一月內斥資百億奪地，滬系房企大華集團加速規模突圍

昔日頗為低調的大華集團，近期頻頻在土地市場上“刷存在感”。

12月25日，大華集團以5.22億元的價格競得煙台兩宗地塊。12月18日，大華集團擊敗了中國金茂（HK.00817）、中國建築、中駿（HK.01966）等房企，最終以30.6億元競得上海普陀區石泉社區地塊，新增土地面積超51萬平方米。

若把時間軸拉長至一個月，大華集團已在武漢、南京、上海、徐州等多個城市落子，斥資超過百億元。

分析人士指出，隨着行業集中度的提升，大華集團或意識到了危機的存在，所以想通過大量拿地來提升規模話語權；但同時亦有專家表示憂慮，目前政策端對房地產行業並不友好，且房地產高速增長時期已成為過去時。大華集團逆勢擴張，風險不小。

掉隊的大華集團逆勢加倉

大華集團是一家土生土長的滬系房企。與老鄉綠地控股（SH.600606）相比，大華集團的知名度似乎並不高。

公開資料顯示，大華集團成立於1988年，是一家總部位於上海，以房地產開發為主，集地產投資、建設、物業管理等業務為一體的企業集團。其前身是上海市寶山區住宅開發總公司大場分公司，1998年正式轉製為大華集團有限公司。

雖然成立時間較早，但由於大華集團長期把目光聚焦在舊改領域，其規模始終處於房企的二三梯隊。據第三方數據機構顯示，2020年前11月，大華集團銷售額355.3億元，位居榜單的第68位。

不過，隨着舊改資源的減少及不確定性，大華集團不得不加快了外拓的力度。進入年底，大華集團的拿地動作可謂“瘋狂”。僅12月18日當天，大華集團便一口氣連奪上海、南京、徐州的三宗地塊，耗資近70億元，一時間引發市場側目。

這其中，位於上海普陀區的商住地塊最受關注。據悉，普陀石泉六村地塊位於上海市中內環之間，大華集團經過了102輪的角逐後，最終擊敗了中駿、中國建築、金茂等實力強勁的開發商，以30.6億元總價、17.56%將地塊收入囊中。

據悉，這是大華集團自2002年拿下普陀區棚户改造地塊後，又一次通過公開拿地的方式進軍上海市中心。不過，據出讓文件顯示，該地塊出讓面積約25.6萬平方米，其中住宅建築面積不大於60%，商業建築面積不小於40%。分析人士稱，大華集團商業操盤能力一般，地塊商業部分或成為其“燙手山芋”，不排除公司尋找新的合作者。

除了在大本營上海之外，大華集團還將目光伸向了南京、武漢、南通，甚至山東的煙台。12月18日，大華以33.4億元競得南京G103號地塊，樓面價8905元/平方米，溢價率20.14%。11月26日，大華集團以26.1億元摘得武漢市洪山區一宗商住用地；11月24日，大華集團10億元奪江蘇南通宅地，溢價率約102%。

在上海中原地產首席分析師盧文曦看來，“一旦頭部企業介入城中村舊改項目，大華集團在上海的生存空間可能會被慢慢拆解，往外拓展、增加些業務量是必須的。”

然而，進入2020年以來，先是疫情給房企回款帶來衝擊；繼而“三道紅線”政策的出台，給高槓杆擴張的房企當頭一棒。選擇在如今的時機對外擴張？大華集團做好準備了嗎？

債務壓力增大，但仍處可控空間

企業大手筆拿地的動作，很快得到了市場的關注。大華集團的資金來源有哪些？公司經營情況、負債情況如何？

據其債券募資説明書顯示，截至2020年6月30日止，大華集團剔除預收款的資產負債率為45.41%，淨負債率為85.64%，現金短債比約3.6，基本避開了“三道紅線”的約束。分析人士稱，這也是大華集團敢於積極擴張的底氣和資本。

大華集團管理層曾對媒體表示，公司資金還是比較多元化的，自有資金是主要的一部分。

得益於企業較好的財務槓桿管控水平，大華集團似乎在資金端的壓力不大。2020年上半年，大華集團借款總額 460.25 億元，其中短期有息借款3.1億元，一年內到期有息負債餘額35.62億元，長期負債356.73億元，現金短債比3.6！

不過，由於公司近三年來開始積極走出上海，向外拓展生存空間，其負債情況亦不如以往。2017年-2019年末及2020年6月末，大華集團資產負債率為 68.55%、70.29%、74.84%和73.67%。同期，大華集團借款總額分別為：208.16 億元、300.76 億元及414.52 億元、460.25 億元。

並且更為重要的是，而今房地產行業面臨着整體增速放緩的現狀，部分頭部房企甚至出現銷售額下滑。為此，房企不得不通過線上營銷、加強渠道建設等創新措施來保障現金流和盈利水平。大華集團近期頻頻落子拿地，一旦佈局城市去化不佳或不及預期，大華集團或亦將面臨現金流端的壓力。

截至目前，大華集團已佈局長三角、環渤海、中西部、西南區域及粵港澳大灣區，進入20多座重點城市。

昔日掉隊的大華集團，而今正通過加速拿地來展示自己的存在。接下來，大華集團是否能如願以償，在房企規模賽道上佔據一席之地？藍鯨房產將持續關注。