全球資產荒面前,房地產調控會再現兩難
流動性泛溢、低利率、資產荒和跑贏通貨膨脹、購買保值資產,在當前更加成為高淨值人羣和持幣待購人們的選擇。 中國證監會主席易會滿6月18日在第十二屆陸家嘴論壇發表演講時表示,隨着疫情影響持續發酵,未來全球可能出現經濟深衰退、金融高風險、要素低流動的不利局面。易會滿提到各主要金融市場將可能共同面臨“資產荒”的挑戰,優質上市資源的競爭會更加激烈,在這方面,中國資本市場應該有更多的擔當,要繼續全面深化資本市場改革,增強中國資本市場的包容性和適應性。 這是從資本市場改革而着眼的方向和目標。對於個體的人們,在每一次流動性泛溢和通貨膨脹時刻,他們首先想到的就是資產的保值和增值,在國內,人們想到的最好資產是房地產,過去是,現在是,未來還是。除了之前我們看到深圳、上海出現排隊搶購高端住宅的景象,現在,一些城市價值更高的地方,也出現了類似情景,最近發生在杭州的6萬多户家庭搶購西溪公館572套房子的現象,雖然有限價的因素——購買者覺得限價使得房價便宜,直觀比較起來就是比周邊二手房價格便宜1萬元每平方米,“買到就是賺到”。原本調控房價過快上漲的限價政策,導致新房比二手房單價便宜過萬元,這被認為是傳導出了價差機制,也讓炒房盛行,助長不勞而獲的風氣。這種説法並非沒有現實性。這也是調控政策經常遭遇到的兩難處境。 這不是政策本身多麼不精準,實在是因為流動性泛溢和人們抗擊通貨膨脹、保護資產的一種反應。這也是房地產調控的難點。我們往往看到龐大需要購買首套住房的剛性普通購房羣體,而忽略了也已經十分龐大的中國城市特別是富裕家庭的財富規模,事實是,財富不斷上升,但是貨幣在貶值,進行資產配置跑贏貨幣貶值帶來的資產縮水,是這些富裕人羣的必須選擇。早前西南財經大學一份研究顯示,中國家庭居民財富配置中房產的比例極高,2017年我國家庭總資產中住房資產佔比高達77.7%,遠高於房地產市場同樣十分發達的美國家庭的34.6%比重。而在金融資產的比重上差距很大。2017年,中國家庭金融資產在家庭財富中的比重僅為11.8%,美國的這一比例為42.6%。 無論從研究數據上,還是從現實情況看,已經不難理解,國人為什麼喜歡投資房產。一些專家總是説發達國家的家庭財富來自於金融資產例如股市,並批評國人購買房產是錯誤的做法。但很多時候,他們沒有提到發達國家的股市情況,比如美股經過長達10餘年的超級大牛市,給其國內家庭帶來了顯著的財富效應,反觀我們,給家庭財富帶來增長的主要還是來自不動產。所以,不從現實情況和市場改革去求解問題,一味批評國人愛炒房和投資投機,也是一種“鴕鳥行為”。 我們經常看到各種理財產品的宣傳,但我們也經常看到各種理財騙局、各種非法集資和金融詐騙。這會讓人們覺得,與其把資金冒險進入金融市場,不如購買房產。他們的想法很簡單,房產不僅是抵抗通脹的最好工具,還看得見摸得着是最好的避險工具。 不止是住房終端消費是這樣,在房地產企業端,我們也注意到,亞洲的富人對中國房地產商發行的美元債很青睞,因為收益高,並且他們長遠看好中國房地產市場。 從這些看得見的選擇和行為,我們要重提歷史老故事——大禹治水,堵疏都要有方,房地產的問題也不僅僅出在其本身。無疑的是,房地產調控又到了一個新的考驗時刻。 奧維雲網
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