物業行業營收有望破萬億 兩倍毛利率助推城市舊改

來源： 21世紀經濟報道

2020年，被認為是物業行業“特殊”的一年。

一方面，在前一年超過12家物業企業通過IPO、重組或借殼登陸資本市場後，頭部開發商開始在2020年分拆物業上市。尤其是11月8日，華潤萬象生活通過港交所上市聆訊；19日，融創服務正式掛牌上市；22日，遠洋服務通過港交所上市聆訊；23日，恆大物業開始招股，並計劃於12月2日正式掛牌。此後，越秀地產也發佈公告，打算分拆物業上市。而恆大物業的上市，也意味着市場再添一隻千億物業股。

另一方面，新冠疫情改變了社會各界對物業行業的認知，城市更新、老舊小區改造等政策也被認為帶來新的機遇。有機構發佈預測表示，2020年，物業行業的總體營收規模將首度突破萬億。

股價和估值暴漲背後，物業行業的發展到底情況如何？數據顯示，物業行業仍處在規模高速擴張階段，但傳統的物業服務利潤空間有限，隨着物業企業不斷在新的領域拓展利潤邊界，行業被認為將會進入“黃金時代”。

政策利好刺激想象空間

物業行業的規模增長是一大因素。

根據中國物業管理協會9月發佈的《2020中國物業管理行業發展指數報告》顯示，2020年物業管理行業總體營業收入預測值是11800億元，管理面積將達到330.4億平方米。“十四五”期末，物業管理行業管理規模將達到430億平方米，營業收入將超過2萬億元，從業人員將達到1000萬人以上，下游的一些產業也將拉動100萬人就業。

不過，規模增長並不能完全解釋資本為何突然青睞物業行業。一直以來，勞動力密集、利潤空間低，就被認為是物業行業的“行業標籤”。

易居房地產研究院發佈的《2020物業服務企業綜合實力測評報告》顯示，500強企業營業收入3407.48億元，同比增長20.33%，業績維持持續增長態勢。

與管理面積和收入規模的大幅上漲不同的是，2019年，500強企業毛利和淨利潤分別為511.64億元和299.88億元，毛利率微降0.13個百分點至15.02%，淨利潤率為8.80%，較上年，也僅僅只增加0.81個百分點。

不過，由於2020年以來的新冠疫情、老舊小區改造等，被認為推動了物業行業的社會認知改變，拓寬物業服務領域，創新物業商業模式，因此，2020年也被認為是物業行業“特殊的一年”。

一些觀點看來，在整體利潤空間不足的背景下，物業行業之所以能在今年成為資本寵兒，主要在於隨着城市發展進入“存量更新”時代，基礎物業管理收入以外的多種經營服務收入，所帶來的巨大想象空間。

有物業企業人士告訴21世紀經濟報道記者，疫情以後，物業行業的生活性服務屬性開始得到社會廣泛認可，但作為生產性服務屬性，還未得到廣泛認識，價值被低估。

在所有的物業類型中，住宅物業以四成的面積創造超過五成的收入。而老舊小區改造等城市更新政策的推出，也讓低利潤的住宅物業，看到了獲得更高利潤的希望。

一方面，老舊小區改造可以為物業行業提供新的增量空間。以北京為例，北京建設於1999年以前的老舊小區約有2.3億平方米。其中大部分沒有專業化的物業管理，不僅基礎設施落後、小區環境較差，更缺乏物業服務。北京市住建委主任王飛就曾表示，老舊小區綜合整治工程的目標之一，便是帶動物業管理長效機制的建立。

而另一方面，在老舊小區改造的“提升類”改造中，提出要針對公共服務和公共環境，改造包括增設社區養老、托幼、醫療、家政、體育設施、智能信包(快件)箱等便民設施等。這些，都被認為是物業公司未來的盈利空間所在。

其中，又以新基建、5G等相關的智慧物業運營，最為值得關注。有北京龍頭物業企業的相關部門負責人向21世紀經濟報道預估，未來五年間，僅是智慧社區改造、新基建的規模，北京的市場規模就會有200億元左右。

而在2020年的城博會上，21世紀經濟報道記者也瞭解到，在老舊小區的智慧化改造過程中，物業公司聯合第三方平台，為居民提供物流服務、保修服務等物聯網服務十分普遍。通過物業提供的便攜式醫療設備，打通小區居民健康數據與社區醫院、家庭醫生的智慧社區醫療案例也開始出現。

一個直觀反映了這一趨勢的現象是，萬科近期將物業公司改名為“萬物雲”，定位為空間科技服務。另外，金科、龍湖等知名房企分拆的物業板塊，也都在名稱中直接加入了“智慧”元素。新城悦服務也在2019年就收購了智能家居企業數淵信息。

兩倍毛利率

在理解了這一趨勢及其背後的邏輯之後，一個各界關注的問題是，讓無數資本和地產公司趨之若鶩的“多種經營服務”，到底能對行業產生多大的影響？

前文已經提到，2019年，在整體收入提升了20%個百分點的同時，物業行業500強企業的整體毛利率和純利潤率為15.02%和8.8%，分別下降了0.13個百分點，和微增了0.81個百分點。

有物業企業人士告訴21世紀經濟報道記者，目前來看，一方面，物業管理成本和人員成本不斷上漲，對於本就是勞動力密集行業的物業行業影響較大。另一方面，物業服務費目前的調價機制建設不夠完善，一些地方政府的指導價格長期不變，物業費用難以上漲，這也使得基礎物業收入，利潤增長相對乏力。

分開來看，以物業管理費用為核心的基礎物業服務收入達2660.53億元，同比增長17.86%，佔總營業收入的78.08%。提供更多增值服務的多種經營服務收入746.94億元，同比增長30.03%，佔總營業收入的21.92%。

而從利潤來看，500強物業企業的基礎物業服務淨利潤191.73億元，佔總淨利潤的64%，而多種服務經營利潤總值108.16億元，佔總淨利潤的36%。

物業的多種經營服務，以22%的收入，創造了36%的利潤，顯然基於社區增值服務的多種經營服務，是提高行業利潤率的。

而如果聚焦個別房企，這種差異更加明顯。

易居研究院根據上市物業企業的年報整理，大部分上市物業企業的物業管理服務毛利率，在11%到30%左右，而增值服務的毛利率，則普遍達到了30%至60%的區間，相當一部分企業的增值服務毛利率達到了物業管理服務的兩倍左右。2019年，碧桂園服務的物業管理服務，毛利率約為30.2%，而增值服務的毛利率則達到了50.5%。保利物業的這兩組數字則分別為14.2%和31.4%。鑫苑服務的差別更是達到了21.6%和60.9%。

上述易居研究院報告也指出，物業管理行業擁有得天獨厚的人口資源優勢和業主交互能力，能夠迅速感知居民和業主多元化的服務需求，因此得以構建更多元的社區消費場景。目前，比較成熟的社區增值服務包括空間資源服務、美居裝修服務、資產租賃服務和社區生活服務。

而從具體的收入構成來看，也有一批社區服務業務開始成熟。在2019年，500強物業企業的社區電商服務、社區房屋經紀、社區家政服務和社區養老服務的收入分別達到了約63億、62億、25億和6.5億元，佔總社區服務收入的19.9%、19.6%、8.0%和2.1%。

對此，全國智能建築及居住區數字化標準化技術委員會