赴港上市再成潮，中型物企如何彎道超車？

近年來，隨着行業集中度的進一步提升，龍頭房企隊列逐漸固化，行業第一梯隊門檻不斷提升，中型房企很難打出“翻身仗”。

但在風起雲湧的物管江湖中，雖逐漸出現以規模劃出的梯隊之分，但市場的分散使梯隊之間界限相對模糊。當下，中型物企正在積極搶跑，他們是否有機會“彎道超車”，坐上行業龍頭“寶座”?

赴港上市風潮再起

物業企業赴港上市潮仍在繼續。過去幾天，行業格外熱鬧。

6月29日，金科智慧服務集團股份有限公司在港交所遞交上市申請，擬發行不超過約1.66億股。金科交表同日，世茂服務也向港交所申請主板上市。另外，僅6月24日一天，榮萬家、合景悠活兩家公司在港交所交表，正榮服務通過港交所聆訊。

據光大證券發佈的《物業服務業2020年下半年投資策略》數據顯示，截至2020年5月31日，共有27家物業服務企業上市，其中24家物業企業在港上市。值得注意的是，24家在港上市物企中，18家上市時間為2018年後。

在多位業內人士看來，2014年彩生活的成功赴港上市，為物業公司帶來了上市意識的啓蒙。彼時，股價表現良好，P/E較高的彩生活，在上市之後迅速完成了幾起併購，擴大了自身規模，使內地物管企業看到了新的可能性。

中國物業協會副秘書長、中物研協總經理楊熙認為，行業規模的擴大助推了物業企業上市的進程，“房地產是物管行業的上游行業，房地產行業近三年的銷售面積，會在未來三年逐漸轉化為物管行業的住宅管理面積，2015年-2018年間，房地產行業處於大幅擴張時期，新增存量為物管行業提供了大量的服務面積。而在房地產行業的高速發展期，在開發企業的光環之下，物管行業一度被忽略。彩生活上市之後，更多的物業公司開始有了上市的想法，只是當時在財務規範性等方面一時達不到上市要求。”

同時，楊熙進一步表示，在赴港上市潮之前，物管行業經歷了一波新三板上市潮，當下港股上市的很多物業企業是從新三板摘牌再上市的，這幾年間，物業企業在財務規範性等方面達到了上市的要求，資本市場對物業企業的認可度也變高了，因此自2018年起，企業赴港上市成潮。

而在某業內人士看來，物業企業赴港上市一方面是為了尋求資金，以擴大自身規模。除此之外，2017年、2018年行業拐點的出現，也是企業選擇赴港上市的原因之一，“這兩年間，物管企業開始出現轉型意識，從只關注物業本身的四保一服業務轉向關注滿足業主更多需求，做增值服務，這也加大了企業的資金需求。”

如上述業內人士所言，上市物業企業募集資金用途中，收併購以擴大自身規模、發展增值業務服務是其中很重要的兩條。

行業仍存搶跑機會

目前，雖然物業企業在規模上存在梯隊之分，但克而瑞統計數據顯示，2019年上市物業公司市佔率僅為7.4%，當下行業集中度較低的現狀，給了第二梯隊物業企業搶跑的可能。

楊熙認為，判斷中型規模物業企業能否衝入第一梯隊，首先要看其背靠的母公司。在他看來，部分中型物業企業背靠的母公司本身為排名前20名的開發企業，具備一定的增長速度。假如這部分企業的母公司能在未來五年仍維持在房企的第一梯隊，那麼在其加持下，物企很可能會衝進第一梯隊。

而對於母公司相對較弱的物業企業來説，收併購是擴規模的利器。但大肆收併購也存在多重風險。一方面，一旦企業的管理能力跟不上擴張速度，後續企業經營將面臨多重隱患。另一方面，大舉併購帶來的商譽激增，也會讓企業面臨商譽減值風險，進而影響企業業績。

楊熙表示，收購物業企業，得到的其實不是純粹的實物資產，從表層看，大部分情況下企業實際併購的是一系列服務合同。由於物管行業對人的依賴性較高，管理普遍存在難度。因此，收購完成後，企業自身管理能力決定後續業績表現。

同時，在收併購過程中，一旦標的公司估值過高，將為公司帶來商譽激增的問題。據睿和智庫統計，近年來存在大規模併購舉動的彩生活、雅生活服務、碧桂園服務、永升生活服務，商譽佔總資產比均偏高，分別達到24.71%、14.6%、9.92%、17.4%。

而商譽激增也將導致物業公司或將在後期面臨商譽減值的風險。為防範此類風險，當前在收併購過程中，雙方往往會作出對賭協議，對於買方對標公司的業績作出要求，以此尋求保障。但對賭協議並不是萬能保險。

其實，除了擴大規模之外，通過進軍非住宅業務、發展增值服務擴張服務邊界，正在為中型物企提供“彎道超車”的機會。

近年來，物業企業提供服務的業態正在不斷擴大，企業紛紛進入非住宅物業服務市場。未來，非住宅業務的市場體量相當可觀。招銀國際在其發佈的報告中表示，預計在2021 年，物業管理的市場規模將達到萬億。非住宅物業服務將是與住宅相當的市場，預計萬億規模中，非住宅項目佔比超過40%。

另外，毛利率相對較高的增值服務，為企業營收及盈利增長提供了新路徑。中指研究院統計數據顯示，以上市企業為例，2019年彩生活社區增值服務毛利率達92.60%，是整體毛利率的2.62倍;新城悦服務、碧桂園服務、保利物業社區增值服務毛利率分別為64.30%、66.20%、40.70%，是整體毛利的2.12倍、2.09倍和2倍;同時，2019年，在港上市物企社區增值服務收入佔總營業收入比重在3%-30%之間，其中，綠城服務社區增值服務收入達19.13億元，佔營收比重的22.29%。

2020年以來，突如其來的疫情為行業帶來了挑戰，也為企業拓寬服務領域創造了機遇。楊熙認為，疫情之下，物業行業的社會影響力得以提升，行業價值得到充分的市場認可，這是2020年以來行業發展遇到的最大變化。

而在疫情之中，作為打通“最後一公里”的關鍵渠道，物業企業的重要性有所凸顯，居民被迫延長居家時間，為物業公司由基礎物業服務提供商向社區生活服務平台轉型提供了支撐，物業可提供的服務領域也進一步拓寬。不少物業公司在疫情期間為業主提供代買菜、代送快遞上門等服務。

近年來，提供全生命週期物業服務逐漸被物業企業提上日程，物業公司正在不斷拓展新的增值服務類別和內容，增值服務正在向全場景化發展。目前，建業新生活已實現業主日常生活全覆蓋，公司看重生活服務賽道，並通過資管服務為客户提供更多可享專屬權益的線下消費場景。而近日交表的榮萬家，為業主提供“新零售、拎包入住、社區食堂、房產經紀、社區資源、社區媒體”等多元增值服務，榮萬家還將針對老房提供二次裝修、清潔翻新、局部改造等服務，並進一步覆蓋家政保潔服務、養老及護理服務以及醫療健康服務，滲透到業主生活的各個場景。

從本質上看，物管企業的核心競爭力其實是服務質量。當下，物管行業仍處於高速發展期，對於中型物企來説，自身規模一時落於人後不要緊，只要從深度和廣度兩方面提升自身服務，修煉好內功，就不乏翻盤的可能。（新地產）

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