財聯社（記者 韓理 周曉雅）訊，12月17日，在網下認購階段就異常火爆的建信中關村REIT正式上市。一上市該產品就受到了資金熱烈追捧，開盤就達到了30%漲停板，吸引了數億元認購盤。事實上，幾天之前上市的華夏越秀高速REIT也受到了投資者的歡迎。
不過在公募REITs熱鬧的背後，業內人士也在不斷進行風險提示。建信基金表示，REIT收益出現超預期大幅提升的可能性很低，同時還要關注未來存續期內還可能會受到區域內產業園供給過剩、競爭力下降等不利因素帶來的影響。
建信中關村REIT上市首日漲停
12月17日，第二批REITs中的建信中關村REIT正式上市交易。
這隻產品的火爆程度從其漲幅就能看到，一開盤就達到了首日漲幅頂點——30%，隨後的交易時間中也牢牢鎖住了30%的漲幅。這也是前面上市的10只REITs產品從未出現過的情形。
而這隻產品受到資金的追捧在市場人士看來，並不意外。在網下認購的環節，有認購意向的資金就已經相當火爆，面向公眾發售的份額實現了一日售罄。根據最終披露的數據，基金戰略配售部分實現100%有效認購。公眾投資者認購配售比例為1.969%；網下投資者認購部分的配售比例為1.831%。
在業內人士看來，本質上基礎設施REIT底層資產收益及預計增值收益是支撐其二級市場表現的最主要因素。基礎設施REIT的可分配收益主要來自於底層資產的經營收益及資產增值。以建信中關村REIT項目為例，其底層資產地理位置較好、歷史現金流穩定，銀行系公募基金管理人具有良好市場口碑，諸多因素都是其獲得如此高關注度的合理解釋。
事實上，12月14日上市的華夏基金在上市首日也備受資金追捧。
開盤後二級市場價格持續上漲，交投活躍，開盤25分鐘，漲幅達17.5%，累計成交額破1億元（基礎設施公募REITs設置了上市首日30%和非上市首日10%的漲跌幅比例限制）。
根據披露的數據，華夏越秀高速REIT機構網下認購和公眾認購均啓動了比例配售，其中機構網下有效認購申請確認比例為2.6%，公眾投資者有效認購申請確認比例為2.1%。
公開資料顯示，華夏越秀高速REIT是越秀交通、中信證券、華夏基金聯合推出的基礎設施公募REIT產品，為看好基礎設施項目投資機遇的投資者提供場內投資工具。
記者瞭解到，儘管建信中關村REIT是第二批獲批的產品，但是底層資產相當優質，基本面都比較好，存在二級溢價空間。
一位資深研究員認為，公募REITs熱度背後恰恰是財富管理市場的歷史性遷移，當“剛性兑付”的非標消失殆盡之時，那些具有類固收或者“固收+”特質的產品必然會得到更多的關注。
首批REITs運行平穩
從首批REITs產品運行情況來看，9只基礎設施公募REITs產品整體運行平穩。截至12月16日，首批公募REITs在運行的近6個月，場內價格較首發上市價格均有所提升。其中，富國首創水務REIT、紅土創新鹽田港倉儲物流REIT等產品場內價格累計上漲超30%。
早在今年6月21日，首批9只公募REITs正式上市交易，並且以封閉式形式管理。彼時，博時招商蛇口產業園REIT以14.72%的漲幅，在上市首日領漲；中航首鋼生物綠能REIT次之，全天漲幅達9.95%。從總成交額來看，全天9只公募REITs總成交額達到18.6億元。
在隨後的運行中，首批公募REITs一度遭遇破發。不過在近期公募REITs遭遇爆炒，以中航首鋼生物綠能REIT為例，在9月13日之後，連續7個交易日出現了上漲，多個交易日的漲幅超過3%，場內價格一度達到18.55元。不過在9月27日和28日的2個交易日裏分別大跌4.89%、5.40%。
富國首創水務REIT出現了同樣的情況，其場內價格也一度達到4.827元，而在9月27日和9月28日遭遇大跌，兩天跌幅分別為4.93%和3.99%。在遭遇爆炒之後，9只公募REITs暫時得以平穩運行。
分紅方面，目前已有3只產品公告首次分紅。11月26日，博時招商蛇口產業園REIT公告稱，截至9月30日，其可供分配金額為人民幣2743.30萬元，本次分紅比例為90%，按照本次分紅比例計算的應分配金額為2468.97萬元；該基金採取現金分紅方式，分紅方案為每10份基金份額分紅0.2740元。
11月12日，中金普洛斯REIT、中航首鋼綠能REIT，兩隻產品相繼披露分紅公告，均採取現金分紅方式，分紅方案分別為每10份基金份額分紅0.5220元、每10份基金份額分紅5.1514元。
多家公募建議理性投資
隨着場內REITs產品參與熱情較高漲，產品的溢價情況也值得關注。以12月14日的單位淨值為例，紅土創新鹽田港倉儲物流REIT的收盤價較單位淨值的升貼水率為41.42%；富國首創水務REIT的升貼水率為41.41%。
另外，中航首鋼生物質REIT、中金普洛斯倉儲物流REIT、華安張江光大園REIT、華夏越秀高速公路封閉式基礎設施REIT、東吳蘇州工業園區產業園REIT等產品在12月14日的升貼水率也超過20%。
公募REITs並非穩賺不賠，也表現在底層資產的盈利情況上。從首批9單公募REITs在交易所陸續披露上市後的首份季報情況看，雖然有8個項目均實現了盈利，但在第三季度，華安張江光大REIT卻虧損570.8萬元，可供分配金額也僅為2218萬元。
多家公募基金也建議投資者理性投資，不要盲目追高或殺跌，公募REITs因為分紅預期較為穩定，因此適合長期持有獲取分紅收益，並不適合作為交易品種。
就建信中關村REIT上市首日的表現，建信基金也表示，REITs的投資風險介於股票和固定收益產品之間，加之具有可供分配收益強制分紅屬性，更為適合偏好固定收益的長線投資者。
“投資者應在瞭解REIT項目底層資產及收益情況的基礎上，在合理期間內進行投資。”建信基金強調，因項目稀缺而懷着僥倖心理跟風炒作的行為不可取，避免過山車行情下帶來不必要的投資損失。
建信基金還表示，國內公募REITs市場在監管機構的悉心呵護下，迎來了試點發展的春天，投資者作為市場參與者之一，也需保持理性和耐心，為試點項目提供健康合理的市場環境，一起期待基礎設施公募REITs市場進入蓬勃發展的盛夏。