15.75億轉讓德勝投資 金融街資產拋售背後的考量

觀點地產網 8月18日，北京德勝投資有限責任公司100%股權及相關債權在北京產權交易所掛牌，轉讓底價15.75億元，轉讓方為金融街控股股份有限公司。

據觀點地產新媒體瞭解，德勝投資持有德勝國際中心部分物業，項目位於北京市西城區德勝門外大街83號，總建築面積約22.95萬平方米。

德勝投資運營持有德勝國際中心部分面積約3.8萬平方米，業態包含寫字樓、商業、地下零散配套服務用房和車位。中心2020年的出租率約為80%，租户以中小創業型科技企業、餐飲企業等為主。

金融街表示，本次股權和債權轉讓完成後，預計2021年度公司經營活動現金流可增加15.75億元，公司合併層面將實現淨利潤約4.87億元。

該項出售在今年1月就已公佈，金融街彼時宣佈擬出讓子公司德勝公司100%股權及債權，該事項於2月獲董事會決議通過。

彼時，對於出讓原因，金融街在公告中表示，受北京市寫字樓潛在供應量增加、國有企業總部需求外溢等因素影響，北京市非核心區域寫字樓租賃市場面臨下行壓力。

“通過出售非核心區域的非整棟物業，有利於提升公司資產週轉效率，優化公司資產負債結構，提升公司財務穩健性。”

降負債考量

通過資產出售以回籠資金，金融街此番並非首次。

2020年12月22日，金融街發佈公告稱，公司與中信地產協商解除中信城B地塊合作協議，預計回籠資金86.08億元。包括中信地產返還金融街已付的合作價款約50.11億元，及向金融街支付資金佔用費約35.97億元。

同日，金融街公告稱擬以37.1億元的價格轉讓金融街·萬科豐科中心項目股權。公司預計經營活動現金流可增加約22.32億元，有息負債減少14.95億元，公司資產負債率下降0.24個百分點。

一次次的資產拋售背後，無不顯露出金融街的降負債心思。

據研究統計，依照“三道紅線”融資新規，金融街剔除預收款後的資產負債率為74.4%，較上年同期提升約0.9個百分點，超過閾值；淨負債率為172.4%，較2019年末下降約16.5個百分點，超過閾值；現金短債比為1.3，較上年同期提升約0.6至達標。

由此，金融街2020年年度指標兩項超閾值，較2019年下降一檔，實現“由紅轉橙”。

與此同時，數據顯示，2020年金融街錄得營業收入181.21億元，同比下降30.79%；實現淨利潤24.98億元，同比下降27.41%；扣非淨利潤2.88億元，同比降89.94%。金融街的扣非淨利潤創下近年來最低點。

破局與新增長

依託於金融街集團的強大背景，在擁有優質資產的同時，金融街控股的城市佈局卻難免集中。

據悉，2020年，金融街通過招拍掛、股權收購等方式，在上海、佛山、惠州、天津、遵化獲取商住項目5個，新增項目權益規劃建築面積96.9萬平米，實現權益投資額約50億元。收購金融街東麗湖（天津）置業有限公司49%股權至全資持有。

自去年底至今年6月，金融街並無任何拿地動態，卻於6-8月短短兩月內先後在上海、無錫、崑山獲取4宗地，對應成交總額約為58.94億元。

謹慎拍地的背後或許是其新一輪城市佈局的開端。

據金融街控股2020年年度報告顯示，報告期內，公司房產開發業務實現營業收入158.13億元，同比下降32.91%，毛利率為27.54%，較去年同期下降9.22個百分點；其中，住宅產品實現收入144.35億元，毛利率為25.89%；商務產品收入13.78億元，毛利率為44.81%。

報告期內，公司物業出租業務實現營業收入16.69億元，同比下降9.36%，毛利率為88.37%，較去年同期下降2.97個百分點；物業經營業務實現營業收入3.26億元，同比下降52.52%，毛利率為-22.66%，較去年同期下降46.91個百分點。

在各項主業均表現不佳的情況下，一方面堅持以“開發銷售業務 資產管理業務”雙輪驅動戰略佈局實現，一方面持續深耕區域市場，從北方大本營“走出去”，或許是其破局關鍵。