貝殼上市，58退市，房產平台會重分蛋糕嗎？

8月13日，貝殼找房在美紐交所敲鐘，股票代碼為BEKE，成為中國居住服務平台第一股。貝殼找房的IPO指導價定在每股20美元，以籌資21億美元。開盤當天，其股價高開高走，大漲87.2%，最後收盤於37.44美元/股，市值達到422億美元。

選擇赴美上市，左暉無疑是正確的，在國內沒有同類公司參照的貝殼找房，其ACN對標MLS的商業模式，更容易受到紐交所投資者們的歡迎。

左暉春風得意，老對手姚勁波則有些黯然傷神，貝殼找房上市前夕，姚勁波在朋友圈發文祝賀，言語卻不甚柔和，他稱“我們相信開放平台Android會大於封閉，58安居客退市後會全方位進入/賦能產業”。

但這番宣戰，姚勁波底氣不足，58同城上市七年、迎來退市，6月27日，58同城股價為53.93美元/股，總市值不過80.82億美元，而貝殼找房上市首天市值已是58同城的5倍有餘。更危險的是，一旦貝殼找房的居住服務平台在二手房、新房、家裝、租房等細分領域四面開花，其對行業的控制力只會愈發增強，屆時58同城的房產業務將處於怎樣的境地？

垂直領域跑出來的“野獸”，綜合服務被訓化的“巨人”

左暉和姚勁波一開始遠不像現在這樣劍拔弩張。

鏈家曾經是58同城的大客户，2010年鏈家雖然上線了鏈家網，開始在流量端做佈局，但當時鏈家的主要流量還是需要從58買。到了2015年，58同城以2.67億美元收購安居客，開始搶奪線下中介資源，與搜房網、鏈家有了業務交集。可鏈家是自營垂直體系，受到威脅最大的實際是搜房網。

不過2018年貝殼找房一經推出，左暉的野心暴露無遺，他不僅要自己在線上搞流量，還想在線下截胡58同城，這惹得姚勁波急忙尋找盟友，開了個所謂的誓師大會。雙方自此後勢如水火。

但如今，一個迎來退市，另一個緊跟着風光上市，這場較量可能已有定論。

回顧58同城和鏈家的此起彼伏，我們可以發現，實際上不是對手太強，而是58同城在變弱。從鏈家靠着中介業務崛起到專注於垂直領域坐大，直至現在升級為居住服務平台，反過來收割流量，鏈家的每一步成長似乎都在反襯和放大58同城的缺陷。

其中最明顯的有兩點，一是真假信息；

2008年，鏈家不顧業內質疑，建立真房源數據庫，左暉更是逆行情而上，通過併購的方式盤下了大量線下店鋪。後來鏈家這種中介商之所以靠着真房源迅速搶佔了市場，其實很大程度離不開58同城上虛假房源的“襯托”。

58同城也一直在通過併購擴大自己的業務版圖，但這些業務並沒有如願促成58同城大而強的美夢，究其原因，虛假信息的頑疾不解決，58同城根本無法更好地服務客户。

二是，垂直領域的專注與否；

為什麼58同城一把好牌打得稀爛？有業內人士認為，“行業的垂直度不夠，互聯網垂直領域發展起來之後，就把58同城繞過去了，因為它的分類信息不夠精準”。

確實如此，58同城囊括了房產、汽車、招聘、二手交易等最具潛力的業務，原本這些領域就足以誕生多個獨角獸企業，但58同城沉溺於分類信息服務帶來的既得利益，逐漸被細分賽道上的對手所超越，鏈家恰恰是最好的證明。

論野心，姚勁波實際不如左暉。左暉想要的是在房地產上下游產業鏈的話語權，而姚勁波的分類信息服務做得再強，也只是掌握了流量入口。但現在這個流量入口正在遭受威脅。

攪動58同城的流量池？

2018年，鏈家推出了貝殼找房，姚勁波曾在8月份對中介之爭的相關問題進行解答，他信誓旦旦，稱鏈家加上貝殼的流量僅達到58集團旗下的58同城、安居客、趕集網房產業務流量的20%，所以，“他們進入市場幾乎沒有對我們構成威脅”。

至今，我們看到安居客及背後的58同城在房產信息服務上仍然佔有流量優勢。根據極光大數據發佈的相關數據顯示，2020年6月貝殼找房App的滲透率為1.72%，安居客為3.42%；另一方面，安居客平均DAU為480萬，貝殼找房平均DAU僅為186.3萬，鏈家則是69.5萬。從當前數據來看，上線兩年多的貝殼找房在C端確實還無法動搖安居客。

