天風證券：給予新大正買入評級

2021-10-12天風證券股份有限公司劉章明,陳天誠,孫海洋對新大正進行研究併發布了研究報告《公司點評：21Q3收入環比繼續提速！淨利率增長，三季度業績預告亮眼》，本報告對新大正給出買入評級，當前股價為38.2元。

新大正(002968)

公司21Q3收入5.3-5.5億，同增63%-69%，環比Q1（同增55%）Q2（61%）提速增長，考慮到去年H1低基數影響，Q3高速增長充分體現公司強勁成長動能。21Q3歸母0.49-0.51億（剔除股權激勵費用），同增36%-41%，低於收入增速主要系公司處於擴規模階段，項目開拓費用前置影響，本季淨利率9%+，環比增長。

具體來看，收入增長主要系：①市場拓展大力推進。Q1-3新拓項目中標14億，飽和年化合同收入金額約6.4億，同增160%，其中重慶以外佔比超80%。②合資合作及併購公司影響。本期新並民興物業，合作設立青島大正融源智慧城市運營服務公司等。③延伸服務增值服務提升。公司全力打造增值服務，開發創新產品，不斷試點落地，尋找共性並複製推廣，拓展產品規模。

淨利增長不及收入主要系：①新進項目數量大幅增長。Q3新進57個，2021年累計新進92個，新項目入場前期成本較高，未來隨項目成熟，相應成本將回歸正常。②戰略推進基礎年推進的影響。公司加大人才培養招聘，調整優化組織架構，着力城市公司建設，奠定中長期成長堅實基礎。③整體環境及政策影響。疫情相關減免類社保優惠年內逐步到期，重慶地區性企業社保政策有所調整，人工成本上漲超過1300萬。④股份支付費用。Q1-3股權激勵費用影響淨利約849萬，剔除該影響，歸母淨利同增37%-41%。

我們認為，本季財務及經營數據充分反映非住宅物管可觀市場潛力，以及公司市場化拓展拿單能力，加速規模快速增長，標杆性項目落地體現新大正高標準的服務品質。民營物管公司優質在於靈活激勵體系，積極服務意識以及增值項目開拓效率。

公司內生外延創新多項並舉，通過重點中心城市打造，增強城市自主拓展能力，具體來看：

（1）設立分公司拓展管理半徑，拿單能力顯著提升。公司積極進行物業拓展團隊及條線建設，目前已形成以集團統籌、各業務單元及城市公司全面開花的拓展形式，在全國各地建立約80人營銷團隊，較上市前提升近80%，強有力提升拓展能力。從去年開始公司從以往全國分版塊區域機會型發展，開始有重點向中心城市進行精準拓展。重點中心城市作為重點發展方向均進行人員“高配”，從城市公司負責人、營銷運營財務人事到項目經理、中後台專業人員配置約12-20人的專業團隊，在該重點中心城市的市場培育期，進行專業運作，為後續市場拓展和項目運營進行充足準備。

（2）上市以後公司加強合資合作開展。與多個國有管理平台、戰略合作方合作，在貴州、山東、河南、重慶等多地成立5家合資公司，結合新大正公司的專業能力及合作方的資源優勢，共同開發業務，上半年通過合資公司承接業務體量超1億元。

（3）收併購是借力資本拓展的重要方式。公司在2020年完成上市後首次收併購，目前民興物業整合順利，而且在四川區域上半年完成新拓業務約4000萬，有力推動規模成長。

維持盈利預測，給予買入評級。公司作為獨立第三方物業服務企業，主要為各類城市公共建築提供物業服務，專注於智慧城市公共建築與設施的運營和管理，提供綜合物業管理服務、專業管理服務和增值服務。通過不斷深化研究客户需求、作業場景及服務標準，讓客户專注於主業，給客户創造價值和優質服務體驗。我們預計21-22年淨利分別為1.8/2.6億，PE分別為34/24x。

風險提示：毛利率降低，提費不及預期，開拓項目不及預期，業績預告僅為公司初步測算結果，具體財務數據請以正式披露的三季報為準