綠城釋能 開啓全面發展
過去幾年，綠城在聚能。如今，綠城開始逐步釋能。
上半年，綠城中國營收、毛利和股東應占核心利潤同比都實現了兩位數的增幅，最嚴調控衝擊之下，橫向對比同行，這份成績着實不易。
這段時間，綠城中國的股價也伴隨着業績一度衝高至11.74港元，漲幅領跑地產板塊。在今年內房股市場並不樂觀的情況下，綠城中國跑贏大市靠得是內功。
業績釋能、現金釋能、土儲釋能，這三大釋能讓綠城中國從“偏科”品質的小而美企業，到成長為“有特長全面發展”的TOP10巨頭，已然樹立了行業進階樣本。
【一】業績釋能：27載品質沉澱，助力銷售額大漲88%
港股市場崇尚價值投資，核心要義是看公司的賺錢能力。綠城中國釋放的第一大能量，即為盈利能力的高增長，令資本市場眼前一亮。
樓市資本論注意到，今年上半年，綠城中國實現營業收入361.35億元，同比增51.2%；毛利79.35億元，同比增28.32%；其中歸屬於上市公司股東的淨利潤24.18億元，同比增15.4%。
尤其值得一提的是，在行業淨利率趨勢性下滑的階段，綠城上半年淨利率保持着10.8%，處於行業較高水平。
在財務報表這條穩健的上揚曲線背後，是綠城面對波動市場，銷售質效穩步提升。
報告期內，綠城中國錄得銷售金額達1717億元，同比大增88%，全國排名提升至第7位；按照這個節奏，完成年度3100億元的銷售任務應該不成問題，前景一片大好。
這樣的增長速度並不令人驚訝，畢竟過去三年，綠城中國銷售額從1500億增長到近3000億，複合增長率高達36%。
以更形象的數字來概括：綠城的市場份額有望從3年前的15萬億中佔比1%，在今年提升到17萬億中佔比2%。
最讓人驚訝的，還要屬綠城的回款率數據，上半年綠城銷售回款率達到95%，如果用一個詞來概括其銷售狀況，那當屬“量增質優”。
樓市資本論深入探究，綠城銷售持續釋能的奧秘，認為原因有二。
1、27年品質沉澱：
縱觀綠城的發展，沉澱出對“產品”二字的深度信仰與依賴。光從每一年的綠城中國生活開發者大會，就能看到綠城對“產品主義”的深層次探索。
比如今年產品大會上發佈的，城市院子是對中國傳統哲思的繼承與發揚；社區中央車站完美詮釋了開放性、交互性和共享性；無界公寓進一步提升了居住的舒適性和人性化......
不斷細化的產品和服務顆粒度，也為綠城進一步提升品牌口碑做好了背書。
在中指院發佈的報告中顯示，2021年綠城中國產品創新升級，再度蟬聯產品力榜首；連續11年在“中國城市居民居住滿意度”調查中榮獲佳績，2021年在14座城市拿下總體滿意度第一。
此次半年報亮眼業績，自然也離不開綠城的長期產品主義帶來的強勁去化動能。數據顯示，綠城上半年去化項目中，有68%來自於去年才拿地的項目，首開去化率高達83%，多項目更是實現首開即售罄。
以杭州為例，去年拿地的春來楓華、桂語映月、江河鳴翠、曉月澄廬等多個的住宅部分均已售罄，桂冠東方也有望快速清盤。
2.精細化管理降本提效
對內向管理要效益也成為綠城銷售持續釋能的關鍵。
當下房企生存發展拼的是“內生力”，綠城通過優化組織管控、強化一線賦能等多舉措，整體運營效率穩步提升。
更難得可貴的是，在經營壓力劇增的行業環境下，綠城中國的各項費用不僅控制在合理範圍內，甚至出現下降趨勢。
上半年，綠城的管理費率比去年同期下降了22.2%，銷售費率下降了11.1%；品牌和品質的力量，在綠城身上得以完美體現。
由於經營表現超投資者預期，綠城中國的股價在房地產政策持續收緊、整體板塊長期萎靡的不利條件下，成為地產板塊的明星股。
