反思利潤下滑！萬科已取消所有高管層級

3月30日晚，行業龍頭萬科發佈2021年財報，報告期內實現合同銷售金額6277.8億元，營業收入4528.0億元，歸屬於上市公司股東的淨利潤225.2億元，同比下降45.7%。這是萬科繼1995年、2008年後，出現上市31年以來第三次淨利潤下滑。

對於這份業績，萬科董事會主席鬱亮在年報致股東信的開頭就率先自我批評，“交出這樣的成績單，我倍感壓力，內心充滿緊迫感。面對這樣一份成績單，股東的失望、困惑以及由此產生的質疑、批評，我完全能夠體會得到。”

發佈年報的同時，萬科推出回購方案和歷史上最高比例的分紅派息預案，公司稱將在未來三個月內擇機開展20-25億元回購，分紅比例擬由2020年的35%躍升至50%，合計擬派發分紅112.8億元，是A股中唯一一家連續三十年進行現金分紅的公司，近四年派發現金“紅包”均超百億。

市場方面，今日萬科A小幅低開後逐步走高，截至發稿漲2%，總市值超2100億元。

3月31日上午，萬科舉行2021年年報業績會。不同於往年傳統的業績會，此次會議開場並沒有由董事會秘書朱旭介紹業績情況，而是鬱亮走上台前，主動就兩大焦點問題——2021年利潤下滑的原因、2022年業績“企穩回升”的信心來源，專門進行回應。

鬱亮：管理方面，過往分佈式的特點造成了離散度大的問題

對於淨利潤下滑的原因，鬱亮坦言，在管理方面存在離散度大的問題。他表示，萬科過去一直是充分授權、分佈式的機制，這在行業快速增長時期，有利於迅速抓住市場機會。但隨着競爭越來越激烈，大型複雜項目越來越多，有單一公司和單一區域，不具備完整能力，會表現出參差不齊和離散度大的問題，拉低整體表現。主要體現在兩方面：第一，項目操盤能力的分化，萬科做過不少好的項目，但沒能將這些好項目的優點完全複製推廣，轉為整個集團的優勢。第二，少數項目出現投資失誤。按照原先的分佈式管理機制，投資額度直接分到區域，提高了一線的積極性，但在市場深度調整的時候，也容易造成當地公司高估自身市場潛力，存在“我是例外”的僥倖心理，拿下自己消化不了的項目。

鬱亮：多賽道同時探索的成本比預想更大

鬱亮坦言，在業務方面，多賽道同時探索所付出的成本，比預想更大，對過往業績產生影響。他表示，2014年，萬科開始進行轉型探索時，嘗試的賽道比較多，因為以萬科的規模體量，只有一兩條賽道，可能不足以支持可持續發展。但多賽道同時探索所面臨的難度和付出的成本，遠遠超出了最初的預估。過去開發業務增長速度快，承擔了有關成本，但市場環境變化之後，這些學費對業績的影響就顯露了出來。

鬱亮：有利於市場穩定的政策措施正在不斷出台

鬱亮在萬科年報業績會上表示，有利於市場穩定的政策措施在不斷出台，中央已經明確了促進房地產業良性循環和健康發展的方針，有關部門和各級政府也在制定政策穩定市場，萬科對政策環境有信心。經過調整，行業將回歸常態、迴歸理性，過高、過低的利潤率都不可持續，行業收益水平最終會向社會平均水平迴歸。這是萬科實現“止跌企穩，穩中提升”的政策基礎。

鬱亮：房地產是規模超十萬億的巨大市場，常做常有、常做常新

鬱亮在萬科年報業績推介會的發言中談到，房地產是規模超十萬億的巨大市場，常做常有、常做常新。他認為，房地產市場仍然是規模巨大的單一產品市場，規模肯定超過十萬億元量級。房地產開發依然是重要的經濟活動，也是萬科現在和未來的主要業務，這門生意未來仍會常做常有。另一方面，伴隨城市發展，人們的工作生活場景越來越多樣化，對不動產的內容和服務不斷有新的需求，因此這項業務也會常做常新。萬科以開發、經營、服務並重為核心，已經做了比較充分的佈局和準備，形成了有自身特點的不動產綜合發展能力，這是萬科實現“止跌企穩，穩中提升”的行業基礎。

鬱亮：非開發業務正在逐步形成新的利潤蓄水池

鬱亮認為，萬科的經營、服務類業務增速快、營運淨收入（NOI）率勢頭好，正在逐步形成新的利潤蓄水池。探索這些業務的學費，大部分已經交完。今年，非開發業務總體將開始形成正向貢獻。此外，社會對具有穩定現金流的資產需求越來越大，符合投資收益標準的資產卻不多，形成了一定程度上的資產荒。以REITs為代表的不動產長期股權投資，也為經營、服務業務提供了很好的資產增值變現出路。

鬱亮：萬科已取消所有高管層級，全部下沉到前線

鬱亮在談到有信心實現企穩回升的目標時表示，任何計劃和目標，都需要靠人去幹，一切事在人為。他透露，萬科已取消集團合夥人層級，即通常意義上的高管。所有人都要下沉到前線。鬱亮目前在萬科內部同時兼任首席客户官，研究解決客户層面所反映的關鍵問題，總裁祝九勝同時兼任長租公寓BU首席合夥人，承擔長租公寓業務的經營管理責任。

鬱亮：萬科開發業務將繼續保持在行業第一陣營，今年實現止跌企穩

萬科年報業績會上，鬱亮表示對2022年業績企穩回升有信心。萬科開發業務將繼續保持在行業第一陣營，今年實現止跌企穩，同時未來2到3年的儲備有保障。具體路徑是通過開發經營本部，對開發業務進行集中管控和統籌管理；繼續堅持高質量投資；此外現有儲備資源充足，可以支持未來2到3年的業務發展需要。

鬱亮：正視問題、對症下藥、快速行動，明年交上合格答卷

鬱亮在發言的最後表示，萬科經歷了歷史上三次淨利潤下滑，分別是1995年、2008年和2021年，每次下滑背後都暴露出過去發展中累積的短板問題，當外部環境出現挑戰時，短板問題就會以淨利潤下滑的方式敲響警鐘，提醒萬科必須始終對市場保持敬畏之心，正視問題、對症下藥、快速行動，期待明年給大家交上合格的答卷。

編輯：萬健禕

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