6月初，鑫苑服務（01895.HK）發佈公告稱，其全資附屬公司鑫苑科技服務已同意以134.72萬元向邯鄲市鋼城物業服務有限公司增資。這意味着，鑫苑服務的市場化拓展又向前邁進了一步。
目前，不少物業公司對母公司的依賴程度頗高，實現分拆上市後也在業務獨立性方面進行了諸多探索。鑫苑服務亦是如此。
全國影響力較為靠前 營收增速超30%
據上市物業公司綜合實力測評結果顯示，鑫苑服務排名第15，綜合得分為129.90分。
來源：北京林業大學程鵬研究團隊
在全國影響力、資源統籌力、產品創新力等3個維度中，鑫苑服務均排名前10，表明其在全國已經具備一定的影響力並有較為廣泛的佈局，同時能夠較好地挖掘現有資源和資產的潛力並進行產品與服務的創新。在價值創造力及市場領導力維度中，鑫苑服務均處於上市物業公司下游，表明其在為股東持續創造高於市場的平均價值及規模方面均有待加強。
數據顯示，2017-2019年，鑫苑服務營收分別為2.97億元、3.93億元、5.34億元，同期增速分別為30.17%、32.56%、35.75%。值得注意的是，鑫苑服務近3年的增速均突破了30%。在管理規模方面，2017-2019年鑫苑服務在管面積分別為1368萬平方米、1566萬平方米、2006萬平方米，同期增幅為27.23%、14.43%、28.16%。與其他上市物業公司相比，鑫苑服務上市後在營收及在管面積方面均保持了不同程度的增長。
受新冠肺炎疫情影響，物業管理行業又被推至風口，進而催生了火熱的物業上市潮，上市物業公司的估值也得到了提升，不少物業公司的估值均反超母公司。以2020年6月11日收盤價計算，鑫苑服務最新市值為14.85億港元，已經超過鑫苑置業1.32億美元的市值。
由於物業管理行業長期依賴於地產開發，導致不少物業公司與母公司的關聯度較高。隨着資本的不斷衝擊，物業公司的業務獨立性也隨之增強，從而降低對母公司的依賴。尤其是物業公司“出圈”，紛紛發力新賽道。
從鑫苑服務的業務發展來看，2016-2019年，鑫苑服務直接或間接來自關聯公司的收入貢獻分別為2.21億元、2.71億元、3.44億元、4.39億元，佔總營收的比重呈現下降趨勢，分別為97.15%、91.5%、87.55%、82.15%。在管面積方面，2016-2019年鑫苑服務來自關聯公司的在管面積佔比更是降至65%以下，分別為85.49%、80.23%、74.63%、63.48%。
依賴性降低的背後，是鑫苑服務的市場化程度不斷提升。在新增在管面積中，來自第三方的在管面積為335.6萬平方米，佔比高達76.12%；來自關聯公司的在管面積僅佔23.88%，側面也反映出鑫苑服務在加強市場化發展。
短期來看，物業公司的發展仍然依靠母公司。但從長遠來看，物業公司的業務獨立發展將是大勢所趨。畢竟房地產開發行業的天花板漸進，增量市場正向存量市場邁進。隨着城鎮化率不斷提升，萬億存量市場也將隨之開啓。
此外，在管面積的不斷提升，也為鑫苑服務後續開展增值服務提供了基礎。縱觀整個物業管理行業，增值服務主要分為業主增值服務與非業主增值服務，尤其是業主增值服務，與在管面積息息相關。
業務獨立性有所增強 第三方管理面積不斷提升
儘管過度依賴關聯公司功過難斷，但資本市場向來比較關注關聯公司的影響。也許是感受到形勢的變化，鑫苑服務近幾年也加大了市場拓展力度。
2017-2019年，鑫苑服務來自於第三方的管理面積分別為270.5萬平方米、397.1萬平方米、732.7萬平方米，增速分別為73.40%、46.80%、84.51%。同期，第三方在管面積佔比分別為19.77%、25.37%、36.52%，與來自關聯公司的在管面積差距不斷縮小。
第三方管理面積的提升，與對外合作密切相關。就在今年6月9日，鑫苑服務發佈公告稱，其全資附屬公司鑫苑科技服務已同意以134.72萬元向邯鄲市鋼城物業服務有限公司增資。增資完成後，鑫苑科技服務將持有鋼城物業40%的股權，並有權提名委派董事、總經理及監事各一名。
資料顯示，鋼城物業負責邯鋼13個生活社區的物業管理，合約建築面積共計118.35萬平方米；同時承接邯鄲國際陸港有限公司綠化保潔項目，合約建築面積共計272畝；併為邯鋼職工醫院東西兩個院區提供全方位的物業及後勤服務。此次增資完成後，鑫苑服務不僅可以擴大自身管理規模、增加營收，也將為鑫苑服務在城市服務、醫院物業管理等方面積累相關的經驗。
根據鑫苑服務2019年報，鑫苑服務上市共募集資金淨額為1.972億元，其中1.183億元將用於擴展物業管理服務、尋求戰略收購及投資機會，2960萬元將用於拓展增值服務業務線所提供的服務類型。截至2019年底，這兩部分資金均未使用。隨着這些資金投入使用，鑫苑服務也將不斷打開第三方合作的通道，提高自身市場化的程度。
可以預見，未來一段時間，鑫苑服務將不斷增強業務獨立性，進而得到資本市場的認可。