二度跌入債務困境，這位潮汕房企大佬還能絕處逢生嗎?

撰文/ 《財經天下》週刊作者 李逗

編輯/ 董雨晴

“我們真的運氣不錯。”

2020年佳兆業中期業績發佈會上，佳兆業創始人郭英成笑得很開心。在談到深圳建設先行示範區時，一向嚴肅的郭英成，難得喜笑顏開。去年8月，郭英成與任正非、馬化騰、馬明哲、王傳福、許家印等人，被評為“深圳特區40週年最受尊敬40位企業家”。但沒人想到，僅僅1年之後，“運氣很不錯”的郭英成，還要再為“活下去”繼續發愁。

(圖/視覺中國，佳兆業創始人郭英成)

2021年11月初，身在中國香港中環四季酒店的郭英成，日子已經開始不順心。先是佳兆業被債券機構下調評級，而後又遇到數百位投資者的理財兑付，股債雙殺等，一系列經營下滑的信號，讓佳兆業陷入輿論的水深火熱中。

2014年，佳兆業集團曾有過同樣的危機，並由此停牌3年，2017年才重歸資本市場，因此有了“不死鳥”之稱。如今，隨着理財產品的兑付危機，佳兆業又重新來到了命運的轉折點。

這一次又到了佳兆業展現“運氣”的時刻。

11月24日，佳兆業集團在港交所公告稱，已就本金額約10.97億元理財產品實施償還措施，公司申請於11月25日恢復交易。

11月25日早間約9點，佳兆業再度發佈公告，表示向其發行的2021年到期的年息6.5%優先票據的合資格持有人提出交換要約及同意徵求，也就是説對下月到期的美元票據提前採取了行動。

消息發佈後不到半小時，佳兆業集團股票復牌，股價應聲而漲，漲幅一度逾20%。

儘管困局重重，但郭英成或許是屬於不服輸那派的，他明確表態稱“不躺平”，主動解困的郭英成這一次能讓佳兆業松上一口氣嗎?

理財兑付“危機”

今年以來，房企暴雷聲不斷，繼恆大、新力相繼暴雷後，10月初花樣年的“躺平違約”，又讓美元債市場神經變得異常敏感。而高度依賴美元債的佳兆業，成了第一批中槍者，但它的行動也快。

在“理財危機”爆發20天后，佳兆業公佈了最終的理財兑付方案。

11月22日晚間，佳兆業發佈了一則關於《錦恆財富產品兑付方案》公告，披露了理財產品的最終兑付結果。根據最新的方案顯示，佳兆業對投資人採用分期兑付的方式，陸續兑付本金及利息;針對投資人到期的本金，到期當月兑付10%，此後每3個月兑付10%。

20天前，這則3億元的理財兑付危機，一度讓潮汕房企佳兆業陷入資金流動性困局中。11日4日上午8點，佳兆業在深圳的辦公地--深圳嘉裏中心，聚集了近500位投資者。他們是來尋求理財產品的兑付方案的，涉及理財金額達約127億元。

投資者聚集的起因其實也很簡單，是這筆3億元的理財逾期引發了連鎖反應。該理財產品由錦恆財富發行，底層資產為佳兆業項目，且由佳兆業集團擔保，原應在10月底兑付，但截至到期日，投資者沒有收到兑付本金和利息。

焦慮的投資者們這才來到了佳兆業辦公大樓，把辦公室圍了個水泄不通，他們要求管理層給出兑付方案，解答資金質疑。當天下午，佳兆業行政總裁麥帆等一眾高管緊急召開投資者會議，忙不迭地安撫投資者。

溝通會上，麥帆誠懇地交代了理財兑付受困的前因後果，他表示，截至10月下旬，佳兆業賬上仍有241億元現金，但為受限資金;還有超120億元在途資金，為售房尾款。資金到賬後需要流入銀行監管部，確保銀行能還本付息和保交樓。因此，佳兆業認為自己只是流動性出現了一些問題，屬於“階段性的難以為繼”，不是資不抵債。

而對於這次3億元的兑付難題，麥帆在接受媒體採訪時解釋道，10月29日，佳兆業位於深圳坪山的燕瀾和鳴項目開盤，銷售回籠了約12億元，原計劃用這筆預售款兑付到期的理財產品，“但(這筆錢)一進入銀行監管賬户即刻被凍結”。

沒成想，這次理財逾期事件愈演愈烈，久居中國香港、“人在醫院”的郭英成聞風而來。他急忙電話連線現場投資人説道，“給佳兆業時間，有能力和辦法償還。”而在投資者不斷要求有詳細安排後，郭英成回答將在下午給出方案。

如今，隨着佳兆業兑付方案的正式出爐，投資者的焦慮也隨之得到緩解。佳兆業表示，“理解並已與部分投資人代表溝通，將視資金籌集情況並按有利於投資人的原則逐步優化兑付方案，包括安排提前兑付。目前10月、11月到期的產品，第一期兑付11月22日已經到賬。”

