中海三季報：“消失”的溢利與逆市的投資

觀點網 在行業深度調整的下半場中，高利潤這把懸在頭上的達摩克利斯之劍，不斷警醒着擴張的中海。

10月24日，“利潤王”中海地產發佈2022年第三季度業務回顧、經營情況及財務表現。

2022年首九個月，中海連同其聯營公司及合營公司實現合約物業銷售額為人民幣2013.0億元，同比下降26.9%。截至9月末，中海的銀行結餘及現金為人民幣1193.5億元，淨借貸比率為43.7%，負債率處於行業最低區間，財務依舊保持穩健。

相較於其他頭部房企較為迅猛的逆市擴張，中海在第三季度擴儲相較於去年明顯放緩。今年第三季度，中海在全國7個城市新增10幅土地，總地價322億元。去年同期，中海在全國14個城市新增28幅土地，新增總樓面面積455萬平方米，總地價為人民幣543.6億元。

而在更受外界關注的盈利指標上，第三季度中海並未維持過往的優異表現：單季度營收、經營溢利同比分別下跌59.48%、77.50%，經營利潤率更是降至10.27%。

或受結轉低於預期影響，當天下午中海的股價進一步下跌，收盤時罕見錄得10.42%跌幅。

“消失”的溢利

中海的三季報中顯示，今年前三季度，該公司受行業下行影響依舊明顯。期內中海實現合約物業銷售額為人民幣2013.0億元，同比下降26.9%，第三季度合約物業銷售金額為628億元，環比下滑30.39%。

銷售下降的同時，營業收入也同比下滑。期內中海實現收入為人民幣1213.1億元，扣除投資物業公允價值變動收益和匯兑淨損益後的經營溢利為人民幣258.1億元。第三季度，這兩項數據分別是175.2億元及18.0億元。

值得注意的是，中海在第三季度的經營溢利，已經達到近三年單季度低位，與去年同期相比更是下滑77.5%。第三季度的收入也較去年下滑59.48%。作為“利潤王”的中海也迎來了利潤上降温，高利潤時代已然不再。

數據來源：觀點指數整理

摩根大通在隨後發佈的研報中指，因物業交付顯著減少，中海地產第三季度經營利潤率同比跌13個百分點至10.2%。

其續稱，中海地產所披露第三季數據欠缺細節，如未披露毛利等，而交付低於預期可能會引發市場對其今年保持收入正增長能力的質疑。

據觀點新媒體對比，從去年三季度開始，中海地產經營溢利增速開始下行，雖然在今年一季度出現短時間上揚，但到了二三季度繼續保持了下行趨勢。

營業利潤下滑的背後，是中海的毛利率的進一步下探。今年中報數據顯示，該公司毛利率由去年30%下滑至23.54%，淨利率也降至16.6%。

究其原因，上半年中海地產利潤下滑一方面是由於經營成本較去年增長30.52%，至794.72億元；另一方面還跟投資物業公允價值減少有關，該項數據在中期表現為25.04億元，較去年縮水23.16%。

加之，中海地產銷售集中於一二線城市，尤其是北京、深圳、廣州、廈門、南京、杭州、濟南及天津等，上半年這幾個城市銷售回款均超過30億元。在這些城市佈局，項目本身存在較高溢價空間，疊加行業下行導致的價格波動，房企去化需求和保交樓需求，也必然將會導致利潤進一步下探。

回看中海第三季度盈利表現，投行目前難以達成一致意見。其中，中金指出，中海雖較近兩年同期數據仍有一定差距，但在利潤率及毛利率上領先同行，下半年充沛的可售貨值也使得業績具有韌性。

摩根大通則認為，由於第三季度交付量通常僅佔全年交付量15%-20%，這可能不會導致市場盈利預測立即發生變化，但市場將對低於預期的交付量做出負面反應。

10月24日中午，中海股價報收19.10港元，跌幅6.60%；而在發佈盈利數據後，該公司股價進一步下探，收盤時報18.32港元，跌幅10.42%。對於“利潤王”而言，這樣的跌勢較為罕見，此前該公司年內跌幅最多是在3月15日，單日跌約9.79%。

逆市攻城略地

地產行業紅利時期，國央企受制於利潤紅線要求，拿地策略上不及部分民企激進，彼時國央企以穩健著稱。如今，在房地產行業下行週期中，局面出現扭轉，民企擴儲放緩甚至停滯，公開市場中充斥着穩健的央企們。

行業寒冬中，收縮戰場幾乎是當下房企的求生之路，但向來穩健的中海選擇攻城略地。

今年第三季度，中海在國內7個城市新增10幅土地，新增總樓面面積195萬平方米，權益面積182萬平方米，總地價人民幣322.0億元，權益地價則是288.5億元。

截至9月末，中海累計在國內13個城市合共新增31幅地塊，新增總樓面面積553萬平方米，權益面積528萬平方米，總地價812.1億元，權益金額735.2億元。

今年以來，中海依舊在擴儲節奏中持續發力。下半年多個城市集中供地現場，均能見到中海身影，特別是在銷售主力的北方大區以及一線、強二線城市。

其中10月份，在天津三批供地中，中海以34.65億元總拿地價獲河西區2宗地塊，拿地金額超過天津三批供地成交總額的三分之一。

天津以外，中海緊盯北京“糧倉”。9月23日，北京三批供地收官，中海以147.45億元的總拿地金額奪得魁首。在本次出讓的18宗土地中，中海報名參與7宗地塊的競買，並最終獲3宗地塊。

在今年這個市場整體承壓的環境下，中海在擴張中還保持了投資廣度。在收併購市場中，中海在上半年，累計投入超過百億元用於併購位於廣州、上海、成都等城市的相關項目股權。中海董事會主席顏建國談公司未來時指，將會穩中有進，抓住危機中的機遇。

“一是抓住土地市場競爭強度降低的機遇，持續投入資源，進一步強化在主流城市的競爭優勢，提升市場份額；二是抓住行業洗牌的機遇，捕捉同業併購的機遇。”