花樣年“競速”，目標重回50強 | 年報風雲㉙
樂居財經 李奕和 發自深圳
2019年提出“二次創業、彎道超車”的口號以後，規模成為花樣年近兩年的主要標籤之一，也是其歷次業績會上經久不衰的話題。
3月26日，花樣年（01777. HK）舉行線上業績會，將2021年的目標設定為600億元，長遠而言，花樣年要實現重回50強的目標。
據克而瑞去年排行榜，花樣年去年全口徑銷售排名72位，而5年前的2016年，其尚處於123位的排名。
2020年，花樣年收入增長14%至217.59億元；淨利潤增長16.6%至17.51億元；公司擁有人應占利潤9.77億元，也同比增長了11.9%。
稍有不足的是，該公司的毛利率25%，比2019年的28%也有所下降。
但花樣年管理層也表示，毛利率有所下降主要是受近幾年結轉的部分剛需項目毛利較低的影響，但仍然維持在較好的水平。未來，花樣年也將維持25%以上的毛利率。
業績會上，花樣年董事會主席潘軍表示，“高效運營、精準投資、穩健財務”成為公司未來房地產開發的幾個關鍵詞。
2021年目標600億
2020年，花樣年累計實現合同銷售金額492.07億元，合同銷售面積334.73萬平方米。其中住宅合同銷售金額418.86億元，佔合同銷售總金額約85.1%；城市綜合體合同銷售金額73.21億元，佔合同銷售總金額14.9%。
報告期內，花樣年合同銷售貢獻主要來自成都、寧波、武漢、南京、深圳、上海、天津等21個城市的53個項目。從銷售金額上看，粵港澳大灣區、成渝都市圈、華中都市圈、長三角都市圈、環渤海都市圈以及海外分別佔比7.5%、31.5%、13.5%、33.2%、12.2%、2.1%。
據瞭解，除了傳統的優勢地區成都區域之外，花樣年長三角區域表現突出，成為其第二個銷售破百億的區域。
2019年，花樣年提出了“二次創業、彎道超車”的口號，規模增速在近兩年有了明顯的加快。在業績會上，花樣年的規模與快週轉，屢次被管理層所提及。
具體表現在，2020年，花樣年通過對工程節點的強管控，公司整體工程速度大幅度提速，新拿的地項目從拿地至開盤縮短至7.4個月。這對於花樣年，可以説是有史以來最快的。
快週轉之下潛藏着花樣年的行業目標，根據克而瑞去年排行榜，花樣年去年全口徑銷售排名72位，而公司的目標，是重新回到50強。
因此，在2020年實現了近500億銷售額的基礎上，花樣年將2021年的銷售目標定為600億，較2020年有22%的增長。並希望未來每年有20%到30%的增長。
從過去一年的土地投資也可窺知一二。2020年，花樣年多點佈局，戰略新進入佛山、紹興、南通、揚州、鄭州、重慶等新城市，全年新增20幅土地，新增總建築面積約334萬平方米，權益建築面積189萬平方米；總地價214億元，權益地價121億元。
新增總可售貨值約483億元，權益可售貨值約274億元。新購土地按貨值計算，長三角都市圈47%、成渝都市圈32%、粵港澳大灣區14%、環渤海都市圈11%、華中都市圈2%。
根據執行董事兼地產集團首席運營官張惠明的介紹，“這也是公司歷史上新增貨值最多的一年，為花樣年未來的銷售增長奠定了堅實基礎。”
據瞭解，為了配合快週轉策略，花樣年在過去一年所拿地塊20宗土地平均總建築面積為17萬平方米，均能在1-2年內完成去化週期。
截至2020年年底，花樣年規劃土地儲備建築面積約3760萬平方米，包含已確權建築面積1713萬平方米，以及預期未來可轉化為土地儲備的城市更新項目總建築面積約2047萬平方米。其中，一、二線城市佔比超過90%，粵港澳大灣區土地儲備佔比超過50%。
旗下所持有的大規模城市更新項目也成為花樣年未來業績增長的“底氣”所在。
據瞭解，花樣年在大灣區已有48個城市更新項目正處於不同的發展階段，大部分位於深圳，並已佈局東莞、惠州、佛山、廣州、中山等城市，預計儲備總貨值約4215億元。其中，在深圳花樣年有27個城市更新項目在推進中。
花樣年方面表示，未來兩年，公司的城市更新項目開始進入轉化的爆發期。2021年的供地項目貨值將爭取超過100億元，2022年爭取200億元，之後每年還將逐步增長。
