越秀地產2020年穩健增長“三道紅線”指標零踩線

圖/越秀地產2020財年業績發佈會。從左至右，依次為越秀地產財務總監兼執行董事陳靜，越秀地產董事長兼執行董事林昭遠，越秀地產副董事長、執行董事兼總經理林峯。

本報記者 餘燕明 廣州報道

“公司對2020年整體業績滿意，無論是規模增長，還是盈利能力，以及財務管控，表現都很出色。”越秀地產股份有限公司（00123.HK，以下簡稱“越秀地產”）董事長林昭遠評價説，“接下來我們將是一家穩定在千億以上的規模企業，可能外界會認為我們偏於保守，但企業經營的核心是走得更遠，所以還是要繼續堅持高質量的穩健發展。”

越秀地產在日前發佈了2020財年初步業績，各項指標亮眼，財務穩健安全。

2020年，越秀地產實現合約銷售額957.6億元，比上年同期增長了32.8%，全年目標完成率達到了119.4%。

越秀地產當期結轉確認營收462.3億元，同比上升20.6%；歸屬於上市公司股東的淨利潤為42.5億元，同比上升21.9%。

越秀地產在2020年繼續維持了40%的股息分派率，全年每股派息0.104元，比上年同期增加了14.3%。

中國內地房地產調控在融資端進一步收緊，央行與住建部已出台設置了“三道紅線”的融資新規，以控制地產商有息債務及槓桿水平增長。

截至2020年末，越秀地產剔除預收款後的資產負債率、淨負債率、現金短債比分別為69.2%、47.5%、2.25倍，均為“綠檔”達標，也是目前國內少數幾家在“三道紅線”指標上全部達標的地產商之一。

此外，越秀地產在2020年通過多元化、特色化增儲模式，以較低溢價補充了大量優質土地儲備。尤其是完善並豐富了TOD（以公共交通為導向的開發模式）、城市更新、“住宅+配建”、國企合作、收併購、產業勾地和公開市場競拍的“6+1”獲取土地模式，投資水平進一步提升。

“三道紅線”全部綠檔達標

儘管越秀地產在2020年的結轉營收及股東應占溢利均錄得穩健增長，但上市公司毛利及毛利率水平亦有所回落。

當期，越秀地產錄得毛利116.3億元，比上年同期下跌了11.4%；同期毛利率為25.1%，比上年減少了9.1個百分點。

這主要由於結轉項目產品結構所致，以及部分熱點城市在房地產調控過程中對新房採取限價。2020年，越秀地產結轉項目均價為1.82萬元/平方米，上一年度則為2.52萬元/平方米。

2020年，越秀地產實現的443億元結轉金額當中，粵港澳大灣區佔比為51.1%，華東地區佔比為33.9%，而上一年度粵港澳大灣區、華東地區佔比分別為74.6%、16.4%。

過去兩年間，越秀地產佈局於粵港澳大灣區的地產項目均要高於華東地區，因為粵港澳大灣區在2020年所佔上市公司結轉金額比重降低，導致毛利率水平有所下滑。

“其實這幾年我一直強調，如果地產商的毛利率保持在30%以上，那麼這個行業仍然是非常暴利的。”林昭遠説，“把毛利率控制在25%~30%，這將是一個非常優秀的水平。2020年大部分地產商的毛利率都在下調，迴歸理性、穩定狀態，也會成為常態。”

在國內房地產調控針對融資端持續收緊的背景下，越秀地產在實現合約銷售額、結轉營收及盈利增長的同時，其對財務管控更為穩健，並保持了充裕的流動性。

越秀地產已是國內少數幾家在“三道紅線”融資新規下實現全部“綠檔”達標的地產商之一，這意味着上市公司在接下來的經營發展過程中擁有更大的槓桿調整空間。

期末，越秀地產揹負的有息債務規模為678.4億元，比年初的710.2億元有所減少。其中，將於一年內到期的短期借貸佔比為24.4%。

2020年底，越秀地產淨負債率（有息債務減去現金資源後與權益總額的比率）為47.5%，比年初大幅降低了26.5個百分點。

越秀地產在2020年亦利用全球市場利率下行窗口期優化了債務結構，並進一步降低了融資成本。當期，越秀地產平均借貸成本下降了31個基點至4.62%，導致其全年財務費用減少進而推高了盈利水平。

期末，越秀地產持有現金資源373.1億元，比年初的301.9億元增加了23.6%。越秀地產持有可自由支配的現金資源對短期借貸的覆蓋比率（現金短債比）達到了1.7倍，超過了“三道紅線”融資新規當中對現金短債比的監管要求。