8月24日晚間發佈中報後，第二日綠城中國股價跳空高開，一路上漲。至8月30日收盤達到11.74港元/股，漲幅達13.76%。
【二】現金釋能：手握605億資金，獲多方機構力挺
樓市資本論認為，較之綠城營利增長幅度，其財務結構體現出的“高續航能力”，更值得關注。
在行業陷入調控深水區，融資環境也整體收緊背景下，綠城憑藉強勁的銷售和良好的回款，逆市維持着充沛穩定的現金流。
截至2021年6月30日，綠城的銀行存款及現金為人民幣605.6億元，為一年內到期借款餘額的2倍，資金流動性充足。
另一方面，綠城的債務結構也在持續優化。
2021年上半年，綠城中國1年內到期債務佔比下降至23.5%，與2020年末相比下降3.8個百分點。同期的現金短債比為2.0，自有現金流能償付2倍的短期債務，債務結構愈加合理，為公司後續發展提供強有力的支撐。
與此同時，綠城融資成本也進一步降低，上半年平均利息成本4.6%，較2020年同期的5.2%下降60個基點。
對此，亞布力智庫研究員武亮表示，綠城中國融資成本優勢明顯，離不開企業良好的品牌背書和持續向好的發展能力，意味着財務狀況本身較為穩健，經營風格進取卻不激進。
而較低的融資利率，無疑將幫助綠城輕裝上陣，為其穿越政策週期、市場週期提供了有力支撐。
穩健的財務管控、多元化的融資渠道，綠城中國均好的基本面，使得其在今年8月獲得國際信用評級機構中誠信主體信用等級“AAA” 評級。
中泰證券也表示，隨着綠城開發物業交付進入集中結算期，收入快速增長。相比同等銷售規模可比房企，公司未來三年業績增速較高，估值具備一定優勢。該行維持其“買入”評級。
在樓市資本論看來，盈利能力持續走高、現金回款比例的提升以及資本結構的持續改善，這些看得見的轉變背後，是綠城在“規模跨越”與“品質利潤”之間施展強大平衡術的最佳詮釋。
【三】土儲釋能：萬億可售土儲，8成位於一二線
要判斷一個房企值不值得投資，土儲質量是關鍵，因為拿地能力一直是房企的核心競爭力之一，土儲質量決定了房企未來的發展。
上半年，在充沛的資金流支持下，綠城擇機獲取了大量優質地塊，成為其釋放的第三大能量。中報信息顯示，綠城新增土儲1186萬平，預計新增貨值2140億元。
值得一提的是，綠城預計新增貨值中的37%可於當年實現銷售轉化，同比提升12個百分點，供貨效率進一步提高。
從土儲分佈的大範圍看，綠城摸準經濟發展脈搏，堅持“區域聚焦、城市深耕”策略，實施“1+5+N”的佈局策略，堅守浙江大本營，聚焦五大城市羣（分別為長三角、環渤海、大灣區、長江中游和成渝）與其他核心城市。
其中，長三角作為綠城的戰略深耕地，新增貨值佔比就高達50%，有助於鞏固集團在長三角區域的市場份額與行業地位。
而從城市能級來看，2021年上半年，綠城新獲取的67個項目均位於安全性高、風險可控、利潤兑現度高的重點佈局城市。其中一二線城市的新增貨值佔比達78%，主要集中在杭州、寧波、西安、北京、天津等熱點城市。
由此可以看到，綠城精準出擊的戰略思維和穩健經營的企業理念。
隨着優質土儲的增厚，截至報告期末，綠城中國共有土地儲備項目251個（包括在建及待建），總建築面積約6034萬平方米，總貨值達9951億接近萬億，一二線城市的土地儲備總可售貨值佔比達74%。
多元的土地儲備，和優質均衡的城市佈局，正為綠城的持續高質量發展備足“子彈”， 這些高價值土地也將成為綠城中長期投資價值的壓艙石。
樓市資本論看來，從綠城近幾年的發展來看，之所以業績不斷再創新高，一方面得益於其經營管理紅利的釋放；另一方面，戰略調倉、佈局城市能級的提升也為其帶來了更健康的發展結構。
一個全面發展的綠城，已初見雛形。