只是這種現狀將迎來新的變化。

對核心流量入口的入駐，透露出一個信號，以往貝殼找房最要緊的是積累經紀人及背後的房源，以構建ACN，如今ACN雛形已成，貝殼找房正把精力轉移到用户層面。

表面的威脅來自騰訊。騰訊是貝殼的第二大股東，此次貝殼上市，騰訊無疑也是受益者之一，而其與貝殼的合作不單單是資本上的。除了給貝殼開放騰訊系內的流量入口，騰訊雲也給貝殼AR看房提供技術支撐。

當然，騰訊外部流量的扶持能否為其帶來更多的新用户，還有待觀察，不過更潛在的威脅在於貝殼ACN模式的優越性逐漸將房源優勢聚攏，這種優勢未來是否會正向反饋到C端，以此拉動和吸引流量，甚至改變用户尋找房產信息的原有習慣，這關係到58同城的安危。

預兆或許已有顯現。儘管數據顯示安居客、58同城房產業務的各項用户數據仍處於增長狀態，可58同城的財報卻暴露出營收增速的下滑。數據顯示，58同城會員業務營收從2018年二季度的同比增長21.06%，降至2019年第四季度的同比下降0.9%；同期的在線營銷收入增速也從42.38%跌至19.3%。

值得注意的是，這個時間節點恰恰是貝殼找房誕生前後，尤其是原58同城陣營中的21世紀不動產“反叛”後，我們可以把營收增速下滑的一部分理由歸結於房產客户的流失。

其實58同城當前的處境，也説明粗放式的流量販售已經走到被淘汰的邊緣，新模式的出現可能意味着流量蛋糕將被重新分配。

下沉市場將是貝殼找房“難啃的骨頭”

58同城天然適合下沉市場。2005年58同城成立，我國網民才剛剛超過1億，主要集中精英羣體，但58同城不一樣，它所面對的主要客羣本來就是個體户、小商家、中介、裝修隊、工人等，他們中的大多數來自於三四五線城市。

所以直至現在，縱然58同城因虛假信息“聲名狼藉”，下沉市場依舊離不開58同城。根據TalkingData發佈的《下沉市場人羣大數據洞察報告》顯示，58同城排名綜合服務類下沉市場價值應用第一位，排名第二的是其旗下品牌趕集網。在房產App認知度方面，58同城在下沉市場的認知度甚至高於安居客，達到61%。

而再看貝殼找房，2017年、2018年、2019年和2020年一季度，北京和上海的營收佔貝殼找房總營收的比例分別為47.9％、47.4％、35.1％和31.3％。一二線城市才是貝殼找房的主要增長來源和根基。

那麼問題就來了，一旦ACN模仿MLS，在國內建立起一個良性的房產服務生態，讓整個房產交易市場更加規範化和標準化，那這種模式上的優越性又能否幫助貝殼突破下沉市場呢？

短時間內很難。一則，我國進入存量房市場的城市只有北京、上海、深圳和廈門，根據空白研究院的測算，2020年四大一線城市外加天津的二手房交易額將從2.5萬億增長到3萬億，重慶、成都、武漢等重點二線城市間從1.9萬億增長到2.5-3萬億，其餘二線、三線及四五線城市，總的擴張空間在3萬億之內。

因此，貝殼找房當前仍會把二手房業務擴張的重點放在一二線城市。

二則，雖然貝殼找房擁有行業內最大的“地面部隊”，他們連接的潛在購房者以數百萬計，可是在一二線城市都過高的佣金將直接勸退下沉市場的大部分購房者。

據某中介顧問告知，在北京有鏈家和沒有鏈家的小區是兩種情況，他們的收費很高，目前二手房佣金是2.7個點，其中2.2個點是中介費，還有0.5個點是服務費，而且沒有讓步的餘地。他還表示，鏈家的特點是永遠擁護業主，會幫業主把價格向上提。

佣金的問題牽扯到外界對貝殼找房最大的質疑，即壟斷。此前中國房產經紀公平正義聯合會陸續收到了多起關於鏈家、德佑、貝殼涉嫌不正當競爭、霸凌行業、碾壓競爭對手的投訴。一定程度上看，58同城固然不能阻擋貝殼找房的壯大，可市場競爭上仍需要58同城去牽制貝殼。

縱觀互聯網創業史，躺賺固然美好，可往往是“甜蜜”的陷阱。58同城在合併趕集網前的2014年，毛利率幾乎達到95%，秒殺了一眾互聯網公司。然而如今貝殼找房的前進和58同城的敗退，再次敍述着商業發展的戲劇性，姚勁波這次恐怕無法再信心滿滿了。