來源： 每日經濟新聞
機構的一份報告令牡丹江這座東北城市的樓市現狀火速成為關注焦點——2020年二手房價格跌回5年前，今年第一季度更是跌回2007年。
牡丹江作為一座典型的三四線城市，是黑龍江省東南部中心城市，轄綏芬河、海林、寧安、穆稜、東寧、林口6個縣（市）和東安、西安、愛民、陽明4個城區，全市總面積4.06萬平方公里。
“由於我市經濟欠發達、經濟總量小、產業結構不盡合理、城市化水平不高，缺少能牽動全市經濟發展的大項目，導致在報酬、福利、待遇等方面缺少吸引力，加劇了人口外流尤其是青壯年人口外流。”牡丹江市統計局的《牡丹江市人口發展現狀分析報告》在解釋為何青壯年會流出該市時如此表示，或許揭示了箇中原因。
二手房價格退回2007年
據貝殼研究院統計，牡丹江在不考慮通脹的前提下，2020年二手房房價跌回5年前的價格水平，而今年一季度的跌幅直接使其房價倒退至2007年的水平。
僅從2021年1～3月國家統計局的數據看，牡丹江二手房已經連續同比下降10%左右了。
自2021年1月開始，《70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況》的定基數據從2015年變更為2020年，當月牡丹江二手房價便整體跌去4.9%，跌幅全國第一；3月進一步跌至5.1%，依舊穩居全國跌幅之首。
從安居客數據看，牡丹江近期二手房價格呈下行走勢，目前均價在5500元/平方米左右。
房價下跌同時還發生在新房領域。根據國家統計局數據，牡丹江新房價格同比連續3個月下跌，環比數據也僅在3月份維持不變。新房價格定基數據也在3月跌去1.5%，跌幅僅次於北海的3%，居全國第二位。
目前牡丹江的在售新盤，5000元～6000元/平方米左右的是主流，安居客顯示共41個，來自頭部房企的只有恆大綠洲、北京城建·德遠天宸等個別項目。
“牡丹江房價由於疫情影響，最近是有些下降。”一名牡丹江的銷售人員告訴記者，“但你拉長時間維度，從10年看，牡丹江的房價還是在上漲的。尤其是江南地區，政府機構遷移到江南地區之後，發展前景是很好的。”
頭部房企遺忘之地
一名牡丹江市民表示：“目前在西安區和東安區，新盤已經不多了，可選擇的空間不大。”
一名千億房企工作人員告訴《每日經濟新聞》記者，房企很現實，佈局還是要看區域的人口經濟發展能力：“很多長三角、珠三角的三四線城市甚至好於很多東北的中心城市。”
從土地供應角度看的確是這樣。據Wind，牡丹江住宅土地供應從2011年成交面積達到頂峯後，除2018年小有回升外，一直都呈現出下降趨勢。
來源：WIND
據牡丹江市自然資源局數據顯示，2020年全市共出讓商服、住宅用地僅7宗，2019年僅3宗。如此少量的地塊供應一定程度上代表了房企對該市的市場判斷。
另外值得注意的是，2020年在牡丹江拍得商服、住宅用地的企業多為黑龍江榮飛房地產開發有限公司、牡丹江市江盛房地產開發有限公司等本地區域房企，幾乎難覓頭部房企的身影。
最近一則關於頭部房企在牡丹江的消息，還是黑龍江省建設廳發佈的違法通報——牡丹江市世茂假日山水3-1地塊項目“施工單位為吉林省一建工程股份有限公司，現場主要管理人員勞動關係均在吉林建工集團，項目經理未在崗履職”。
從牡丹江官方數據看，該市房地產行業可謂蕭條。2020年房地產開發完成投資58.5億元，同比下降6.5%；新開工面積90.9萬平方米，同比下降38.9%，其中住宅75.8萬平方米，同比下降39.2%；商品房銷售面積140.1萬平方米，同比下降16.9%；商品房銷售額68.4億元，同比下降17.3%。