中金公司：7 月投資重申看多觀點，優選基本面穩健的低估值龍頭

  樂居財經訊 李禮 7月4日，中金公司發佈地產行業研報。

  投資建議

  我們維持對地產板塊的看多觀點。當前行業基本面平穩恢復，逐漸迴歸季節性波動；政策面延續温和窗口，強調預期管理；疊加低估值、低倉位和高股息收益率，地產板塊配置價值凸顯。A 股推薦保利、萬科、陽光城、金科、金地、中南，H股推薦融創、旭輝、龍光、時代、華潤、中海。

  理由

  6 月基本面反彈節奏趨緩，7、8 月料迴歸季節性波動。我們監測的高頻銷售數據顯示，6 月樣本城市新房銷售面積環比增長 10%，同比下降 4%，降幅較 5 月（-1%）有所擴大；10 個重點城市新推盤量環比增長 39%，同比下降 10%（5 月-20%），單週推盤量已回到 2019 年周均水平。年初至今樣本城市新房銷售面積同比下降18%，克而瑞百強房企銷售額同比下降 3%。往前看，我們判斷銷售走勢將由疫情後的快速修復迴歸至正常季節性波動，預計 6 月統計局口徑商品房銷售面積同比將延續增長，但增速較 5 月收窄，7 月可能同比走平，三季度整體將弱於二季度。

  行業政策温和窗口延續，關注近期土地市場升温趨勢及融資端政策變化。我們認為當前行業政策不存在大幅放鬆或收緊的基礎，取態將延續平穩温和。6 月 300城居住用地成交面積和成交金額分別同比增長 25%和 14%（5 月分別+8%和+29%），平均溢價率 19.0%（5 月 18.8%），土地市場熱度不減。我們認為提示投資者密切關注土地市場温度變化，若土地市場出現過熱現象，則可能觸發開發商融資政策的邊際收緊。

  龍頭房企銷售提速，防禦性強，配置價值凸顯。上半年龍頭房企依託土儲、資金等優勢體現出較強的防禦性，克而瑞數據顯示，1-6 月 TOP10/20/30/50 房企銷售額分別同比下降 3%/1%/1%/2%，其中 6 月單月分別同比增長 10%/17%/18%/13%。我們預計 7、8 月龍頭房企銷售增速將邊際回落，但仍延續修復趨勢；若土地市場升温引發融資政策邊際收緊，則具有資金優勢的龍頭房企有望迎來拿地窗口期。考慮到房企追竣工勢頭不減，我們判斷中期業績整體平穩，且明顯好於一季度業績。當前我們覆蓋的 A 股地產股交易於 6.3 倍 2020 年市盈率，在經歷 7 月 1日的上漲後仍位於歷史低位，港股地產股交易於 6.4 倍 2020 年市盈率，位於過去三年估值中樞水平；A/H 地產股分別對應 5.2%/6.1%2020 年股息收益率，處於歷史高位；同時板塊整體倉位仍低。我們繼續堅定看好當前時點地產板塊的配置價值。

  盈利預測與估值

  維持個股盈利預測和目標價不變。

  風險

  海內外疫情進一步升級；地產融資環境超預期收緊；房企竣工及結轉進度不及預期。