60億理財"爆雷"！剛剛，千億地產巨頭中國奧園官宣：延期兑付

中國基金報記者 南深

此前屢屢遭遇股債雙殺、子公司陷破產傳聞的中國奧園，總額約60億的理財最終“爆雷”。就在剛剛，公司官宣了延期兑付方案。

根據這份方案，投資者有現金兑付和實物兑付兩種方式可選，現金兑付單個金額200萬元以內的分6個月兑付，單個金額超200萬元的在2024年5月前兑付完。實物兑付方式下，中國奧園拿出總貨值不低於90億的住宅、公寓、寫字樓、商鋪及車位供選擇。

目前公司正全面推動出售資產，正計劃出售位於中國香港葵涌的一棟活化工廈，並正與買家商談。此前的11月12日公司剛剛虧本出售子公司股權，回款9億港元，11月4日還公告出售物業公司奧園健康，目前進展不明。

內部理財爆雷外，中國奧園在公開市場壓力更大，近一個月其評級遭到五次下調，目前僅續美元債就有接近200億元在未來幾年要兑付。

員工和親戚佔四成多

最晚2024年5月兑付

據一財，中國奧園的理財總額共約60億元左右，涉及全部投資人大概1500人，員工及親戚669人。12月2日，奧園給出了兩套相關兑付方案：現金分期兑付或實物資產兑付。

方案一為現金分期兑付，針對合同約定期限內到期的所有投資產品；在兑付時間方面，首次延期本金兑付在投資產品到期日支付，後續無論是每月兑付還是每季度兑付，均在兑付月(每季度的最後一個月)的25日集中兑付。

具體來看，針對本金兑付，單個投資者累計投資本金餘額200萬元以內(含200萬)的，投資產品到期後分6個月兑付，每月兑付比例分別為20%、15%、5%、5%、25%、30%。

單個投資者累計投資本金餘額在200萬以上的，投資產品累計200萬以內(含200萬)的部分到期後按上述兑付期限和比例執行；200萬以上部分，投資產品到期後先按6個季度兑付60%，每個季度兑付的比例依次為5%、5%、10%、10%、15%、15%。此後，連續三個月將剩餘40%的本金兑付完畢，每月兑付的比例依次為15%、15%、10%。截至2024年5月尚未完成全額兑付的本金，在2024年5月全部兑付完畢。

在利息兑付方面，投資產品在合同約定期限內的利息按合同約定計息支付。對於延期兑付的本金，按照年化6%利率向投資人支付延期利息，該部分利息按每期兑付的本金和實際延期兑付的天數計算並支付。

方案二為實物資產兑付，該方案的兑付範圍既包括合同約定期限到期的投資產品，也包括合同約定期限雖未到期但投資人要求提前以實物資產兑付的投資產品。奧園旗下項目公司可用來兑付投資產品的物業包括住宅、公寓、寫字樓、商鋪及車位，總貨值不低於90億。理財經理將與投資人溝通可兑付的實物資產範圍。

具體兑付安排上，投資人的實物資產兑付金額不足以支付實物資產價格的，不足部分應當由投資人另行支付補足；實物資產兑付金額超過實物資產價格的，超過部分按照方案一的現金分期兑付方案進行兑付。

同時，奧園在兑付方案中稱，可與投資者簽訂遠期回購協議，約定在投資者簽訂協議2年後按原價回購，物業已辦理網籤或已轉售的除外。可兑付的實物資產以“先簽先得”為原則，具體兑付的操作細則，投資人可向理財經理諮詢。

對中國奧園此次爆雷，不少網友表示“又一家”，“買地產理財，最後都成了房東”，還有的稱“什麼時候合併及裁員”。

正全力推動資產出售

針對近期的種種境況，奧園表示，受國際信用評級機構突然下調公司信用等級，導致其各項目銷售回款、融資審批、資金歸集均受阻放緩，現金流出現巨大壓力；評級下調還直接觸發了境外貸款和債券的提前贖回條款。這些都導致其出現了短期流動性困境。

而近一個多月來，中國奧園都在全力推動資產出售及回款。

據澎湃，中國奧園正計劃出售位於中國香港葵涌的一棟活化工廈，並正與買家商談。對此，中國奧園方面表示，“在境外整體地產行業融資受阻的情況下，我們積極去和市場洽談境外項目的合作，在海外的一些物業都有可能被處置，加拿大、澳大利亞的幾個優質項目都在洽商中。”

此前的11月12日中國奧園公告，賣方奧園地產(香港)有限公司(公司全資附屬公司)與買方新永投資發展有限公司訂立協議，據此，賣方有條件同意出售目標公司全部已發行股本及股東貸款，代價為現金9億港元。中國奧園表示，預計確認出售事項的估計虧損約1.77億港元，出售事項的所得款項淨額擬用於償還貸款融資及用作本集團的一般營運資金。

11月4日晚間，中國奧園、奧園健康還發布聯合公告稱，奧園健康正與若干獨立第三方就可能出售提供物業管理及其他相關服務的若干附屬公司的權益進行初步討論。截至該公告日期，尚未就可能交易訂立任何條款或具體協議。

據此前媒體報道，中國奧園已就奧園健康股權出讓問題，接觸過多名買家，合生創展、碧桂園、龍湖、保利均為接觸方。部分參與洽談的企業表示，目前也僅僅在接觸階段，尚無實質進展。目前該物業公司出售情況進展不明，未見公司公告。

評級一個月遭五次下調

除了內部的理財產品，中國奧園在公開市場上壓力更大。

僅美元債一項，目前中國奧園共存續10筆美元債，合計規模約29億美元，測算人民幣近200億元。目前這些美元債的價格不少已經來到1美元面值20多美分區間，自10月初以來跌幅普遍超過60%。

而早在10月，幾大評級巨頭就已經對中國奧園信用情況進行預警，作出下調評級的動作。進入11月，評級則是密集下調。

11月3日，惠譽將中國奧園的長期外幣發行人違約評級(IDR)從“BB”下調至“B+”，展望“負面”。

11月5日，穆迪將中國奧園的公司家族評級(CFR)從“B1”下調至“B2”，高級無抵押評級從“B2”下調至“B3”。

11月16日，標普將中國奧園的長期發行人信用評級從“B”下調至“CCC”，並將該公司未償高級無抵押票據的長期發行評級從“B-”下調至“CCC-”。

11月19日惠譽二度出手，將中國奧園的長期外幣發行人違約評級(IDR)從“B+”下調至“B-”。惠譽還將其高級無抵押評級和未償美元高級無抵押票據評級從“B+”下調至“B-”，回收率評級為“RR4”。評級被列入負面評級觀察列表。

時隔5日，11月24日惠譽第三度出手，將中國奧園集團的長期外幣發行人違約評級(IDR)由“B-”下調至“CCC-”。惠譽同時將中國奧園的高級無抵押評級及其存續美元高級無抵押票據的評級自“B-”下調至“CCC-”，回收率評級為“RR4”。

6月初以來，中國奧園股價就一直跌跌不休，從9.12元的高位跌至12月2日記者發稿時的2.02港元，六個月時間跌去78%，作為千億銷售規模的top50房企，市值竟僅剩57億港元。