中報點評04丨時代中國：業績增速高於百強平均，庫存結構留下隱憂

克而瑞研究中心沈曉玲、汪維文

導讀：

銷售增長地產營收基本持平，區域佈局單一，庫存結構有待關注。

【業績增速高於百強平均，外拓效果仍待觀察】2020年1-6月時代中國實現銷售金額325.7億元，同比增長4.3%。銷售均價13905元/平方米，相比19年全年再度下降5.1%，企業均價的下滑除了和推盤結構有關係之外，還與上半年持續讓利去化有關，時代中國推出的9.9元抵2萬元和3萬元折扣券的活動幾乎貫穿整個上半年，目前企業的時代+小程序仍上架有該活動。上半年長沙的銷售金額佔比達到了12.0%，相比於2019年全年上升了5.3個百分點，外拓效果顯現，但接近9成銷售仍集中於廣東省內，未來企業仍需進一步拓展。

【上半年拿地力度不足，權益比例下滑】2020年上半年共新增7幅土地，預計新增土儲總建面92.4萬方，預計新增權益土儲總建面為54.8萬方，權益比例59.3%，相比2019年再度下降5.7個百分點。上半年的新增土儲總建面與合同簽約建面的比值為僅0.39，遠低於2019年的1.42和2018年的0.86，拿地力度明顯不足，下半年預期將積極擴大土儲。

【消化週期三到四年，佈局仍舊過於單一】截止至2020年6月底，時代中國共擁有約為2179.5萬平方米的土地儲備，相比2019年底下降5.3%，按照企業當前的去化速度推算，可以滿足3-4年的銷售需要，但企業90.9%的土地儲備建面均位於廣東省內，區域分佈過於集中，一旦政策有所收緊，或者區域市場出現壓力，都會對企業的銷售帶來一定的影響。

【地產營收基本持平，舊改轉化溢價推動淨利增長】2020年上半年實現營業收入149.2億元，同比下降6.4%。營收的下滑主要受到上半年企業未有城市更新業務入賬收入以及時代鄰里拆分無物業管理收入影響。毛利潤40.2億元，同比下滑22.5%，整體毛利率26.9%，相比去年同期下降5.6%，與企業毛利率較高的城市更新業務未有貢獻和企業上半年讓利去化有關。淨利潤方面，廣州紅衞項目的轉化溢價帶來近8億税前利潤，如果剔除該影響，企業的淨利潤也有下降。

【現金覆蓋短債無憂，窗口期積極融資利率下降】截止至2020年6月30日，時代中國共持有現金345.3億元，現金短債比1.43，現金覆蓋短債無憂，長短債比為1.43，未來仍需進一步優化。淨負債率持續上升至71.0%，仍處於合理區間，上半年企業把握融資窗口期積極發行低利率債券，融資利率降至7.40%。

【車位及配套壓力連年走高，庫存結構仍待優化】企業庫存車位及配套面積連續走高，去化持續承壓，另外根據企業2019年年報披露的財務明細，企業已竣工庫存佔比達到19.0%，超出50家典型房企的10.5%近一倍，庫存問題仍需要重視。

銷售

業績增速高於百強平均
外拓效果仍待觀察

銷售業績增速超過百強房企平均，完成全年業績目標39.6%。根據企業公告數據，2020年1-6月時代中國實現銷售金額325.7億元，實現4.3%的業績增長，領先於上半年百強房企-2.7%的增速。銷售均價13905元/平方米，相比19年全年再度下降5.1%，連續第二年出現下滑。企業均價的持續下滑除了和推盤結構有關係之外，還與上半年持續讓利去化有關，時代中國推出的9.9元抵2萬元和3萬元折扣券的活動幾乎貫穿了整個上半年，目前企業的時代+小程序仍上架有該活動。綜合近兩年的業績來看，時代中國的增長速度正在逐步放緩，尤其上半年受到疫情影響比較嚴重，但是企業通過積極的營銷舉措來減弱這一影響。

業績增速掉隊，千億目標延後。年初業績會上時代中國管理層表示要將千億目標延後，設定2020年目標為823億，業績目標同比增速僅為5.0%。而其實早在2018年，時代中國就提出最晚2020年要實現千億目標，但是通過對比2018年銷售與企業較為接近的房企來看，時代中國的增長速度已然掉隊，根據上半年銷售業績、上半年業績增速以及全年可售貨值來推算，當初與企業銷售業績相近，甚至低於時代中國的多家房企2020年均有望衝擊千億銷售，而時代中國在2020年實現千億概率已然不大。

長沙貢獻增長近一倍，但整體區域仍舊過於集中，外拓效果仍待觀察。從企業披露的銷售金額城市分佈來看，2020年上半年，企業的銷售共來自於14個城市的145個項目，其中河源、汕尾兩市首次有銷售貢獻。2020年上半年銷售貢獻佔比最高的仍然是佛山、廣州兩市，佔比達到了54.6%，超過一半，與2019年的情況接近。值得關注的是，上半年的業績銷售貢獻中，長沙的佔比達到了12.0%，相比於2019年全年上升了5.3個百分點，另外成都的銷售貢獻也有提升。自2016年開始時代中國首次走出廣東省進駐長沙，之後在2018年進駐成都，2019年新進杭州、武漢兩市，雖然目前外拓效果正在持續顯現，但是就銷售業績的分佈來看，廣東省的佔比仍然接近9成，過於集中。

