金輝控股更新招股書：今年前4個月營收近30億 IPO提速
25日晚間，金輝控股在港交所更新招股書，對最新的財務數據進行了披露。作為規模房企中為數不多的未上市公司，此次更新招股書，或意味着距離敲鐘更近一步。
近些年，金輝控股的銷售規模一直穩居中國房企50強，即使有疫情的影響，行業排名依舊穩固。近三年，公司營收、利潤的複合年增長率均保持在兩位數，毛利維持在相對高位。金輝控股保持定力，佈局五大經濟發展勢頭強勁的區域，聚焦二線城市和核心都市圈城市，為未來的業績增長打下了堅持基礎。
疫情後業績快速復甦
在規模房企中，還沒有上市的企業已經不多，外界對金輝控股何時上市一直比較關注。招股書顯示，金輝控股是一家全國佈局、區域聚焦、城市領先且聲譽卓著的大型地產開發商，專注為首次置業和首次改善客户提供優質的住宅物業。憑藉逾20年的經驗，已將業務拓展至中國五大經濟發展勢頭強勁的區域，即長三角、環渤海、華南、西南及西北。
近些年，金輝控股的銷售規模穩居中國房企50強。第三方機構克而瑞研究中心出具的數據顯示，2017年、2018年、2019年及截至2020年上半年，金輝控股分別實現全口徑銷售額445.1億元、746.8億元、888.6億元、373.4億元，排在中國房企第42名、41名、40名、43名。
招股書披露，2017年-2019年，金輝控股分別實現收益約117.77億元、159.71億元、259.63億元，複合年增長率達到48.5%；年內利潤分別約為22.21億元、23億元、26.90億元，複合年增長率為10.0%。
相較於上一版本的招股書，新版招股書的亮點在於披露了今年4個月的財務數據。在疫情的影響下，整個房地產行業都不可避免地受到衝擊，截至2020年4月30日止四個月期間，金輝控股實現收益、年內利潤分別為29.29億元、1.82億元。隨着疫情影響逐漸消退，金輝控股已經實現快速恢復，克而瑞研究中心數據顯示，今年前8個月其全口徑銷售額已達528.4億元。
從多個盈利指標看，金輝控股的利潤水平保持在不錯的水平。招股書稱，公司毛利由2017年的約37.92億元增加至2018年的48.26億元，並進一步增加至2019年的56.62億元，複合年增長率為22.2%。毛利率上，截至2020年4月30日止四個月，公司毛利率為26.6%，但已較2019全年的21.8%大幅提升。
負債水平穩定 授信額度超千億元
近段時間以來，監管部門對部分房企的“三道紅線”新規引發熱議，外界對房企的負債及償債能力頗為關注。翻看金輝控股數據可以發現，多年的穩紮穩打、不冒進的經營風格，鍛造出穩健的財務底色。
招股書顯示，截至2017年、2018年、2019年以及2020年4月30日，公司借款總額（由計息銀行貸款及其他借款、優先票據、公司債券及資產抵押證券組成）分別約為340.27億元、431.68億元、490.71億元及525.86億元，淨資產負債比率、資產負債比率已經較過去的高點有所下降。
2017年、2018年、2019年以及截至2020年4月30日，公司期末現金及現金等價物分別約為35.55億元、99.32億元、92.19億元、84.08億元，流動比率為1.5、1.3、1.4、1.4。2017年-2019年，公司利息覆蓋比率分別為1.5、1.2、1.2。總體看，公司的償債能力較強。
金輝控股具備穩定廣泛的融資渠道。“我們主要通過銀行貸款、信託融資和其他金融機構融資安排進行融資。我們和中國四大國有銀行均保持長期良好的關係，且是其總行的直營客户。截至2020年4月30日，我們獲得的銀行及其他金融機構的授信額度為約1094億元，未使用的授信額度為約652.6億元。”招股書認為，充足的授信額度為公司業務經營和擴展提供了有力的支持。
基於公司良好信貸狀況及與金融機構的長期良好關係，金輝控股的加權平均實際利率相對較低，截至2017年、2018年、2019年以及2020年4月30日，分別為7.25%、7.65%、7.76%及7.99%。
受疫情影響，境外主要評級機構對中資美元發債主體評級負面評級行動次數和佔比明顯增多，但金輝的債券評級依然維持正面穩定。其中標普為“B”展望“正面”；惠譽為“B”展望“穩定”；而聯合國際則給予“BB-”評級，展望“正面”。在國內債券市場，聯合信用評級有限公司也自2018年起，連續三年給予金輝集團主體長期信用評級“AA＋”。
土儲優質分佈合理 打下增長基礎
“2019年，溢價降、流拍升，土地成交低位運行，房企投資同樣趨謹。”
不過，從另一個側面講，在市場低位時進行逆操作，也不失為一種高明策略，尤其是對那些發展勢頭依舊較快的企業。2019年，金輝控股逆週期而動，抓住土地市場低迷的窗口期，以較低代價進行土地儲備的有限擴充。上述報告顯示，2019年，金輝新增土地貨值達837.8億元，排在行業第33位，高於銷售規模排名。
招股書稱，截至2020年7月31日，公司共有160個處於不同開發階段的物業開發項目，其中包含附屬公司開發的117個項目以及由合營企業及聯營企業開發的43個項目。具體分佈上，土地儲備廣泛分佈於長三角、環渤海、華南、西南及西北五大經濟發展勢頭強勁的區域，並聚焦區域內的核心城市羣，覆蓋31個城市。金輝積極參與一線城市的房地產投資開發，並優先重點關注具備經濟發展勢頭且有人口淨流入的二線城市，目前已進入北京、上海、蘇州、南京、合肥、重慶、成都、西安、福州及杭州等城市。此外，已擴張佈局至經濟發展勢頭良好及市場需求持續增長的核心三線城市，例如佛山、惠州和廊坊。
截至2020年7月31日，公司應占物業開發項目的總建築面積約為2908.18萬平方米，上述五大區域分別佔總土儲的約13.8%、18.2%、17.3%、 26.2%及24.5%；一線城市、二線城市、核心三線城市及其他城市的土儲分別約為34.95萬平方米、2366.68萬平方米、344.99萬平方米及161.56萬平方米，其中二線城市和核心三線城市的權益口徑土儲佔比達93.2%。
“我們認為有關二線城市及核心三線城市不易受相關中國法律法規變動影響，且有持續增長的市場需求，將可支撐我們的進一步發展及增長。”招股書稱，公司還致力於在發展勢頭良好的城市取得領先的市場地位。據仲量聯行資料顯示，截至2019年12月31日止三個年度，就住宅物業的合約銷售金額而言，金輝在西安、揚州、荊州、重慶、福州及淮安位居前十，就新獲得住宅物業地塊的總地盤面積而言，在福州、西安、長沙、石家莊及廊坊位居前十。
另外，金輝控股藉助審慎的土地收購及多樣化的土地收購方法，在具有巨大增長潛力的地區及城市持有土地儲備，而收購成本卻相對較低，使得其發展途徑穩定並將助力業績長期增長。