觀點指數ESG投資分析逐漸成為投資者衡量企業可持續發展的重要指標，不過由此產生的"洗綠"行為更需要仔細甄別。
"綠色金融"、"雙碳"、"人才管理"等關鍵詞愈發成為投資者觀察住宅開發、物業服務、產業園區、商業地產等企業的重要指標。
以環境發展、社會責任和公司管治為導向的管理價值理念的ESG報告，也從年報中剝離並獨立披露。近年來，這些理念逐漸成為衡量企業可持續發展水平的重要指標。
未來，ESG所衡量的發展質量及潛力將作為財務數據的重要輔助工具。
雖然規模上市房企及相關企業對ESG信息披露的重視程度逐年提升，但同時也存留許多無法忽視的侷限性問題。
例如海外市場ESG投資逐年擴大吸引了全球監管機構的關注，鑑於圍繞ESG術語的模糊性，後者擔心部分企業可能會對建築屬性、基金儲備進行"洗綠"，或過度強調這些產品的ESG特徵。
數據來源：企業公告，觀點指數整理
注：樣本池為觀點指數跟進的61家房企；標題中"ESG報告"指房企公開發行的"環境、社會及管治報告"、"企業社會責任報告"、"可持續發展報告"的統稱。
觀點指數發現，在2022年房企中報中，ESG成為必備的話題。但實際落地的項目卻鳳毛麟角，多數停留在計劃層面，或作為品牌宣傳。
是否設定明確可量化的減碳目標，是檢驗企業ESG體系的關鍵指標。
商業地產和產業園區落實ESG的力度更大，很大一部分原因是會計口徑所致，住宅開發的能耗結轉到建設方而非開發商自身，但對於商業和園區，降低能耗意味着更直接的管理費用。
仲量聯行的一份報告調研了550家企業後指出，亞太區七成企業願為綠色建築支付更高租金，制定淨零排放目標的企業租户數量至2025年將翻倍；50%的投資者將優先考慮投資具有綠色認證的資產。
數據顯示，目前大部分租賃了綠色建築的企業支付了約7%-10%租金溢價，這為未來可持續地產租賃提供了參考。
"綠色"融資框架逐漸生成，同受下行情緒影響
2021年，房企在綠色金融方面另闢蹊徑，包括訂立綠色金融框架和探尋更多綠色融資產品的可行性。作為構築"綠色"競爭力的關鍵支撐，進一步為綠色建築、節能減排項目、可再生能源應用提供支持。
但受到地產行業下行情緒的影響，綠色金融框架的發展受到制約，主要體現在產品品種較為單一，其底層資產似乎並不被資本所青睞。
截至2022年6月27日，內地公募基金現存ESG基金共有39支，發行規模682.5億元。從投資標的來看，ESG基金並未涉及房開領域，即便是物流園區也只佔不足2%的份額。現階段，ESG公募基金第一大重倉的行業是電力設備、銀行、電子和生物醫藥，合計佔比達到69%。
許多房企選擇發行的綠色債券以綠色建築本身、綠色建築建造材料、綠色建築施工方式等為標的。
公開資料顯示，當代置業是地產行業發行綠色債券的"先驅者"，隨後愈來愈多的房企加入其中。據統計，觀點指數重點關注的61家樣本企業2019"綠債"發行規模約為52億元；2020年130億元；2021年為407億元。
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注：匯率依據發行時匯率計算
房企發行的地產"綠色"題材逐漸豐富，並逐漸向多元化、均衡化轉變。Wind數據顯示，綠色公司債及綠色企業債的佔比持續上升，分別從2016年不足10%上升至2020年33.0%和21.5%；綠色中期票據、資產支持證券的佔比也逐漸上升，前者在今年上半年佔比約30%。
據統計，2021年，房地產企業共發行綠色債券總額約608.98億元，同比增長一倍，在房企發債總額中佔比約為7.5%。然而，2022年4-8月數據顯示，房企綠色金融產品的規模同比下降了約58%。不僅如此，所需的增信條件與產品類型也逐漸苛刻。
例如，南京金融城建設發展股份有限公司完成首批可持續發展掛鈎債券發行，發行條款規定，該期綠色中票設置可持續發展績效目標，假如至2024年末，南京金融城建設運營綠色建築面積不低於140萬平方米，則本期中票後兩年的票面利率下調50基點，如未完成，則後兩年的票面利率上調50基點。
環境（E）："綠色建築"發展緩慢，受行業環境影響顯著
根據住建部統計，2021年我國累計綠色建築建成面積85億平方米，全年新增綠色建築面積18.55億平方米，對全年新增房屋竣工面積的佔比為45.44%，整體來看雖然新增建面規模巨大，但是相對於城鎮新增建面100%為綠色建築的目標仍有較大發展空間。
根據各家房企在2021年披露的ESG報告，重點房企在綠色建築方面的佈局相較規模而言偏小，新增綠色建築面積突破5000萬平方米的房企僅有14家。其中，萬科和中南建設累計綠色建築面積都超過了1.2億平方米，斷崖式領先。
