誰還在瘋狂拿地？暗示啥信號？償債高峯，房企或上演“衝動懲罰”

儘管賣的永遠比買的精這句話表達了買賣雙方的不對等性，但是現在看來，在某些維度上購房者和開發商的命運越來越相似了。購房者買房難的心路歷程正在房企身上發生着，他們也逐漸變得感同身受。開發商受困於買地的現實壓力也正在成為未來相當長一段時期內的新常態。

買房難，拿地也不易。曾幾何時，購房者為了擁有一套房子，哪怕壓力再大，也總覺得值得去擁有，而且事實也越來越被大家接受，越不買房越吃虧，雖然我不一定完全贊同，但改變不了這樣的風氣。於是，越是買不上房對擁有房子的慾望就越強烈。可是，買房早就成了有錢人的遊戲。

1、房地產集中度越來越高，越來越成有錢者的遊戲。

如今，對於大多數中小房企來説，似乎也正在經歷着跟購房者類似的過往，土地越來越貴，不買，作為開發商沒有土地儲備，那以後還能幹什麼？買，可是資金從何而來？即使有了資金拿了地，也不敢保證就一定能挺過去。拿地也早就成了有錢品牌大房企的遊戲。

但誰的錢也不是大風颳來的，有錢照樣很謹慎。不拿地不行，買了就會有生機，但也會揹負沉重的拿地壓力。跟購房者一樣，開發商還覺得自己是剛需呢，拿地是他們的本能所需，可現實很殘酷，市場不會因為你拿不起就給你分配，最終大房企會用實力説話，你根本就沒資格拿地，拿地也已經成為少數有實力的開發商們玩的遊戲。

2、房企拿地分化，頭部房企更謹慎，第二梯隊更激進。

今年上半年購房者買房熱情絲毫未減，房企拿地同樣如此，儘管特殊時期各地短暫關閉或延遲土地市場推地，但作為房地產企業發展的“糧草”，其交易熱度並未下降。

據統計，上半年全國300城住宅用地成交樓面均價首次突破5000元/平米，均價達到5154元/平方米，同比上漲16.5%。而從TOP100企業拿地情況來看，1-6月，TOP100企業拿地總額15169.8億元，拿地規模同比基本持平，其中半數房企拿地不輸去年。

當然中小房企難，不代表大房企就可以毫無顧慮、肆意而為。如今，開發商拿地也逐漸分化。半數房企拿地不輸去年，另一方面，半數房企上半年投資金額較去年同期下滑，尤其是頭部房企拿地最為謹慎，碧桂園、融創、萬科上半年拿地銷售比均不足0.3，低於百強均值，金茂、萬科上半年投資金額同比降幅近6成。

原因不難理解，船大不好掉頭，大就有大的顧慮，況且大房企可能有比較充裕的土儲，短暫的拿地放緩並不會影響其未來業績增長。所以，反而是頭部房企顯得更加謹慎。

數據也顯示，上半年投資金額同比上漲的企業主要集中在TOP30以後。如綠城、中梁、濱江、德信等投資金額較去年同期漲幅較大，綠城上半年投資金額近778億元，位列新增土地金額榜第3，同比漲幅164%，延續了去年以來投資加碼、衝規模的態勢。

之所以這麼大的漲幅，不排除這些房企投資金額不高，還有就是去年的基數較低，導致數據統計會更突顯出增長態勢。也就是説大多數房企還是以謹慎為主，這才是主流大趨勢。

3、二線城市仍是房企拿地重點區域，杭州熱度最高。

從投資拿地的城市來看，二線城市是房企佈局重點，其中，杭州熱度最高。1-6月，二線城市是房企佈局重點，城市羣以長三角熱度最高。50家代表房企1-6月二線城市拿地佔比為51.5%，三四線為44%，一線佔比為4.5%。

房企拿地是樓市的“晴雨表”，也是購房者買房的“風向標”。房企拿地或許也決定了購房者的買房方向。一線城市基本上沒問題，二線城市成為未來投資熱點區域，而城市羣也正在體現出潛力優勢。房地產企業拿地城市的轉換，由三四線城市轉換到二線城市，也意味房地產市場發展開始轉向二線以上的城市，像前些年一樣大規模向三四線城市進軍的少了，這也正説明三四線城市房地產市場的問題在突顯出來。

4、頭部房企轉向，降負債、謹慎拿地，不以規模論英雄成共識。

在很多後來者還在拿地上你追我趕時，頭部房企早就有了新的定位。這些年，在房子是用來住的不是用來炒的這個堅定有力的定位下，房地產行業整體步入從高速增長向高質發展階段。規模擴張已經不是最重要的時刻。

碧桂園總裁莫斌表示，未來的區域整合還要進行，會以年化回報和利潤總額為考核，而不再以規模論英雄。據公開資料顯示，今年1-5月，碧桂園拿地金額同比降幅達-65%。

融創中國孫宏斌也表示，對於2020年的土地及項目市場，公司拿地會謹慎，不賺錢的活不幹。企業在一二線城市的風險在於買貴地，三四線城市的風險在於波動大。目前土地市場價格偏高，但各城市供地壓力較大，會有機會。

孫宏斌所説的機會是什麼？可能是料定有些瘋狂舉債拿地的企業最終會遭遇困難，這種機會可能就是併購。“我們判斷今年將是洗牌年，併購的機會遠遠超過以往任何一年。”現在出現困難的公司，一類是這幾年在衝規模的時候拿的土地太貴，所以盈利和流動性壓力都很大；第二類就是持有太重，可以併購輕的就沒必要併購重的。

實際上孫宏斌已經給出了警告，儘管大趨勢是房企們都普遍收縮了拿地規模，但是不妨礙有的企業會不計後果往前衝。

今年市場再好也只能是相對而言，不能被衝昏了頭腦。在融資渠道收緊、發債受限等背景下，如果房企銷售不暢，那麼再大規模拿地則面臨巨大的問題。

2020年剛好是房企的償債高峯。有統計數據顯示，今年到期債務高達1.4萬億元。數據顯示，上半年，40家上市房企中有18家銷售額低於去年同期，部分房企降幅超20%；38家標杆房企中有近半企業全年目標完成率不足40%，3家完成率低於35%。

不惜一切代價拿高價地的開發商，房子蓋好了，賣低了虧本，真虧假虧至少利潤大大減少，不賣放在手裏更成了燙手的山芋，所以會非常糾結，壓垮高價拿地房企的最後一根稻草或就在一瞬間。