鑫苑置業2.67億美元債違約，美股房企也暴雷了
文/樂居財經 楊宏彬
“中國房企赴美上市第一股”，今年的日子尤其難過。一筆接一筆的債券本息到期，已經壓得它喘不上氣。而多次的延期發佈財報，以及ADS交易價格低於合規標準，讓其處在了退市邊緣。
10月11日，鑫苑（中國）置業有限公司發佈關於鑫苑置業有限公司未能清償到期債務的公告。公告顯示，鑫苑置業有限公司為公司控股股東鑫苑地產有限公司的母公司，其於新交所發行上市的優先票據“14% UNSUB NTS 25/01/2024 USD (REG S)”利息發生違約，金額為1851.64萬美元。據悉，該期債券於2024年1月25日到期，未償本金餘額為2.693億美元。
同時，鑫苑置業另一筆優先票據“14.5% UNSUB NTS 17/09/2023 USD (REG S)”利息及本金髮生違約，金額分別為1869.27萬美元及2.296億美元。該期債券於2023年9月17日到期，未償本金餘額為2.5783億美元。
兩筆債券違約金額合計達2.67億美元，而違約的到來，先前已有預告。在國慶假期的最後一天，鑫苑置業曾宣佈，上述兩筆債券的利息將延遲支付。
美元債危機的爆發，猶如一塊塊多米諾古牌。在發佈延期支付利息公告後，“14.5% UNSUB NTS 17/09/2023 USD (REG S)”現價8.595，下跌-29.141%，收益率636.046%。受利息逾期未付影響，票據持有人要求回購，鑫苑置業繼續發生違約。
危機四伏
自2021年下半年開始，鑫苑置業便頻繁傳出商票逾期、項目延期交付、債務違約等消息。
2021年10月，鑫苑置業一筆2.29億美元的債券幾乎逾期，最終，該公司成功進行了要約交換，發行一隻新的美元債券，用借新債還舊債的方法，獲得了喘息的機會。但其最終還是無法逃脱違約的厄運。
2022年7月19日，鑫苑置業發佈公告稱，6月29日到期的優先票據尚未全額支付。該票據下的到期應付總額（包括本金和利息）為5.453億元人民幣。由此，鑫苑置業正式官宣暴雷。
一面是債券的暴雷，另一面是項目的停工。從2021年開始，鑫苑置業的在建樓盤，很多都處於長期停工狀態。僅在河南鄭州，就有包括“鑫苑·國際新城”4期、“鑫苑·府”、“鑫苑·名城”、鄭西“鑫苑·名家”等4個樓盤停工。
今年9月消息，鑫苑置業位於青島西海岸新區靈山灣龍璽項目及多宗土地30%的股權將在10月25日遭到司法拍賣。評估價8.31億元，底價7.07億元。
被拍賣主體為鑫苑置業旗下公司青島慧據智慧城市產業發展有限公司30%的股權。該公司曾於2017年7月4日以15億元的價格，拍下青島西海岸濱海大道以南、名人島以西的6宗地塊，其中的商品住宅用地被命名為靈山灣龍璽項目。
或是經營的困難，讓鑫苑置業年報難產。連續多次未按時提交財報，已經觸發了紐交所的退市預警。不僅如此，2022年6月24日，鑫苑置業收到紐交所的通知信，稱鑫苑置業的ADS交易價格，低於規定的標準，且鑫苑置業恢復合規的適用補救期，到期時間是2022年12月24日。
根據紐交所的802.01C條例，如果一個公司的平均收盤價格，連續30個交易日低於1美元，該公司則被判定為低於合規標準，證券交易所將啓動該公司股票的摘牌和退市程序。
高息債的“結局”
近5年來，鑫苑置業的資產負債率一直在不斷攀升。2015年至2018年，分別錄得73.72%、78.37%、83.44%、90.72%，2021年末，這一數值達到了93.59%。
追求高槓杆運作的的鑫苑置業，發行了不少高息債，現如今，吃到了苦頭，此次發生違約的兩筆債券，利率都較高。
出於對資金的渴求，部分房企選擇了高息發債。在監管日漸趨嚴的情況下，遭到反噬的房企不在少數。
5月12日，鴻坤偉業合併範圍子公司“香港理想投資有限公司（下稱“理想投資”）”所發行的有擔保優先票據，未於4月8日支付半年度利息1423.375萬美元利息，而後在寬限期內仍未支付，構成違約。
該筆債券名為“鴻坤偉業 14.75% N20221008”，發行金額為2.05億美元，發行期限為3年、結構為跨境擔保，同樣是一筆高息債。付息方式為每半年支付一次，付息日為每年的4月8日和10月8日。
在第二次付息日到來時，鴻坤偉業仍然無法完成支付，再次發生違約。
7月25日，匯景控股稱，尚未償還的2022年到期票息12.5%優先票據交換要約完成，發行2023年到期票息12.5%優先票據，發行及交付本金金額為1.076億美元。
7 月 22 日，景瑞控股表示，將於 2022 年 7 月 25 日到期的優先票據預計於到期時不能支付，未償還本金額 2.6 億美元及應計利息 1560 萬美元。這筆債券的票息為12%。
6月底，陽光100發佈公告稱，其無法償還2.2億美元，利率為13%的優先綠色票據，已構成違約事件。
2021年10月26日，當代置業一筆2021年10月25日到期的美元票據，本金及應付利息的還款安排，未能於當日達成。該筆美元債為當代置業於2019年4月25日發行，期限為18個月，發行規模為3億美元，利率12.85%。
文章來源:樂居財經