金輝再次更新招股書 繼續推進赴港上市

觀點地產網 9月26日深夜，用4年時間籌劃上市的金輝控股更新一版招股書，披露了這家房企最新的收入、財務以及土儲情況。

就像6個月前招股書所説的那樣，新冠病毒“不會對物業發展及銷售產生重大影響”。按最新情況看，疫情對金輝集團的影響的確可以説已經是過去式。

截至今年4月30日，金輝控股29.29億元的營業收入比2019年同期下跌約34.24%，不過這一數字在截至7月31日時已恢復至116億元。

116億元營業收入達到了去年總收入259.63億元的44.68%，也超過了2018年159.71億元的全年水平。

毛利表現此前是金輝的一個問號，但截至今年4月30日毛利率已達到26.6%，強於2019年的整體水平21.8%。

一般意義上而言，毛利率下降是中國房地產行業目前面臨的最現實困難之一。

淨利方面，期內金輝錄得淨利潤為1.82億元，過去三年的情況為2017年、2018年及2019年分別實現22.21億元、22.99億元及26.90億元，複合年增長率為10.0%。

財務方面，“三道紅線”是近期被熱議的話題。據瞭解，新政對房企的要求按照：剔除預收款後的資產負債率大於70%；淨負債率大於100%；現金短債比小於1倍進行劃分。

而金輝的情況是，截至7月31日除預收賬款的資產負債率45.49%；截至4月30日淨資產負債比率為約180%，較2019年末提升了約10個百分點；截至4月30日現金短債比約為0.4，仍有相當大的提升空間。

截至4月末，金輝在手現金錄得84.08億元，但三個月後已提升至158.44億元。

另一方面，儘管受到疫情影響，金輝上半年仍未放棄對規模的追逐，所以拿地是必須的事情。

資料顯示，截至7月31日，金輝共有160個處於不同開發階段的物業開發項目，應占物業開發項目的總建築面積為2908.18萬平方米。

包括已竣工項目的可供出售建築面積、可出租建築面積及持作物業投資的可出租建築面積252.66萬平方米，開發中物業的規劃建築面積1725.4萬平方米，及持作未來開發物業的估計建築面積930.11萬平方米。

期末2908.18萬平方米土地儲備較2019年年末2667萬平方米，增加241.18萬平方米。

雖然從土地儲備分佈看，金輝目前土儲最集中的區域仍然是華南和西南地區，但該公司似乎更看重在長三角的佈局。

根據招股書，7月末2908.18萬平方米土地儲備中，有400.62萬平方米或13.8%位於長三角，這個比例較去年年末有所提升。截至2019年底，金輝在長三角的土地儲備只有307.44萬平方米，在總土儲中佔比11.5%。

同時，金輝亦披露於2017年、2018年及2019年及截至2020年4月30日止四個月，該公司銷售物業所得收入分別約24.7%、35.7%、29.4%及13.5%來自於長三角。

“預計我們位於長三角的物業項目，在不久的將來會持續為我們的絕大部分收入作出貢獻。”金輝稱。

另據觀點地產新媒體不完全統計，今年截至目前（9月25日）金輝控股在長三角公開市場的拿地活動就有9次，顯得頗為積極。

其中包括，通過94輪舉牌，以2.25億元總價摘得江蘇淮安一宗商住地、12.6億元競得揚州一宗涉宅地塊、36.82億元將無錫一宗住宅用地收入囊中。

此外，金輝還聯合北望控股10.71億元摘得寧波慈溪一宗宅地；更早前，斥資5.16億元競得寧波慈溪一宗宅地；而年初，以10.44億競得紹興一宗住宅用地。

金輝同樣熱衷於用收購和合作方式換取規模上的發展，資料披露，自4月30日起至7月末，金輝已通過這兩種方式獲取惠州一宗2.03萬平方米土地、長沙一宗9.3萬平方米土地、福建一幅6.52萬平方米土地、惠州另一幅7.83萬平方米土地。

至於上市進度方面，招股書並未披露太多，只能説金輝控股四年上市進程，還在有序推進過程中。