中報觀察 | 德信化債

觀點網趕在八月結束前最後一天，德信中國披露了2022年中期業績。

2022年是上市的第四年，面臨宏觀經濟環境與房地產市場低迷，德信中國用“迎難而上”這四個字概括上半年成績。其稱，上半年集團積極堅持落實好“保交付”，順利如期交付4756户，交付面積達到約52.67萬平方米，交付率達到100%。

從經營成績看，各項指標受大環境影響出現不同幅度的下滑。

截至2022年6月30日止六個月，德信中國實現收入102.47億元，同比下降21.61%；毛利為12.72億元，同比下降約55.4%；期內利潤為9.04億元，同比下降34.4%。

但公司擁有人應占利潤卻實現了增長，期內錄得7.41億元，同比上升17.5%；公司擁有人應占利潤率為約7.2%，同比上升2.4個百分點。

收入構成

德信中國的收入主要來自物業銷售，其次來自物業建築及項目管理服務、管理及諮詢服務、商業物業租賃及酒店運營。

截至2022年6月30日止六個月，德信中國連同合營企業及聯營公司的未經審核合約銷售額約為193.8億元，同比下降55.0%，合約銷售總建築面積約103.7萬平方米，同比下降49.2%。

物業銷售收入佔德信中國總收入超九成，報告期內物業銷售收入同比下降約21.9%至約99.04億元，佔總收入約96.7%。關於該下降原因，德信中國指出，主要由於已交付物業的面積同比減少，使本期間就已出售物業確認的收入同比減少。

上半年，德信中國已確認總建築面積約52.67萬平方米，較2021年同期減少約20.9%。其中，長三角地區佔據重要位置，源自杭州的已確認建築面積達25.8萬平方米，佔總面積近五成。

物業銷售收入下跌，造成毛利下滑，而整體毛利率則由截至2021年上半年的約21.8%下降至截至2022年的12.4%，下降約9.4個百分點。

德信中國於中報指出，毛利率下降主要由本期結轉的項目土地取得時間略晚，土地取得成本較高，同時由於政府對商品房銷售價格的調控，致使土地成本高但房產銷售價格並未明顯上升，進而導致本期毛利率下降。

在新增土地儲備上，德信中國相比去年同期大幅縮減，2022年上半年僅取得3幅新增地塊，新增總建築面積約28.6萬平方米，主要位於杭州及台州。而在去年上半年，德信共計取得27幅地塊，新增總建築面積約493萬平方米。

觀點新媒體瞭解到，德信中國目前在全國27個核心城市共運營154個項目，總土儲約為1746萬平方米，其中129個項目位於長三角地區的16座城市，長三角土儲比例達到76.3%。

於報告期內，德信中國在物業建築及項目管理服務上收入同比上升約52.8%至約2.53億元，佔總收入的約2.5%，主要由於在建及在管項目數量及規模相較於2021年同期有所增加。

管理及諮詢服務收入同比下降約88.5%至約1670萬元，佔總收入的約0.2%；租金收入同比下降約22.7%至約5590萬元，佔總收入的約0.5%，主要是由於報告期內處置部份商業物業項目導致出租面積減少；酒店運營收入同比增加約24.1%至約1700萬元，佔總收入約0.2%。

債務結構

2021下半年以來，在較強的調控壓力下，部分企業面對離岸債務紛紛採取展期甚至“躺平”態度。德信中國則在積極優化財務結構，力求將債務維持在健康合理水平。

今年4月，德信中國發布公告稱，於2022年4月20日，已向受託人存入所有必要資金，以於2022年4月22日按未償還本金額2億美元11.875%優先票據，連同累計至到期日(即2022年4月23日)的應計利息，悉數償還2022年票據。

償還該筆美元債後，德信中國離岸債券僅有2022年12月到期約3.5億美元債。

其他各項負債指標也進一步優化，截至2022年6月30日止六個月，德信中國的計息負債約為237.06億元，較2021年12月31日下降21.9%。三條紅線中的淨負債率較2021年底的60.5%進一步降低至57.1%、剔除預收賬款後的資產負債率為66.1%、以及現金短債比為1.0倍，三條紅線均保持“綠檔”。

上半年，德信中國自銀行及其他金融機構的借款減少約66.43億元，在237.06億的計息負債中，須於一年內償還的約為105.02億元。

在現金方面，截至2022年6月30日，德信中國的現金及銀行結餘(包括受限制現金)合共約107.01億元，剔除1.06億元受限制現金尚可覆蓋短期債務。

融資成本方面，由於計息債務減少的同時資本化利息因在建項目變動而增加，抵銷幅度加大，融資成本淨額同比減少約44.9%至截至2022年6月30日止六個月的約1.27億元。

截至2022年6月30日，德信中國的銀行及其他金融機構合約授信額度總額為約360.4億元，未動用銀行及其他金融機構授信額度為約52.03億元。