在這類城市買房，需要勇氣，還需要運氣！

文 | 白羊

雖然國人時常抱怨高房價，但買房首要的風險還真不是“買貴了，高位站崗”，而是房子爛尾。

在天高皇帝遠、管理機制低下的三四線城市，這種風險並不是概率極低的“黑天鵝”，而是隨時會衝過來的“灰犀牛”，諸葛卧龍的老家——南陽就是一個鮮活的負面教材。

日前，《中國新聞週刊》寫了一篇關於“爛尾樓之都”南陽的文章。

文章表示，早在2014年時，當地官方就梳理統計出了302個問題樓盤。而到2019年底時，當地官員在處理問題樓盤的專題會上表示，“從目前省市聯席辦交辦的245案和市房地產整治辦交辦的151案看，大多數都是去年整治中已交辦的案件，説明推進力度不夠。”

245加上151，總數是396，超過最初的302。另據業內人士表示，南陽市一些未頒發產權證的小區並沒有納入政府整治的名單中，若算上的話，問題樓盤的實際上數字要遠遠大於302，甚至也大於396。

一個若三線地級市居然有近400個問題樓盤，這是什麼概念？大家可自行腦補

值得一提的是，連南陽市房管中心職工的團購房居然都爛尾了。

2013年，南陽市房管中心為解決職工住房問題，以“團購”方式，定向購買錦寓置業開發的美麗佳苑商品住宅，涉及1132名幹部、職工。截至2018年11月，南陽錦寓置業公司累計收取了團購房款約26197萬元。項目從2013年7月啓動，約定2016年1月11日前交房，但至今只建好了主體框架。

據説，“房管中心的團購房都爛尾了”已經成了南陽樓市的一個梗。由此亦可見，“爛尾樓之都”的稱號真不是白給的。不過，調侃完之後卻是不寒而慄，想想看，連管理樓市的父母官都踩了雷，在這種城市買房你説你還敢掉以輕心麼？

首先強調一點，南陽樓市出現大規模的爛尾樓盤，並不是因為當地樓市萎靡、房子不好賣，恰恰相反，就像其他很多三四線城市一樣，南陽樓市紅火的很。

據云估價研究院的數據監測顯示，南陽市房地產市場均價從2014年的4000元/平方米，持續上漲到2019年的9000元/平方米。

一年漲一千，五年房價翻倍！當真猛得一逼。

看着蹭蹭上漲房價，再看看自己遙遙無期的爛尾樓，不知道那些踩雷的南陽購房者什麼心情。

近年來，南陽樓市的持續火爆更是吸引到碧桂園、建業、綠地、金科等全國性大開發商紛紛進入。而巨頭們的到來，又進一步抬升了南陽的地價和房價。

如在今年7月，南陽樓市就又誕生了“新地王”，樓面價5084元/平方米，綜合溢價率高達223.6％。

此外，從基本面上看，南陽雖然是一個弱三線，但還是有屬於自己的護城河。

2019年南陽市GDP總量為3815億，河南省排名第三，僅次於省會鄭州、古都洛陽；同期，南陽匯聚的資金總量4648億，排名也是第三。

南陽的絕對實力雖不算優秀，但相對河南省內其他市已算是不錯的了。

最重要的是，南陽“地廣人多、佔位絕佳”。

南陽總面積2.66萬平方公里，2019年末總人口1201.88萬人，常住人口1003.16萬人。萬人，在河南省18個省轄市中面積最大、人口最多。

在衡量人口質量的小學生指標上，南陽也是過去十年河南省內為數不多的實現正增長的市。

如下圖可見，過去十年，小學生人數實現增長的市主要聚集在中北部，即以鄭州為中心的中原經濟圈。其實也不難理解，因為它是河南的發展重心，也是唯一的重心。

而南陽則是河南過去十年小學生人數唯一實現增長的南部城市，而且還是大幅增長，再對比其旁邊駐馬店、信陽（均出現大幅鋭減），這個增長更是顯得尤為難得。

而從區位上看，南陽雖然位居河南的邊邊，與湖北毗鄰，但從距離上看，其到武漢與到鄭州距離都差不多。

這也就意味着，南陽不會過多地被兩大省會城市（鄭州、武漢）吸虹，其龐大的人口購房需求轉為內部消化的比例，就會比駐馬店、周口、商丘這些地級市高得多。

作為河南城市第三極，南陽甚至還能對湖北西部同樣遠離武漢的一些地方形成反吸虹。

南陽“天高皇帝遠”的絕佳佔位，與四省交匯處的江蘇徐州頗為相似。憑藉着地緣優勢，徐州房價這些年也是一路高升。南陽可以説就是一個小號的徐州（經濟體量只有徐州一半）。

那麼，南陽為何會出現“一邊是紅火的樓市、一邊遍地爛尾樓”的奇觀呢？雖然窟窿是開發商自己捅出來的，但官方也是有一定責任的。

文章中，當地一業內資深人士説得很直白：房地產是“計劃經濟”，土地、資金、規劃方案、價格等都得受政府管控。如果這個市場出問題了，政府責無旁貸，或者説政府的治理能力、管控能力、監管能力與房地產市場不匹配。而在一些深陷南陽樓市泥潭的開發商看來，某種意義上，爛尾項目是當時南陽政府政策的犧牲品。

為什麼這麼説呢？

城市能級越低，往往人情世故越濃厚、地頭蛇扎堆，沒實力、不規範但又有關係的小開發商越多。

據統計，現在南陽的房地產企業超過500家，具有一級開發資質的企業，大概不到10％。這也是造成當地房地產混亂的原因之一。因為小開發商運營能力和抗風險能力低下，哪怕是位置不錯的項目，最後往往也會陷入資金鍊斷裂、涉法涉訴、權屬糾紛等情況。

另一方面，之前當地在舊城改造、農會上等操之過急、大開綠燈，允許開發商在手續不完備的情況下動工、銷售。甚至一爛尾樓盤當初開盤時，還出現了政府官員站台。

可想而知，那些有關係的房企們（基本上都是本地房企）瘋狂搶跑。結果到後面補證時，各種問題就出現了，最後成了各方頭疼的燙手山芋。

南陽幾百個項目出問題、爛尾，基本都是源於上述原因。

南陽的教訓也深深警醒了我們：越是中小城市買房，越是要買全國品牌性房企的房子，哪怕是有溢價。本地小房企開發的房企，雖然可以通過關係撿到些便宜，可一旦爛尾（新常態下這種風險更是直線飆升），你會欲哭無淚的。

據報道，在9月中旬，眾多業主再一次自發來到南陽市政府門口，呼籲政府出面解決爛尾樓的問題。