股價應聲大跌 九毛九收購碧桂園商辦項目背後的地產情緒

觀點網 “牽一髮而動全身”，或許是當下投資者敏感情緒一個重要寫照。

9月29日晚間，九毛九國際控股有限公司公告宣佈收購碧桂園旗下廣東省產權交易集團投資開發有限公司26%股權及銷售債務，代價最高11億元。目標公司擁有廣州天河區國際金融城目標土地使用權，並從事廣州國金天地項目建設及開發。

根據公告，項目落成後將成為大型商業及辦公室項目，目前已開始建設，估計將於2026年前完成開發。九毛九將取得其中13層商業及辦公場所，建築面積約為3.03萬平方米。

此舉一出，市場將其解讀為“港股餐飲龍頭進軍房地產”。在當前地產寒冬情形下，九毛九股價應聲大跌，截至9月30日下午收盤跌20.4%，報12.88港元，市值蒸發近50億至187.26億港元。

對此，九毛九作出回應稱，買辦公樓並非進軍房地產，只為自用辦公。

公開資料顯示，九毛九是一家以中式餐飲連鎖經營為核心的餐飲集團，始建於海口，經營至今已逾27年。集團經營策略以多品牌及多概念策略為基調，旗下創立並運營“九毛九西北菜”、“太二酸菜魚”、“慫重慶火鍋廠”、“那未大叔是大廚”“賴美麗眉山藤椒烤魚”五個不同細分領域中式餐飲品牌。

該公司指出，九毛九目前總部位於廣州馬場路附近，並且是租賃的物業資產，內部一直有搬遷總部的需求，剛好最近有機會。九毛九表面是投資物業，實際上是投資人才。在戰略上，九毛九未來仍深耕餐飲賽道，包括多品類探索以及供應鏈建設。

在本次收購公告中，九毛九亦提到，作為集團維持及發展其核心年輕及時尚文化的措施的一部分，有意將其總部遷至目標物業，以期於靠近商務、時尚及商業中心的中心地帶而受益。此外，相信藉着有關搬遷將能夠吸引更多與公司有共同願景的優秀人才加入，以支持擴張計劃。

據瞭解，廣州國金天地項目原為廣物地產旗下廣州國際金融交易廣場項目。資料顯示，該項目位於廣州天河區廣州金融城起步區核心地段，總建築面積約14.7萬平方米，擬建為一棟230米商業、商務綜合辦公樓，地上50層地下5層，塔樓結構形式為框架-核心筒結構體系。

2018年2月，廣物地產掛牌出讓45%股權及相關債權，股權轉讓對價約為31.57億元，債權轉讓價格約為4.18億元。

同年3月份，卓越集團經過457輪激烈競拍，以51億元最高報價、43.71%溢價率擊敗碧桂園、保利、陽光城等競爭對手奪得廣物地產45%股權。不過，隨後市場又傳出消息稱，大股東天津匯萌置業有限公司行使優先購買權，卓越因而出局，碧桂園又通過收購匯萌置業，從而獲得廣物地產45%股權。

九毛九於收購公告指出，中山市碧翠房地產開發有限公司為碧桂園集團旗下公司，負責目標公司營運及管理以及廣州國金天地項目開發及建設，九毛九則將負責目標物業的營運管理。

中山碧翠由廣東廣博房地產（集團）有限公司間接全資擁有，廣東廣博房地產（集團）有限公司則由匯萌置業及廣州市潮越財務諮詢服務有限公司分別直接擁有85%及15%權益。而碧桂園則通過山市順德區德晟房產有限公司持有匯萌置業64.7%權益。

9月30日，對於九毛九本次接手碧桂園項目，瑞信發佈研究報告稱，維持九毛九“中性”評級，目標價19.5港元。該行認為，收購主要目的是將來搬遷總部，因其總部現時位於廣州一租賃物業。

報告中稱，由於九毛九業務規模不斷擴大，總部員工人數增加，加上租金成本上升和租賃合同終止的風險，指其收購理由是可以理解。然而，因非核心業務有大量現金流出，以及與房地產市場相關的不明朗性，預期市場會出現負面反應。

據九毛九2022年中期財報，該公司截至6月30日現金及現金等價物為18.45億元，儘管公司表示將分8期支付此次收購，但代價也頗為高昂。

有市場投資者猜測，廣州天河馬場要蓋SKP商場，九毛九的總部剛好會在那裏，可能會被清出，所以購買新物業作為辦公是符合邏輯的。不過，作為餐飲板塊企業的九毛九當前PE較高，以高價購入重資產後估值或將承壓。