為了達到快週轉，加快資金迴流，花樣年未來土地投資規模將維持在15到20萬方。
“適合快銷售、快回款，地價維持在15億上下，資金壓力比較小，騰挪空間比較大，精裝售價維持在1.5萬以上產品溢價的空間避免同質化的競爭。快週轉的基礎上通過花樣年的產品特色做出溢價，實現利潤。”
張惠明介紹稱，花樣年2021年的土地投資還是遵循 “量入為出”的原則，控制銷售回款35%到40%的投資拿地金額，隨着銷售的增長，投資規模相比去年也會同步的增長。
向管理要效益，夯實人才隊伍
截至2020年12月31日止年度，花樣年收入217.59億元，較2019年的190.82億元增加14.0%。當中，物業開發的收入約164.44億元，佔總收入的75.6%，較2019年的132.26億元增加24.3%。
年內，花樣年淨利潤17.51億元，同比增長16.6%；公司擁有人應占利潤9.77億元，較2019年的8.74億元增加11.9%。
事實上，營收和淨利潤均有雙位數的增長，得益於花樣年在規模上有所追求的同時，也在向管理、投資要效益，較少踏錯和成本。根據花樣年董事會主席潘軍的介紹，公司房地產開發提出了“高效運營、精準投資、穩健財務”幾個關鍵詞。
戰略是方向，人才是基石。花樣年認為，業務要發展組織必先行。為精細企業管理，建設良好的人才梯隊，為企業的高效持續發展做貢獻，花樣年近段時間來一直在引進、優化人才隊伍。
據瞭解，為了實現集團“二次創業”的戰略發展目標，花樣年創始人親自組織帶領，近兩年在人力資源部門做了大量的工作。其中重要的一項就是持續引進了一批行業的優秀職業經理人，公司近幾年人才換倉率達到70%，其中留存率達到90%。
過去兩年，花樣年在2019年進行了人才換倉、二次創業、彎道超車起步；2020年實現了人才滿倉、專業提升、業務提速。具體來看，公司在2019年引進了集團董事、高管和區域負責人。2020年則進一步注重加強壯大腰部力量，特別在運營、產品、資金、財務等重要業務線條，都引進了優秀的骨幹專業人才。
花樣年方面表示，展望2021年，公司將聚焦人才、機制、信息化三個方面，夯實人才梯隊，提升組織效能。
同時，企業內部人才的培訓和激勵也成為建設人才梯隊的重要一環。據瞭解，一方面，花樣年關注內部培養和發展，對新老員工的培訓覆蓋率達到99%，確保公司文化在內部得到有效傳遞。
另一方面，通過加強考核以激活組織，公司通過季度考核、年度考核滾動盤點人員匹配度，即時提拔績優員工，主動淘汰業績差的員工，確保人才留存率；同時實行跟投、業績獎勵、多樣化專項激勵，大幅度提升員工的業績驅動力。
效果是顯而易見的，2020年，花樣年的人才隊伍，團隊配置率達到90%以上，人均效能大幅度提升、人事費用率明顯下降。而在過去一年，花樣年的集團銷售和管理費用與合同銷售比率由2019年的5.1%，下降至2020年的4.4%，下降了0.7個百分點。
2020年，花樣年的淨借貸比率75%，低於100%的紅線；現金短債比1.37倍，滿足1倍的要求；剔除預收帳款的資產負債率為72.4%，略微高出70%的紅線。“公司目前處於黃色檔，每年總債務可以有10%的增長。三條紅線的問題，今年的方向是都回到綠線的狀態。” 陳新禹表示。
無疑，在三道紅線、房企融資收緊、利潤被攤薄的大環境背景下，花樣年的人才措施將為企業的利潤增長，贏得了更多的主動權，為業績的穩步增長做出更多的貢獻。
數據顯示，於2020年12月31日，花樣年擁有分別合共約111.96億元、合共約356.48億元及合共約2000萬元的借款、優先票據及債券以及已發行資產抵押證券。
其於一年內到期的借款、優先票據及債券合計為181.8億元。具體而言，借款有36.9億元將於一年內償還、75.06億元將於一年後償還；優先票據及債券有144.9億元將於一年內償還及211.58億元將於一年後償還。
與之相比，花樣年有着較為充足的現金餘額，於2020年12月31日，花樣年的銀行結餘及現金總額進一步增加24.2%至286.31億元，保持着較為充足的流動性。