爛尾樓之王的發家史

儘管公佈了兑付方案，但對於郭英成而言，危機還沒有完全度過。理財產品引發的一系列資金流動性困境，仍在等待解決。

這並不是郭英成人生中的第一個“至暗時刻”。潮汕大佬郭英成的人生，經歷過不少大起大落。

1999年，郭英成、郭英智、郭俊偉三兄弟一手創辦佳兆業。從公開報道來看，很少有人知道郭氏三兄弟是如何發跡的，僅從郭英成接受媒體報道時説過:“在未搞房地產生意之前，我們在潮汕一帶做貿易及工業生意，因為見同鄉搞房地產生意有聲有色，所以自己也參與其中。”

1999年，郭英成拿下的第一個項目“桂芳園”，讓佳兆業一炮而紅。這個項目原本只是一個位置偏遠、人煙稀少的爛尾樓，但郭氏三兄弟卻將其打造成了布吉第一個大型社區，一時間市場反響譁然。自此之後，郭英成將“桂芳園”的成功經驗，複製到了深圳、廣州等地的大型爛尾，走出了一個城市更新的道路，有了“舊改之王”的美譽。

舊改項目，讓佳兆業坐上了時代發展的快車，短短11年就晉升到規模房企百億俱樂部。但也引發了另一個隱患:政商關係過於密切，致使郭英成墜入貪腐風波。

2014年，因捲入貪腐案件，郭英成一度傳言被扣押，佳兆業深圳預售的眾多樓盤房源被鎖，現金流迅速枯竭導致債券違約，隨即陷入困境。那一年，佳兆業債務高達650億元，一年內到期的債務高達300億元。

為緩解市場疑慮，郭英成家族甚至宣佈退出佳兆業董事會，還曾計劃把資產賣給融創，離成功賣身只有一步之遙。後來，在老鄉生命人壽的馳援下，佳兆業資金得到補充，被鎖房源逐漸解鎖，得以轉危為安，也順勢搭上了樓市上行期的順風車。

風雨飄搖7年後，如今，佳兆業再遇兑付危機。而與上一次的危機不同，佳兆業此次的債務問題引爆得十分突然。今年中期業績發佈會上，佳兆業管理層才高調公佈，佳兆業成功從“黃檔”降至“綠檔”，賬上現金近500億元。但隨着10月份，評級機構紛紛下調房企評級，佳兆業的流動性危機也被引爆。

10月27日，惠譽下調佳兆業長期外幣發行人違約評級(IDR)，由“B”下調至“CCC+”，高級無抵押評級和公司發行美元高級票據的評級由“B”下調至“CCC+”;10月28日，標普將佳兆業長期發行人信貸評級由B調低至CCC+級，評級展望為負面。

11月4日，地產企業遭遇股債雙殺，佳兆業12月7日到期美元債每1美元面值跌15美分至47美分，股價更是大跌15%。

資產還有餘糧

兑付方案公佈後，等待郭英成的另一個更大難題在於，即將到期的美元債償付問題。

一直以來，借新還舊都是房企們維持債務平衡的主要模式，但隨着機構對其評級的不斷下調，佳兆業想要再次藉助美元債融資，變得異常困難。

而受部分房企美元債違約影響，資本市場對房企的信心迅速摧毀，國際評級機構穆迪更是在四周內，密集下調了32家房企評級，堪稱史上之最，讓房企們的美元債再融資之路幾近封堵。

作為美元債大户的佳兆業，成為首當其衝的“受害者”。今年上半年，佳兆業境外債發行所得款項達到163.38億元，達到了去年全年的80%左右。Wind數據顯示，目前有三家地產企業的存量美元債規模超過百億美元，分別為恆大、佳兆業集團以及碧桂園，其中佳兆業集團以122億美元位居第二。

美元債融資艱難下，如何緩解當前的資金困境?郭英成的辦法是“賣賣賣”，努力變現手中優質資產，緩解流動性緊張的局面。

“資產買賣、資產處置我們都非常贊成，佳兆業的資產大部分佈局在深圳和大灣區，質量優良。”郭英成説道，希望投資人相信該公司有能力、有責任解決問題。

11月8日深夜，佳兆業發出聲明，稱“正加快優質資產處置，回籠資金兑付財富產品”。聲明中還給出了4個解決措施:更合理的理財兑付方案、賣優質資產、抵押資產和加快銷售回款。

好在佳兆業賬面上的資產質量並不差。就在佳兆業暴雷的第二天，便有市場消息傳出，華潤置地等國企正洽談介入佳兆業部分深圳舊改項目。不過，華潤方面很快否認了這則傳聞。

而根據市場信息，佳兆業原定出售的18個項目已經擴大至25個，保守估計總價值將達到1000億元以上。“公司在深圳有95箇舊改項目，總貨值約為6000億元。”佳兆業管理層表示。

轉讓舊改項目，被佳兆業視作此次度過危機的一大底牌。與此同時，佳兆業也在通過出售資產、降價促銷、抵押資產等方式，力求度過危機。早在2021年10月3日，佳兆業通過抵押旗下物業公司佳兆業美好67.18%股權，進行融資。另據媒體報道稱，佳兆業在為中國香港兩處住宅地塊尋找買家。

出售舊改、多元化業務等，是郭英成應對當前資金困境最便捷的方式。但面對下行的市場環境，郭英成能否再次絕處逢生，他的運氣還會不會繼續好下去，答案還要再等一等。

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