23個城市可調低首套房商貸利率，若下探至3.8%，100萬可省利息6.21萬
人民銀行和銀保監會聯手在樓市丟下一枚“重磅炸彈”——符合條件的城市可維持、下調、取消當地新發放首套住房貸款利率下限。
紅星資本局通過國家統計局數據篩選發現，符合條件的城市共有23個，如天津市、石家莊市和哈爾濱市等，其中部分城市的首套住房商貸利率此前已下調至4.1%。
中信證券認為，結合當前商業銀行的淨利差和歷史上按揭貸款投放定價水平來看，部分區域的按揭貸款定價將會下探到3.8%左右。
↑樓市 資料配圖 圖據圖蟲創意
央行、銀保監發文
23城的首套房貸利率可低於4.1%
9月29日晚間，人民銀行、銀保監會發布通知，決定階段性調整差別化住房信貸政策。符合條件的城市政府，可自主決定在2022年底前階段性維持、下調或取消當地新發放首套住房貸款利率下限。
簡單來説，對於符合條件的城市，居民購買首套房時的商貸利率下限被抹掉。
↑截圖自中國人民銀行官網
紅星資本局注意到，此前實行的商業房貸利率政策為5年期以上LPR±基點。目前，最新的5年期以上LPR為4.3%。
（注：LPR，貸款市場報價利率，一般由中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公佈。）
今年5月，中國人民銀行、銀保監會曾發通知稱，對於貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房的商貸利率下限調整為不低於相應期限LPR減20個基點。
也就是説，在這一政策調整前，居民購買首套住房的商貸利率最低為4.1%。
民生銀行首席經濟學家温彬告訴紅星資本局，取消下限，一方面有助於降低房貸的成本，鼓勵剛性需求，同時有助於四季度房地產市場銷售回暖，對房地產平穩運行也有積極作用。
而據此次的通知，符合條件的城市為今年6-8月份新建商品住宅銷售價格環比、同比均連續下降的城市，這些城市可以在年底前階段性放寬首套住房商貸利率下限。
紅星資本局翻閲國家統計局公佈的6-8月70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況，發現符合條件的城市共有23個。
其中，直轄市、省會城市有7個，分別是天津市、石家莊市、哈爾濱市、武漢市、貴陽市、昆明市和蘭州市。
另有其他城市16個，包括大連市、秦皇島市、包頭市、温州市、安慶市、泉州市、濟寧市、宜昌市、襄陽市、岳陽市、常德市、湛江市、桂林市、北海市、瀘州市和大理市。
中國房地產數據研究院院長陳晟對紅星資本局表示，符合下調條件的城市，市場供應比較充足，通過對利率和貨幣鬆緊程度的調整，能夠觸動消費的釋放、生成改善性需求、穩定市場。
23城樓市或將有變動
多地首套房貸利率此前已降至4.1%
以天津為例，從今年6月到8月，其新建商品住宅銷售價格指數的環比分別下降0.2%、0.6%和0.4%，同比分別下降2.4%、3.5%和4.2%。
有天津的房產中介告訴紅星資本局，房貸利率有所下調。其中，首套房的商貸利率從4.45%降為4.1%，已是當時可以下調最低的限度。
據天津日報報道，9月16日，天津市七部門聯合發佈房地產調控新政，從四個方面提出12條具體舉措，包括降低首套房的商貸利率、二套房貸款的首付比例等。
紅星資本局詢問天津、哈爾濱、武漢和貴陽等地的房產中介發現，天津市不是個例，在個人徵信沒有問題的情況下，如哈爾濱市、武漢市和貴陽市等城市的首套房商貸比例也已降低至4.1%。
其中，哈爾濱某房產中介告訴紅星資本局，在首套房的商貸利率降低至4.1%後，“感覺現在買房的人不少，有的新樓盤賣得還挺快的。”
天津、哈爾濱、武漢和貴陽等地的多名房產中介告訴紅星資本局，在人民銀行和銀保監會9月29日晚發了通知後，他們尚未收到本地的任何通知，預計相關政策落地需要一段時間。
中國房地產業協會住房保障委員會專家組成員李宇嘉向紅星資本局分析稱，上述提及的23個城市可能會降至4%以下。
據財聯社援引中信證券研報內容，在符合條件的情況下，本輪政策力度較大，相關城市首套房按揭貸款利率定價有望從4.1%下降到金融機構能夠承受的最低水平。
中信證券認為，結合當前商業銀行的淨利差和歷史上按揭貸款投放定價水平來看，部分區域的按揭貸款定價將會下探到3.8%左右，即較LPR要低50個BP（基點）。
假設首套房商貸100萬元，以分期30年及等額本息的方式償還，當商貸利率從4.1%降低至3.8%時，購房者可以節省利息6.21萬元。
樓市新政中的“兩個首次”
利於降低購房成本，更利於剛需
“階段性放寬首套房貸利率下限，之前是沒有出現過的，有兩個是首次提及：政策是階段性的，（這）是首次；放寬下限也是首次。”
上海財經大學中國經濟思想發展研究院研究員嶽翔宇對紅星資本局表示，以前，房貸利率從沒有“放寬下限”“取消下限”説法。
温彬也告訴紅星資本局，這個政策措施確實是首次出現。他認為這一政策措施的出台，有利於降低購房成本，更好地支持剛性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展。
紅星資本局注意到，今年以來，多地在“因城施策”原則下逐步調整房地產調控政策，對房地產市場平穩運行發揮了積極作用，特別是央行下調房貸利率，對於按揭貸款回穩起到積極效果。
在這樣的情況下，温彬表示，“部分城市房地產銷售仍然下行，這個政策就是為了進一步鼓勵和支持剛性住房需求，從而階段性調整差別化住房信貸政策。”
另外，政策提到了放寬下限的時間節點，是2022年底前。對於“階段性”的理解，嶽翔宇分析，“這個政策何時取消，我們還不太清楚，尚需觀察。”嶽翔宇指出，能出台這樣的政策説明政府的決心，還可以再擴大城市範圍，或者説輔助以調整首付比例等其他的政策。
“紓困力度非常大了”
專家：是否覆蓋二套房要看市場走勢
紅星資本局注意到，前述通知中提到，二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限按現行規定執行。
嶽翔宇認為，目前針對首套房貸利率的“放寬下限”，短期應該不會出現在二套房上。“這個政策主要是步步推進，看針對首套的效果如何。”
温彬也認為，此次沒有針對二套房提出變動，還需要進一步觀察。未來五年期的房貸利率可能還是有下行空間。具體的政策是否出台、是否下調，還要取決於後續整個房地產的市場走勢。
“對二套住房房貸利率的調整，我預計應該會比較審慎。”陳晟指出，本次政策有前置條件，即“階段性”，意味着存在觀察期。
“首套利率下調對需求釋放能夠產生何種程度，能不能使整體需求恢復到應該達到的狀態，降息只是手段之一。”陳晟認為，需求端和供給端已充分發力，針對需求的釋放政策已經是“力度空前”的狀態。
“當前的政策紓困力度非常大了，包括二套房首付降低，限購在非熱點城市退出；供給端化解風險也到了攻堅時刻。樓市已經開始慢慢觸及底部了，儘管觸底後的走勢不明朗，甚至可能（未來）一段時間在底部徘徊，但不太可能再大幅度下行了。”李宇嘉對紅星資本局説。
紅星新聞記者 楊佩雯 王田
編輯 楊程 責任編輯 魏孔明