投資

上半年拿地力度不足
權益比例下滑

上半年拿地力度不足，新增土儲權益佔比再度下滑。根據企業披露，2020年上半年時代中國共新增7幅土地，預計新增土儲總建面92.4萬方，預計新增權益土儲總建面為54.8萬方，權益比例59.3%，相比2019年再度下降5.7個百分點。作為一家未來將要衝擊千億的房企，時代中國上半年的新增土儲總建面與合同簽約建面的比值為僅0.39.遠低於2019年的1.42和2018年的0.86，上半年拿地力度明顯不足，不過根據我們監測的信息，企業在下半年積極拿地補倉，7月斥資近170億元斬獲廣州、佛山等地的多幅地塊。

土儲

消化週期三到四年
佈局仍舊過於單一

拿地力度不足，總土儲較期初下滑。截止至2020年6月底，時代中國共擁有約為2179.5萬平方米的土地儲備，相比2019年末下降5.3%，主要是由於上半年企業拿地力度不足導致。按照企業目前的銷售去化速度推算，可以滿足企業3-4年去化需求。

土儲佈局過於單一，經營風險較大。儘管2019年企業加大了外拓力度，新進入了杭州、武漢兩城，但從企業的總土儲佈局來看仍舊過於單一。截至2020年6月30日，時代中國在16個城市共佈局有130個項目，合計總土地儲備約2179.5萬平方米。其中90.9%的土地儲備建面均位於廣東省內，區域分佈過於集中，一旦政策有所收緊，或者區域市場出現壓力，都會對企業的銷售帶來一定的影響，像20年7月，東莞剛剛出台了嚴格的限購政策，中央層面也多次重申“房住不炒”的主基調，未來珠三角熱門城市仍有政策加碼可能。

營利

地產營收基本持平
舊改轉化溢價推動淨利增長

城市更新未有收入賬入，物業管理剝離，整體營收出現下滑。2020年上半年時代中國實現營業收入149.2億元，同比下降6.4%，其中房地產業務收入147.1億元，與去年同期基本持平。企業營收的下滑主要是受到兩個因素影響，第一是上半年企業未有城市更新業務入賬收入，另外2019年12月企業分拆時代鄰里上市，之後時代鄰里不再並表時代控股，因此2020年上半年企業無物業管理營收貢獻，最終導致了企業房地產營收幾乎持平下，整體營收出現下滑。

毛利潤和毛利率同比均有下滑，舊改轉化溢價導致淨利潤上漲。2020年上半年，時代中國實現毛利潤40.2億元，同比下滑22.5%，整體毛利率26.9%，相比去年同期下降5.6%，下滑比較明顯，我們認為企業毛利率下滑除了推盤結構之外，還與企業毛利率較高的城市更新業務未有貢獻和企業上半年讓利去化有關。淨利潤方面，上半年企業共實現淨利潤18.1億元，同比上升6.5%，與企業公告數據對比發現，收購附屬公司和重新計量聯營公司權益分別為企業帶來了5.0和3.1億元的税前利潤，而這部分利潤均來自於廣州紅衞項目的轉化溢價，如果剔除該影響，企業的淨利潤也有下降。

償債

現金覆蓋短債無憂
窗口期積極融資利率下降

現金短債比1.43覆蓋無憂，長短債比1.43需要優化。截止至2020年6月30日，時代中國共持有現金345.3億元，較於初增長了17.9%，一年內到期短債總額241.5億元，相比期初上升29.8%，現金短債比1.43，雖然企業現金仍能覆蓋短債，但已連續兩年出現下滑。長短債比方面也是連續兩年出現下降，截止至2020年中期長短債比1.43，未來仍需進一步優化。

淨負債率持續升高但仍可控，把控融資窗口期積極發債，降低融資利率。2020年上半年時代中國把握低利率窗口期，借新還舊同時降低融資利率，上半年成功發行發行境內公司債63億，加權平均成本5.4%，較原成本降低2.7個百分點；發行銀團債摺合美元2億，融資成本約5.7%，較原成本降低近1個百分點，整體融資成本下降至7.40%。不過企業的淨負債率進一步升高至71.0%，雖然連續多年升高，但仍處於合理空間。

庫存

車位及配套壓力連年走高
庫存結構仍待優化

車位及配套庫存連年走高，千億之路留下隱憂。從企業披露的近幾年的土儲用途明細來看，車位及配套庫存是企業已竣工存貨高企的主要癥結所在，並且其體量還在逐年走高，在疫情影響及全球經濟衰退風險增加的時候, 車位的銷售未必被視為購房標配, 甚至有部份可能會轉化為無效土儲, 對於2020年去化率也可能產生負面影響。根據CRIC監測，多家房企在2020年推出了專門針對車位的營銷活動，時代可以效仿加大促銷力度從而降低車位及配套的庫存壓力。另外根據企業2019年年報披露的財務明細，企業已竣工庫存佔比達到19.0%，超出50家典型房企的10.5%近一倍，庫存問題仍需要重視。

排版丨鳥姐

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