直擊業績會 | 中海地產顏建國：規模保持在第一梯隊，核心目標仍是利潤增長

“優等生”中海按時交上了今年上半年的答卷。

8月24日午間，中海發佈了2020年上半年業績報告。據披露，截至6月底，中海地產實現收入886.3億元，同比增長11%；股東應占溢利205.3億元，同比下降3.7%；淨利潤率為23.2%、毛利率為30.6%。

報告期內，中海實現合約銷售金額共約1720億元，同比增長4.2%；新增21宗土地，權益面積約562萬平米，權益購地金額為523億元。以中海年初定下的約1400億元權益拿地金額計，上半年其拿地計劃的完成率不足4成。

在投資者會議上被問到“中海設定的拿地目標是否比較激進”時，中海地產董事局主席兼執行董事顏建國解釋，投資規模是由利潤反推而來，“要保持利潤總額持續穩定的發展，投資規模也需要有穩健的增長”。

事實上，顏建國始終強調中海的核心目標是利潤的持續穩定增長。而在當前這個龐大的存量市場裏，要達到前述目標，“規模必須得有比較大的提高”，要保持在行業第一梯隊中。

“但是規模並不是我們就非要做到第幾位，並不是我們想要的一個絕對指標，我們只不過是從利潤總額這個角度來看待這個問題。”顏建國表示。

規模儘快進入前五

為了實現利潤總額的增長，中海在已經進入存量市場的房地產行業中，努力地追求着規模的擴大。

中報顯示，截至6月末，中海累計實現合約物業銷售金額約1720.13億元，相應的累計已售樓面面積約954.31萬平方米，分別按年增加4.2%及增加3.5%。

如按中海此前的規劃，2020年中海的銷售目標為4000億港元（約合人民幣3700億元），那麼中海在前六個月完成了全年目標的約46.5%。

其中，中海在6月份實現銷售合約額575.6億元，同比增長32.3%。

“6月份單月的合約規模是中海地產歷史上單月最高的。”中海地產行政總裁張智超表示，受疫情的影響，中海比較集中地在6月份進行了供貨，“我們上半年的銷售才得到一個正增長。應該説在上半年整個銷售週期被影響一個半月、供貨節點普遍延後一個多月的情況下，實現這個目標是非常不容易的。”

張智超進一步表示，國內地產行業存在上半年總體較温和、下半年競爭的態勢會更強的情況，“所以我們也力爭在今年前半段，包括第三季度衝刺一下銷售目標”。

不過，在7月份，中海的銷售突然轉而向下。數據顯示，7月單月，中海實現合約物業銷售金額約214.9億元，同比減少約23.7%；已售樓面面積約為122.02萬平方米，同比減少約16.6%。這也使得中海前7個月累計合約物業銷售金額同比增幅僅為0.1%。

對於全年目標的完成，中海管理層保持了樂觀的態度。張智超表示，從疫情的情況來看，一些區域出現了點狀反覆，對中海的經營和生產也產生了一定的干擾和波動，其北京的個別項目亦延後到八九月份來銷售，“所以在下半年，疫情不產生一些大波動的情況下，我們還是有信心完成年度4000億港元的銷售目標。”

在通過規模快速增長推動利潤增長的背後，是中海逐漸下滑的利潤率水平。

截至6月末，中海的毛利率為30.6%，同比出現4.3個百分點的下降；淨利潤率也較上年同期出現了3.5個百分點的下滑。

利潤率水平下降的趨勢其實從2019年就已經出現。當年，中海的毛利率較2018年同期下降4.1個百分點，淨利潤率也同比下降了1.1個百分點。

對於未來利潤率的走勢，顏建國表示，在當前政府限價、市場進入存量的大背景下，產品的價格、利潤率還是會有一定下降，在這種情況下，規模必須保持適度的增長。

規模怎樣才是適度的？在顏建國看來，中海要繼續保持在第一梯隊以實現利潤的持續穩健增長。當被投資者問到，所謂第一梯隊到底如何定義時，張智超稱，“在這個存量時代，我們希望銷售規模要儘快進入到前5。”

8個月權益拿地金額近790億

規模的增長，自然需要大量土儲的支撐。中海地產近年來在納儲方面也確實頗為積極。

年報顯示，2017-2019年間，中海地產新增地塊分別為76幅、63幅、53幅，新增土地面積分別為1741萬平方米、1764萬平方米、1146萬平方米，權益地價分別為1346.2億港元、1084.4億港元、1350億港元。

2020年初，中海則定下了全年1400億元的權益新增土地權益投資預算，保持了同比約23%的增幅。在各大房企納儲表現更謹慎的2020年，中海的這一目標被外界認為顯得有些激進。

顏建國表示，中海投資標準的設定是根據企業發展需求反推而來。“從我們投資的邏輯來説，一般是根據企業的利潤率來反推我們的銷售規模，再來反推我們的投資規模。”

“要保持我們利潤總額持續穩定的發展，投資規模是需要持續、有穩健的增長。”顏建國表示，“項目少了，未來的貨值就肯定少了，利潤肯定也少。所以投資必須也是要有所發展。”

截至6月末，中海累計收購21宗土地，權益面積約562萬平米，權益購地金額為523億元。

據披露，今年前6個月，中海吸納21宗土地，同比增加6.5%；總土地儲備9006萬平米，對應貨值已達1.3萬億元。

不過，截至此時，中海拿地指標的完成率僅約為37%。此後，中海方面加快了拿地的節奏。

7月單月，中海收入11幅地塊，應付土地金約125.89億元。8月，中海在各地土拍市場大顯身手，月內北京首場土拍上，以79億元、溢價率23.44%拿下亦莊一宗地塊；又在成都以19.47億元、28%溢價率奪下一宗純宅地；此後，在哈爾濱以17億元拿下一宗商住用地……

截至8月21日，中海年內新增地塊已經迅速增加到36宗，權益面積達到892萬平方米，權益購地金額也實現781億元。以此計算，中海拿地計劃的完成率已經超過55%。

除了公開市場拿地之外，中海還在拓展多種拿地渠道。據透露，中海成立了一個專門部門進行非公開市場拿地，包括與同行合作、勾地等。以地塊數量來算，非公開市場拿地佔比約35%；以金額計，佔比則達45%。

對於投資目標，中海管理層也還是保持了完成的信心。“我們也認為在後面的幾個月裏面，有機會擴大我們的戰果，完成全年投資額的指標”。

未來，中海或仍將在土地市場上保持頻繁現身，保持積極的拿地態度。“我們要完成未來5年每年有增長的話，是相當龐大的一個數字，每年買地的數量也是相當龐大。”顏建國稱，“在公開市場裏，我們要更加勤奮，在所在目標城市裏面，以頻率換概率，用更多的機會來拿到符合投資標準的土地。”