天房發展：債務“孤島”

  樂居財經 陳晨 發自天津

  “我的意中人,是個蓋世英雄,有一天他會踩着七彩祥雲來娶我。”紫霞仙子沒能等到她的蓋世英雄，天津房地產集團有限公司（以下簡稱“天房集團”）也沒能等到 “白衣騎士”解救它於危難之中，昔日“天津地王收割機”已然確定進入債券違約期。

  9月以來，天房集團已發生2起債券違約事件。

  其一是9月8日，天房集團因無法按期足額償付債券回售日應付本息，導致“16天房04”債券發生實質性違約，涉及債券本金7億元、以及回售債券利息5390萬元。

  其二是9月21日，天房集團35億元餘額的境內債券“15天房PPN001”到期，票面利率為5.95%，天房集團再次違約。

  值得關注的是，於9月29日，天房集團還有1億美元境外債券將到期，票面利率4.5%。天房集團屆時能否按期償還債券？

  上有天房集團深陷債務危機，下有兄弟公司天津房信首現債券違約，天房發展（600322.SH）能獨善其身嗎？

  “骨折”賣地

  天房集團作為天津市老牌的國有地產企業，僅控股子公司就有40多個，涉及的產業包括土地整理、房地產開發、基礎設施投資、建築施工、新型建材等多個領域。其中，房地產業務更是天房集團的主要業務，2013年至2016年多次拍下天津地王或創下拿地單價新高，一度被外界稱為“天津地王收割機”。

  拿地擴張模式之下，天房集團債務規模持續增加，償債壓力越來越大。

  2017年6月，天房集團啓動“混改”，擬通過增資擴股、股權轉讓等形式引入投資者，擬引入的投資者持股比例為40%-60%。2018年4月，天津產權交易中心再次掛牌出讓天房集團65%股權，擬募資83億元。期間傳出意向投資者不在少數，包括萬科、融創、碧桂園等知名房企，但都沒實現。即便後來中國保利集團與天津市簽訂了對天房集團實施共管，但最終市場傳出保利退出天房集團的共管狀態，即退出天房混改。

  在自救方面，為了籌集資金，天房集團設定了“員工信託計劃”，並於2019年公開出售旗下近百億資產。

  值得注意的是，今年9月1日，天房集團15.7億元將位於天津市南開區迎水道北側的土地使用權成功拍出，這個成交價相較2017年拿到項目時的30.72億元，近乎“腰斬”。

  此外， 今年7月22日，天房集團的母公司天津津誠國有資本投資運營有限公司（以下簡稱“津誠資本”） 以約5.96億元將天房發展13.21%的股份轉讓給了天津國有資本投資運營有限公司（以下簡稱“津投資本”）。9月21日，上述股份轉讓完成。津投資本成為天房發展的控股股東，持有天房發展16.42%股權。而津誠資本則繼續透過全資子公司天房集團持有天房發展13.53%的股權。

  不過，套現後的津誠資本沒有“替子還債”，天房集團仍未能擺脱債務違約事件。

  債務危機與“稻草”

  天房發展的新控股股東津投資本，成立於2017年1月22日，註冊資本101.3億元，津投資本是由天津是國資委控股企業，是天津混合所有制改革操作平台。據媒體，津投資本已順利完成天津農商銀行增資擴股實施混改，統籌推進天津公交集團、天津市交通集團、天津能源集團、天津渤化集團、天津濱海農商行、天津水務集團、天津外經集團等市管企業混改工作。

  看起來，津投資本“不差錢”，混改引資業務也正中天房發展下懷，它會是天房發展的那根“稻草”嗎？

  在業績方面，近年來天房發展營收“過山車”。2015年至2019年，天房發展的營收分別為38.02億元、35.31億元、63.49億元、34.01億元、95.64億元，分別同比增長19.53%、-7.13%、79.81%、-46.43%、181.19%。2020年上半年，天房發展營收約12.06億元，同比減少60.8%。

  債務方面，截至2020年6月30日，天房發展手持貨幣資金約為9.94億元，而公司短期借款約3.4億元，一年內到期的非流動負債約為97.69億元，天房發展手持現金資源遠不足以覆蓋短期有息負債。

  此外，天房發展還為旗下子公司提供鉅額擔保。據財務報告，截至2020年6月30日，天房發展對外擔保餘額約19.96億元，對子公司擔保餘額約為32.29億元，擔保總額達52.15億元，佔公司淨資產比例的111.9%。未來，擔保“負擔”或許還會加重。9月25日，天房發展發佈公告稱，2020年，公司擬為部分全資和控股子公司提供合計不超過40.10億元的擔保。

  擔保額不斷加碼，自身現金流也亮起紅燈，天房發展債務危機正在逼近。誰會是它的“蓋世英雄”？