金科智慧服務IPO:在管規模過億平方 物業定價策略成謎

　　新浪財經訊 金科股份旗下物業板塊終於揭開面紗。6月29日，繼榮萬家、合景悠活、佳源服務之後，金科智慧服務集團股份有限公司（下稱“金科智慧服務”）也遞交了港股上市申請。與大部分物企採用“生活服務”的名稱不同，金科執着的加上了“智慧”二字，暗示了其日後的發展方向。 

　　但目前智慧科技服務尚不能支撐金科智慧服務的野心。截止2019年，智慧科技服務部分實現營業收入2768萬元，僅佔總收入的1.2%。 

　　在管規模過億平方 擠入頭部陣營 

　　這一波物企上市潮終於迎來了一家體量較大的頭部公司。 

　　2020年上半年，自3月份興業物聯和燁星集團兩家迷你型物企上市後，建業新生活也在5月上市。7月初港股又將迎來正榮服務、金融街物業、弘陽服務先後掛牌。同一時間，6月底榮萬家、世茂服務、佳源服務、金科智慧服務4家披露聆訊資料。 

　　前後兩波上市潮以中小型物企居多。而這其中，金科智慧服務一亮相即以120.5百萬平方米在管面積居於前列。港股物業板塊也在保利物業之後，時隔半年又迎來了一家面積超過億萬平方米的物管公司。中指院數據顯示，2016-2020年金科智慧服務連續5年位列中國物業服務百強企業十強之一。 

　　2019年末，公司尚有128百萬平方米的合約面積未交付（儲備面積），相當於目前體量的1倍。未來業績增長空間遠高於同期遞表的其他物企。

　　不過，與已上市頭部物企進行對比，這一儲備規模遠低於碧桂園服務（408.6百萬平方米），彩生活（202.3百萬平方米）、保利物業（211.1百萬平方米）、綠城服務（233.2百萬平方米），與雅生活服務（122.2百萬平方米）接近。目前就在管面積而言，金科智慧服務在管規模排在26家A+H物業股第8位，由於儲備面積不佔優勢，未來進入top5行列任重道遠。

　　第三方成增長主力軍 物業費成謎 

　　從成長曆程來看，金科智慧服務能有今天的體量外拓項目功不可沒。 

　　金科智慧服務成立於2000年，目前金科股份持有其68.32%的股權。與世茂服務、榮萬家一樣，背後擁有強大的房企支持。不過與榮萬家的選擇不同，世茂與金科早早的走上了對外擴張的道路。 

　　截至2019年末，由金科集團開發的物業在管面積約為56.8百萬平方米，佔比47.1%。第三方外拓項目佔比52.9%，面積貢獻首次超過了關聯方。而在2017年外拓項目在管面積還只有20.8百萬平方米，佔比33.4%。 

　　過去兩年，外拓項目新增在管面積分別為21.6百萬平方米，21.2百萬平方米；金科集團新增在管面積5.7百萬平方米、9.4百萬平方米。來自第三方的外拓項目增速遠遠超過了金科集團，前者在管面積同比增速為103.6%、50.1%，後者為13.8%、20.1%。 

　　此外，截止2019年末公司128百萬平方米儲備面積中有四分之三來自於外拓項目。毫無疑問，來自金科集團的面積結轉屬於穩定輸出，金科智慧服務已經進入了依靠外拓項目促增長的階段。 

　　值得關注的是，外拓項目與集團項目之間物業管理服務收入存在較大的差異。以2019年為例，金科集團47.1%的在管面積貢獻了63%的收入，面積收入佔比的剪刀差為15.9%。外拓項目52.9%的在管面積僅貢獻37%的收入。2017年這一差值僅為7.3%，2018年驟然提高至16.2%。 

　　而這種差值現象大多數存在於住宅物業前期，指的是與物業開發商訂立的前期物業管理服務合同（通常為3年時間）。到了住宅物業業主委員會階段（與業主委員會簽訂合同），這一比例差值開始縮小，金科集團的項目差值縮小至3%；外拓項目則迴歸正常，4.2%的面積貢獻了5.6%收入。 

　　事實上物管公司以低價外拓的情形已經屢見不鮮。一方面關聯房企的動機是拉高物業費美化報表；另一方面，物管公司外拓也需要低價策略。 

　　反映在地區上差值最大的是西南地區，以51.2%的面積貢獻了60.8%的收入。物業管理行業具有一定的地緣性，西南地區作為金科股份的大本營，也是金科智慧服務的根據地，公司連續6年排名第一。同時，公司執行董事兼執行總經理羅傳嵩還擔任重慶市物業管理協會會長。 

　　金科智慧服務的特別之處在於同一項目來源，在住宅物業前期和業主委員會前期不同階段差值比例不同。這一現象或説明，金科智慧服務與金科集團簽訂的合同單價高於外拓項目，而到了業主委員會階段金科集團項目降價，外拓項目提價。

　　不過，金科智慧服務在聆訊資料中僅披露了整體的平均物業管理費，分別為2.1元、2.2元、2.2元，與行業均值持平。未進一步披露不同項目來源及不同階段的平均物業管理費。 

　　智慧科技難撐大局 

　　在外拓及關聯方項目的雙重加持下，金科智慧服務業績增長良好。2017年-2019年實現營收10.5億元、15.2億元、23.3億元，實現淨利潤1.1億元、1.6億元、3.7億元。營收復合年增長率為49.1%，淨利潤複合年增長率約為 81.5%。 

　　期間，毛利率從26.8%微增至27.3%，淨利率從10.9%增至16.1%，提高了5個百分點。一方面，居高不下的人工成本被壓縮。僱員福利及外包成本佔銷售成本的比例從82%下降至78%。另一方面，非業主增值服務及社區增值服務近兩年快速增長，高於基礎的物業管理服務。 

　　尤其是智慧科技服務，2019年同比增長153.7%。智慧科技服務主要是向物業開發商、物管公司及其他業務提供智能解決方案，也就是toB業務。報告期內該部分業務毛利率高達67.9%、48.8%及48.3%，2018年開始銷售秩序維護及停車場管理系統的安防攝像頭，硬件採購成本較高導致毛利率驟降19%，但收入佔比太小，影響甚微。 

　　這也側面透露出金科智慧服務開始有意識地向同行業及上下游輸出品牌、服務的野心。但理想是美好的，現實是殘酷的。在此之前棘手的關聯方資金問題首先需要清理。 

　　2015年10月，金科智慧服務向第三方貸款15億元，年利率為9.0%。2018年4月，再次貸款16億元，年利率7%。兩筆合計31億元的貸款全部墊付給了金科股份的若干附屬公司。金科股份方擬於2020 年8月償還上述兩筆墊款未償款。 

　　截止2019年末，關聯方其他應收款餘額為28.9億元。應付關聯方款餘額為7.4億元。2020年4月30日，公司長短期借款部分還剩下17.2億元待償還。