儘管目前國內監管部門對房地產調控在融資端有所收緊，同時在土地出讓方式上推進集中供地等措施，但林昭遠強調越秀地產應對挑戰充滿信心。

“公司的財務狀況更健康，資金充裕，探索出了特色化、多元化的增儲模式，運營效率在提升。在房地產調控、行業整合的背景下，哪怕市場蛋糕規模有限，我們也有機會多分到一些蛋糕。”林昭遠説。

越秀地產在2020年的結轉營收、盈利能力實現穩健增長的基礎上，接下來其業績表現預計仍可以繼續維持。期末，越秀地產已售未結轉的銷售金額達到了1196.2億元，比上年同期增長了35.1%，將陸續結轉確認為上市公司營收。

越秀地產為2021年確立的合約銷售目標為1122億元，將比2020年合約銷售額增長17.2%。越秀地產為此準備了1866億元的可售貨值，預計全年去化率維持在60%以上，即可達成目標銷售額。

“公司有信心完成全年銷售目標。我們也與同行業作了比較，在今年實現這一增速要優於行業平均水平。”林昭遠説，“2021年國內房地產在調控的背景下預計將保持平穩，穩中有進，這是我們對市場的總體判斷。”

深化“6+1”多元化增儲模式

2020年，越秀地產在運營、投資等發展戰略上得到進一步增強與優化，尤其是以TOD、城市更新、“住宅+配建”、國企合作、收併購、產業勾地和公開市場競拍為主導的“6+1”特色化、多元化增儲平台。

越秀地產的TOD投資策略主要深化與廣州地鐵的戰略合作，以此獲取TOD項目優質土儲。2020年，越秀地產在第四季度收購了廣州星樾山畔和廣州星匯城項目，新增TOD項目土地儲備103萬平方米。當期，這兩個TOD項目即已開盤銷售，分別錄得合約銷售額12.5億元、23.2億元，首開去化率分別達到了80%、100%。

目前，TOD（軌交+物業）已成為越秀地產發展戰略的重要一環，也是上市公司實現戰略規劃的重要支撐，由此越秀地產已成為中國軌交物業開發的最大地產商之一，並助推其持續增長。

期末，越秀地產持有開發的TOD項目主要佈局於廣州黃埔、增城、番禺三大片區，TOD項目總土地儲備達到了388.3萬平方米，占上市公司總土地儲備及位於粵港澳大灣區土地儲備的比重為15.8%、28.7%。

2020年，越秀地產名下TOD項目貢獻銷售額達到了170億元，同比增長了236.6%，銷售佔比為17.8%。

當期除新獲取並推售的廣州星樾山畔和廣州星匯城項目外，其中，廣州品秀星樾項目實現合約銷售額75.3億元，單盤銷售成績位居廣州黃埔區第一、廣州前三位，銷售價格持續提升。此外，廣州品秀星瀚和廣州品秀星圖項目分別實現合約銷售額29.9億元、29.3億元。

“今年預計公司TOD項目貢獻的銷售額應該不低於180億元，我們希望能夠衝到200億元的銷售規模，未來穩定在這一規模。”林昭遠説。

2020年，越秀地產創新性地通過“住宅+配建”的模式，新增了廣州白雲亭崗站地塊、廣州白雲金沙洲地塊、廣州番禺華工國際校區二期地塊及廣州和樾府項目，新增土地儲備141萬平方米。其中，越秀地產在2020年3月份收購廣州和樾府項目，迅速在2020年10月份開盤銷售，在3個月時間內實現合約銷售額52億元。

當期，越秀地產通過TOD、城市更新、“住宅+配建”、國企合作、收併購、產業勾地和公開市場競拍的“6+1”特色化增儲模式，在全國11個城市新增22幅土地，總建築面積約為560萬平方米。其中，TOD、“住宅+配建”、國企合作增儲模式分佔新增土儲的18.5%、25.2%、10.4%。

2020年，越秀地產由公開市場競拍方式新增土儲佔比降至46%，“6+1”特色化增儲模式不僅使上市公司新增土儲方式多元、有效控制土地成本，也提升了上市公司的開發、運營效率，以及項目整體銷售、建造的週轉速度。

期末，越秀地產擁有總土地儲備約2454萬平方米，分佈在全國21個城市，能夠滿足公司未來3~5年的開發所需。越秀地產也繼續增加了在粵港澳大灣區的土地儲備，佔比為55.1%，其中位於總部大本營廣州的土地儲備佔總土地儲備的46.4%。

據悉，越秀地產在2021年的土地投資強度仍將繼續加強。2020年，越秀地產全年土地投資支出為410億元，而在今年，上市公司將安排520億元資金用於獲取土地儲備。

“我們在投資策略上將繼續深化、發揮‘6+1’的特色化、多元化增儲模式，補充土地儲備的同時，控制住土地成本。”林昭遠説。

（編輯：趙毅 校對：彭玉鳳）