“民法典時代”的養老新變化丨居住權讓“以房養老”有了保障
隨着人口老齡化程度不斷加深，老年人特別是高齡、空巢、獨居等特殊老年羣體日益增長，他們的服務需求呈現出多樣化的特點，老年人權益保護工作也面臨許多新情況，如精神贍養、民間借貸、以房養老、老年消費法律糾紛等。
今年1月1日起實施的《中華人民共和國民法典》，對老年人諸多新情況給予了立法回應和規範，標誌着我國老年人權益保護將進入全新的“民法典時代”。湘潭日報和湘潭在線特推出系列報道，對新變化進行解讀，敬請關注。
跨入新的一年，73歲的楊翠玉（化名）又到了收房租的時候。1月11日，她的銀行賬户如約收到一筆3萬餘元的租金。這筆錢，將支撐她接下來這一年的生活、醫療、人情往來等各方面開支。這個位於砂子嶺建材市場的門面，是楊娭毑和老伴在20多年前以較低的價格購買的，當時想着餘錢存着不如投資。沒想到，老伴去世後，這個門面就成了楊娭毑唯一的經濟來源，她也成了“以房養老”的典型，靠收租為生。
實際上，“以房養老”的模式很多，包括倒按揭、售房養老和房產養老壽險等金融模式，及房產置換、房產租換、售房入院、投房養老、異地養老、養老基地等非金融模式。而《民法典》物權篇新增的“居住權”，正是為“以房養老”的老年人上了一份“保險”，確保他們老有所居。
非金融模式：種類繁多，市場需求旺
2020年8月初，市民鄭躍武趕了一回時髦，和朋友一起前往雲南省玉溪市澄江市的撫仙湖避暑。説是避暑，其實是“異地養老”的一種模式。他們住在撫仙湖景區裏的民宿，短租（以天為單位）每人每天80元，長租（以月為單位）每人每天70元，包吃包住。“夏季那裏白天的温度都不超過20攝氏度，人體感覺特別舒適。”鄭躍武説，他有幾個朋友一年中的大部分時間都在外地養老，夏季在雲南、貴州，冬季在海南，秋天在山東。對此，鄭躍武十分感興趣，他計劃將閒置下來的多餘住房出租，租金就用來“異地養老”。
國企退休職工黃愛敏的選擇與鄭躍武類似，只是養老的地點，從異地換成了農村。2018年，她約了3位好友，在株洲市炎陵縣的農村共同租了一棟民房，租賃期為10年，姐妹長期同住一個屋檐下，相互照顧，消磨時光。
記者從瞭解到的情況來看，包括異地養老、房產置換、房產租換等在內的非金融“以房養老”方式較為普遍，市場需求旺且形式多樣，老年人的接納程度較高。
金融模式：老人顧慮多，市場遇冷
與之相反的是，“以房養老”的金融模式市場遇冷。“我們自己既有房子住又有退休金，如果只是為了養老，沒必要選擇高風險的方式。”“對這一塊不瞭解，擔心上當受騙。”不少老年人對“倒按揭”、購買房產養老壽險等以房養老的金融模式持保守態度。
周文彬是湘潭市一家機關單位的退休幹部，兒子在上海從事金融行業，他對一些金融產品也有所瞭解。對於“倒按揭”、購買房產養老壽險這種新興的養老模式，他表示有所耳聞，但內心無法接受。“房子抵押給銀行、保險公司，房價就算漲了，也跟我沒關係，不如出租，每月拿租金，比較穩妥。”自從孫女出生後，周老和老伴就搬去了上海，位於湘潭縣的房子通過中介放租，除退休金外，他每個月還有額外的1800元租金入賬。
“對我們這一輩人來説，房子是辛苦了一輩子換來的，如果抵押給金融機構，子女就無法繼承了。”86歲的李德元在企業做了一輩子水電工，除了一套60平方米的老房子外，沒有其他固定資產。雖然退休金不高，但省吃儉用也能過日子，他從來沒打過房子的“主意”，打算在百年後將房子留給兒子。
記者諮詢了幾家商業銀行和保險機構，大部分表示沒有推出該類型的金融產品，或是推出的該類型產品暫未在湖南銷售推廣，僅在北京、上海、廣州、武漢等城市試點推廣。可見，“以房養老”的金融模式在湘潭市未成氣候。為何市場反應如此冷淡？究其原因，老年人有後顧之憂，擔心人還在世就居無定所了。
新法新規：法律為老年人解後顧之憂
針對社會普遍關注的住房與居住問題，《民法典》物權篇新增了一個“居住權”，這意味着，房子增加了一項用益物權。該項權益明確，居住權原則上無償設立，居住權人有權按照合同約定或者遺囑，經登記佔有、使用他人的住宅，以滿足其穩定的生活居住需要。也就是説，老年人在把房子賣掉或者抵押的同時，可以要求設立居住權——有生之年要讓自己無償居住。
湖南金州（湘潭）律師事務所的律師周宇婷分析，居住權是在不轉讓所有權的基礎上，分離出一定期限的居住權利，屬於法律明確規定的用益物權。對選擇“以房養老”方式的老人來説，可以通過辦理登記手續取得居住權，使其晚年獲得更好的保障。在他們的居住權受到侵害時，可以通過法律救濟途徑，保障他們的合法權益，避免“錢房兩空”。需要注意的是，居住權需要在登記機構登記後才能設立。
另外，周宇婷還提醒，合規“以房養老”的開展主體為商業銀行或正規保險機構，市民如果有“以房養老”的需求，一定要選擇合規主體。其他養老公司、服務機構推出的“以房養老”項目，建議老年人慎重考慮。尤其對一些收益特別高、看不懂且弄不清錢給誰用、交錢變成合夥人的養老投資項目，一定要提高警惕。
他山之石：國外如何“以房養老”？
在國外，反向抵押貸款是以房養老最為成功的模式，最早起源於荷蘭，而運作最為完善、最具有代表性的是美國，除這兩個國家外，加拿大、新加坡、英國、法國等國家的住房反向抵押貸款也發展得比較完善。
美國：美國“以房養老”“倒按揭”貸款對象為62歲以上的老年人。主要有三種形式：第一，聯邦政府保險的倒按揭貸款；第二，由政府擔保的倒按揭貸款，這種貸款有固定期限，老年住户須作出搬移住房及實施還貸計劃後才能獲貸；第三，專有倒按揭貸款，一般由金融機構辦理，發放貸款的機構與住户同享住房增值收益。
加拿大：超過62歲的老人可將住房抵押給銀行，貸款數額1.5萬-30萬加元，只要不搬、不賣，房產主權不變，可一直住到享盡天年，由後人處理房產時折還貸款。
新加坡：60歲以上的老人把房子抵押給有政府背景的公益性機構,由後者一次性或分期支付養老金,老人去世時產權由這些機構處理,“剩餘價值”(房價減去已支付的養老金總額)交給其繼承人。
日本：日本老齡化現象十分嚴重,導致其“以房養老”也非常普遍。通常選用“倒按揭”形式，適用於55歲以上的人羣。這種貸款不需要還債，貸款人死亡時房子作為還債的資金。
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