金輝控股赴港IPO背後：鉅額債務壓頂 樓盤質量投訴不斷

港交所排隊中，金輝控股(集團)有限公司(下稱“金輝控股”)赫然在列。

2020年3月下旬，持有金輝集團96%股份的金輝控股(集團)有限公司向港交所遞交招股説明書，金輝控股擬募集資金用途為現有項目的資金需求、償還部分現有信託貸款及一般業務營運等。

不過，就在這個特殊時期，金輝控股旗下的項目不給力，公開資料顯示，金輝集團在西安最大的樓盤項目金輝世界城在這段時間出現爭議。

對此，有業主爆料稱，金輝世界城因暖氣管外露、木地板不平、做工粗糙等問題，合約上的“精裝修”變成了交付時的“驚裝修”。

金輝控股是誰？為何在其排隊上市的關鍵時期出現這樣的爭議呢？

精裝修為何讓消費者吐槽

2020年6月15日，金輝集團股份有限公司(以下簡稱“金輝集團”)公告稱，2020年面向合格投資者公開發行公司債券(第一期)發行規模為不超過10億元人民幣，票面利率確定為6.95%。

近日，惠譽評級宣佈，授予金輝集團擬發行美元高級無抵押票據“B”的評級，並指出其槓桿率高企，且財務透明度較低。

公開資料顯示，金輝地產旗下有四種物業類型，分別是優步系、雲著系、銘著系和大城系，西安金輝世界城屬於大城系項目，大城系項目的主要賣點為綜合社區，目前，金輝控股的大城系共有16個項目，其中14個還是毛坯狀態，僅有2個項目在官網顯示為“精裝修”，金輝世界城就是其中之一。

據當地媒體報道，金輝世界城做工粗糙，連地面都不平，在所謂的“精裝房內”還有外露的暖氣片，用水一衝還能衝出裝修的水泥，業主曾報給物業修理，但修理後地面依然不平、暖氣片等問題還是沒有解決。

金輝控股大城系另外一個在售的“精裝修”項目福州金輝·溪溪裏也同樣出了質量問題。

2018年，福建電視台曾報道該樓盤涉嫌捆綁銷售問題，報道中，一位購房者表示，按總價算下來一套商品房為3.1萬/平米左右，而實際備案價為毛坯價2.6萬，銷售中，購房者卻被捆綁為49萬的“裝修費”買單。

備案毛坯房，實際捆綁裝修費，一方面可以以“裝修款”名義多薅一筆，另一方面，還可以在一定程度上規避裝修不善帶來的風險。

不過，從金輝控股的角度來看，備案毛坯房可謂棋高一着。

2019年10月底，曾有金輝溪溪裏小區的業主在福州12345上投訴，訴求業主表示裝修總價50.624萬元的精裝修經多方評估成本造價不足總價一半，出現衞生間牆體透水、瓷磚破損、使用低劣材料等問題。

這位業主本寄希望於監管部門，但後者回覆為“該工程為毛坯房驗收，有關精裝修的內容不在圖審圖紙範圍。”

到底是真正的“精裝修”還是所謂的“精裝修”，或許這個答案只有企業自己心裏有數。

此“精裝修方式”也影響了金輝控股的銷售業績——公開資料顯示，備案名淮安二期的金輝溪溪裏和金輝江山銘著、金輝淮安國際住區等項目，共有4023套住宅，然而幾年下來，還有363套住宅尚在售。

備案名為淮安三期的金輝淮安半島大觀銷售情況更是慘淡，5年過去，去化率僅為58%。

然而，金輝控股在銷售方面卻是大筆投入——據其招股書顯示，截至2019年12月31日，金輝控股共有3814名僱員，其中，有1184名僱員從事營銷工作，佔總僱員人數百分比的31%。銷售及分銷開支同樣增長迅猛，2017年至2019年，分別錄得4.34億元、5.19億元和7.71億元，同比增速分別為19.59%和48.99%。

上市的背後：渴求資金 債務壓頂

在港交所上市對金輝控股而言很重要。

公開資料顯示，金輝控股於1996年在福州成立，2009年總部遷往北京，是典型的家族式閩系房企。招股書顯示，金輝控股應占總建築面積的90%以上位於二線城市及核心三線城市，而陝西更是金輝控股最重要的市場之一。

截至2019年12月31日，金輝控股共有144個處於不同開發階段的物業開發項目，其中包含附屬公司開發的102個項目和由合營和聯營公司開發的42個項目，其中，金輝控股附屬公司開發的物業項目在陝西省最多為13個，佔總土地儲備的24.8%。

與其他企業上市公司發展相比，金輝控股上市更多的是緩解債務壓力。

翻看其財務資料，2019年，金輝控股經營活動所得現金流量淨額由正轉負，從2018年的14.34億元變為2019年的-56.97億元，受此影響，2019年年末現金及現金等價物出現負增長，由2018年的99.32億元降為2019年的92.19億元。

從現金流的情況來看，截至2019年底，金輝控股需一年內償還的計息銀行及其他借款為139.79億元，僅這一項，其年末現金及現金等價物便無法覆蓋，再加上公司債券、優先票據和應付税項，金輝控股的短期債務近180億，相對於92.19億元的現金還是面臨一定的集中兑付風險。

從負債率的角度來講，金輝控股的負債可以説是“高歌猛進”，如今的淨負債率已達到170%，具體來説，截至2017年至2019年3年年底，金輝控股流動負債總額為488.80億元、804.79億元和952.88億元，同比增速分別為64.65%和18.40%，非流動負債分別為232.83億元、226.01億元和326.77億元，同比增速分別為-2.88%和44.58%。

錢不僅不夠，對於金輝控股而言，錢還在“變貴”。

截至2017年底至2019年底，金輝控股銀行及其他借款、優先票據、公司債券及資產抵押債券的加權平均利率分別為7.25%、7.65%和7.76%，截至2020年2月底，其信託融資逾160億元，年息率更是在10%以上。

融資正在變貴，那麼，有沒有方式緩解金輝控股的融資壓力？

有的，那就是增加銷售。

2017年至2019年，金輝控股收益分別為117.77億元、159.71億元和259.63億元，同比增長35.61%和62.56%，收益上漲的同時，銷售成本的增長更為迅猛，2017年至2019年，金輝控股銷售成本分別為79.85億元、111.46億元和203.01億元，同比增長39.59%和82.14%。

只是，規模上來了，然而，金輝控股的毛利率卻下降了，金輝控股陷入到了增收不增利的困境當中——據其招股書顯示，從2017年至2019年，金輝控股年內溢利分別為22.21億元、23.00億元和26.90億元，複合年增長率僅為10.0%，遠不及收益增速。

而且，金輝控股的毛利率連降，從2017年的32.2%降至2019年的21.8%，佔比最大的物業開發及銷售板塊毛利率下降最快，其中，住宅物業開發及銷售從2017年的30.1%降至2019年的20.1%，下降10個百分點，商業物業開發與銷售從2017年的50.8%降至2019年的36.9%，下降13.9個百分點。

業務上，金輝控股還存在着依賴主要供應商的風險，2017年至2019年，金輝控股來自五大供應商的採購分別約佔採購總額的47.8%、52.3%和62.7%，其中，來自單一最大采購商的採購分別約佔採購總額的18.5%、20.8%及25.9%，對主要供應商的依賴逐年加強。

出了西安項目爭議之後，金輝控股能否成功赴港上市呢？

IPO參考將持續關注。