第二梯隊則是超過2000萬平米的企業，包括龍湖、中國金茂和遠洋集團等。整體來看，由於綠色建築在行業內長期屬於"選答"範疇，因此大多數房企出於規模和成本的考量，往往不會重點發展，基本是部分規模較大的行業龍頭有所佈局。
數據來源：企業公告，觀點指數整理
從目前佈局綠色建築的房企來看，萬科、遠洋、朗詩較早，其中朗詩綠色地產早在2004年就開始探索綠色建築的發展，目前開發項目中含有綠色認證的項目佔整體開發的比例約為70%。
而遠洋集團也自2006年開始探索綠色建築的相關實踐，目前已有超110個項目完成了國家綠色建築標準的註冊；另一家踐行綠色戰略的房企中國金茂，截至2021年底累計獲得綠色建築類認證或標識262個，智慧能源項目75個，供能面積達4000萬平方米。
對於節能減排，已披露的數據顯示房企間並未形成"代差"。整個行業的"碳排放量/營業收入"基本維持在相似水平，整個樣本池中相同指標極大值與極小值之比約為1.7。
數據來源：企業公告，觀點指數整理
央企披露的數據更為詳實，但口徑存在差異。定性來看，A+H央企涉及的內容篇幅很長且案例詳實。民企披露則大部分不夠詳細，更多在環境政策給公司帶來哪些業務機遇上進行重點陳述。
目前有少量公司參與綠色金融，建築企業獲得綠色金融支持的比例較去年提升但仍相對較低。
定量指標方面，主動披露環境數據的公司數上升，但各公司存在統計口徑差異，因此自身縱向比較更有意義。
大建築央企、部分地方國企民企的單位產值能耗、碳強度這幾年在逐步下降，這體現了上述公司在工藝工法上的改變以及不斷加深的環保意識。
社會（S）：房企將公益慈善事業融入自身發展
根據福布斯中國發布的2021中國慈善榜，上榜企業行業集中度方面，房地產行業捐贈企業數量最多，前100家中佔了29家，榜單前十名中有6家均為房企。
據2021年房企ESG報告顯示，可統計到房企向社會累積捐贈總額超過470億元。其中，碧桂園累計參與社會慈善捐款超100億元；龍湖集團累計捐贈17億元；中南建設累計投入慈善資金超10億元；遠洋集團累計支持社會公益款項5.3億元。
在ESG投資分析的實踐中，房地產在享受資本紅利的同時，也應認識到回饋社會的重要性，注重自身企業形象的構建，將慈善公益融入企業發展中。
近年來，房企在穩步發展的同時，承擔了更多的社會責任，積極反哺社會，扶貧、助學、助孤、助殘、賑災等公益已成為房企一份持續性的重要事業。
管理績效（G）：商業地產更為顯著，可持續發展深入
房企針對技術研發的投入呈現出較為明顯的分化趨勢，樣本池研發均值約為6.58億元，佔營收比例約為0.04%-0.70%，跨度區間較大。
相對而言，房企的ESG報告披露程度較差，企業往往會根據自己的優勢進行選擇性披露，公佈諸如"資產總額"、"所有者權益"、"營業收入"等財務表現，而對於諸如"研發投入"、"出租率"、"滿意率"等產品服務類項目的披露程度相差較大，約30%樣本房企並未披露明確數據，亟待統一的行業標準。
數據來源：企業公告，Wind，觀點指數整理
具體來看，不同規模的房企對於研發費用的支出存在較大差異，整體區間為600萬至30餘億元，"研發費用/營業收入"的比值跨度依舊很大，為0.04%-0.69%之間。
碧桂園集團投入研發費用超過30億元，在樣本池中居於前列（招商蛇口投入3.32億，萬科投入6.42億元，華潤置地投入2.30億元）。
房企ESG報告中的住宅/商業用户滿意率與投訴解決比率，是ESG投資分析中不可忽視的兩個因素。其中，滿意度指標與續租率關聯密切，進而影響未來對於物業與商業地產營業收入與經營性現金流的評估。
從目前的數據來看，儘管住宅與商業領域存在本質差異，諸如磨合期長短，前端銷售簽約等方面的不同，但商業樓宇項目的數據明顯更為優秀，也同樣得到了集團更多重視。
數據來源：企業公告，觀點指數整理
上述圖表顯示，絕大多數房企的"商業地產租户滿意度"明顯高於"住宅地產租户滿意度"。觀點指數認為，商業樓宇項目為儘快恢復疫情的負面影響，拉動銷售增長，營銷與減免等活動層出不窮，伴隨着相關服務也不斷提升，客户滿意度有所提高。
相對而言，住宅客户並未能享受到上述福利，高度競爭的商業地產市場中，如何提供優質的服務、進一步提升客户忠誠度是每個企業面臨的問題。
具體而言，寫字樓客户滿意度最高達98%-99%，住宅客户滿意度普遍分佈在90%以下。以華潤置地為例，住宅客户滿意度為85.46%，商業項目租户滿意度則為98.9%，差距較為明顯。
同樣存在明顯區別的還有"住宅客户投訴關閉率"與"商業項目客户投訴解決率"，樣本企業對於商業樓宇的解決力度與速度明顯高於住宅領域。具體而言，辦公樓客户投訴解決率基本接近100%，住宅客户投訴解決率則普遍分佈在95%左右。