格隆匯：龍光城市更新凸顯張力，全國佈局打開新空間

本文轉載自：格隆匯今年新冠疫情衝擊下整個宏觀環境承壓，地產行業在上半年尤其是一季度銷售受挫，面臨增速放緩的壓力。在這一背景下，龍光集團（03380.HK）依舊於8月21日交出了一份亮麗的成績單。受良好業績驅動，龍光股價於業績發佈後快速上漲。展望後市，伴隨牛市預期以及地產板塊估值底部回升，預計龍光仍然還將有進一步表現。業績增長韌性強勁利潤率行業持續領先中期業績數據顯示，截至今年6月底，龍光集團實現歸母淨利潤61.6億元，較去年同期增長20.1％；歸母核心淨利潤53.3億元，較去年同期增長18.3％。上半年，淨利潤率20.3％，同比上升0.7個百分點；核心利潤率17.6％，同比上升0.3個百分點。不難看到，在疫情和經濟不確定因素增加的雙重影響下，龍光集團核心利潤指標持續向好，增速強勁，展現了突出的盈利能力。考慮到過去幾年公司利潤持續表現，連續八年平均淨資產收益率（ROE）超30%，這也進一步驗證了公司穿越週期的經營實力。龍光集團盈利能力持續領先行業，得益於公司銷售含金量足，能夠持續不斷的釋放出較高的利潤。利潤端的表現更重要的一點還在於，龍光集團在行業內有着極具優勢的土儲佈局和拿地成本。尤其是在城市更新上面，公司擁有體量可觀的項目儲備，這些項目往往也代表着非常高的毛利率，由此也成為了公司業績的重要助推器。對此，有多家大行表示，城市更新已成為龍光穿越週期的盈利新引擎，預計未來三年每年將貢獻集團核心淨利潤的20％，可確保集團未來盈利持續領先行業。四輪驅動鞏固核心優勢持續發力"城市綜合服務商"今年，對於龍光而言也是一個非常特別的年份，公司正式更名為龍光集團，其同時提出了"責任築城，臻心建家"新發展理念，實施住宅開發、城市更新、商業運營、產業運營四輪驅動，持續鞏固"城市綜合服務商"發展優勢。面對整個行業的轉型浪潮，龍光集團在地產多業態協同發展上持續挺進，並形成了獨具自身特色的發展定位和目標。公司持續擴大商業運營發展，以軌交上蓋大型購物中心為主打產品，同時依託公司城市更新項目資源，為大量高新技術企業提供產業運營服務，培育新的業績增長點，持續提升經營性收入規模。尤其是，公司在深圳大本營積累了豐富的"地鐵+物業"的模式經驗，這也不斷為其在獲取優質稀缺資源上得到助力。今年5月公司成功獲得深圳前海地塊，據瞭解，該地塊為地鐵5號線前灣公園站地鐵上蓋，規劃總建築面積18.36萬平方米，而這也是龍光在深圳的第15個"軌道+地產"項目，項目價值之高不言而喻。在行業處於快速轉型的階段，龍光集團圍繞"城市綜合服務商"定位，實施"四輪驅動"，加快全國化佈局，綜合競爭力持續提升。考慮到未來公司在商業運營等多業態持續發力，其不僅將給公司的成長奠定良好的基石，同時也將進一步強化其整體抗風險能力，驅動公司在行業中實現跨週期的增長。優質土儲助力未來高增長財務穩健凸顯長期經營優勢從土儲優勢來看，龍光集團的業績增長仍然還將保持長期穩定，按照公司年初計劃，龍光2020年權益合約銷售目標為1100億元，較上年增長超過20％。今年1-7月，公司累計實現權益合約銷售額約574.3億元，同比增長13.5％。龍光管理層在當天業績發佈會上表示，公司可售資源充裕，全年推貨金額1800 億元，其中下半年可售貨值約1340億元，62％位於需求強勁的粵港澳大灣區。考慮到當前疫情得到控制，經濟恢復增長，房地產市場重現回到熱絡狀態，下半年公司在銷售端還將不斷髮力，公司有信心順利達成全年目標。此外，從長遠來看，驅動龍光集團未來高增長的核心要素仍然還在土儲端，尤其是在城市更新項目上。一方面，公司持續加快擴張，即便在疫情影響下也未停止納儲的腳步，逆週期擴充優質土儲資源，不斷為未來蓄力。上半年，公司繼續圍繞兩大都市圈、兩大城市羣進行佈局，通過公開市場招拍掛新獲取17個項目，總建築面積為295.6萬平方米。其中，公司獲取上海楊浦地塊，首進上海，標誌着公司長三角都市圈佈局進入新階段。另一方面，公司當前擁有龐大的土地儲備，尤其是在項目更新上優勢顯著，積蓄了巨大的業績增長動能。據瞭解，公司截至2020年中期土儲總貨值9340億元，儲備十分豐厚，其中粵港澳大灣區佔比82%，近期可開發土儲貨值4791億元，足以保障未來三年權益合約銷售的增長。此外，城市更新方面，公司目前可轉化項目共87個，貨值達4549億元，其中約94%位於粵港澳大灣區，未來三年每年可貢獻約20%的核心利潤。除了土儲端的發力支撐長期業績外，穩健的財務表現同時也是保障公司不斷擴張和健康成長的重要根基。一方面，公司嚴格控制負債率，手握充裕現金，不斷夯實財務安全。截至今年上半年公司淨負債率保持在68.3%的穩健水平，低於行業平均值，利息覆蓋率達4倍。公司保持充裕的流動性，截止中期期末，龍光持有的現金及銀行結餘為419.04億元，現金短債比達2倍，流動性充裕，無債務到期的資金壓力。另一方面，公司在融資端不斷髮力，降低融資成本，釋放利潤空間。上半年公司新增融資平均利率約為5.45%，加權平均融資成本5.93%，較2019年下降0.2個百分點。結語今年上半年對於整個房地產行業來説，並不算太容易，但這之中龍光仍然算是不可多得的能夠持續發光的"金子"。縱觀公司自上市至今，規模和業績不斷增長，公司持續保持健康快速的發展勢頭，在股價上表現也獲得了穩定的走勢和良好的投資回報率。今年上半年公司宣告派發中期股息每股43港仙，派息總額佔核心淨利潤約40%，繼續維持高位。作為少數派息率近5年維持在40%的房企，龍光集團展現了其對股東回報的高度重視。目前龍光集團的動態市盈率在6.2倍左右，考慮到公司的業績釋放能力和未來的成長性，當前的估值頗具吸引力。財報公佈後，包括花旗、瑞銀、美銀美林、中金等一眾國內外知名投資機構紛紛發佈研究報告看好公司投資機會，得益於優異的業績表現和估值潛力，多數機構調升公司目標價，其中海通證券最高看到25.09港元，較當前有近70%的升幅。其中，瑞銀表示，看好龍光的穩健財務策略，業績跨週期持續增長能力和持續優厚的派息，續推龍光為中國地產行業首選股。美銀美林觀點特別指出，由於深圳的支持性經濟政策，將成為公司短期的上行催化劑，因此目前公司的估值對市場有吸引力。美銀美林相信公司今年合同銷售同比增長20%的目標可以達成，表現在行業中屬於上乘。此外，公司正加快城市業務更新的轉換速度，因此公司有信心達成銷售額及核心盈利在2019至2022年度的年複合增長率達20%的目標。