觀點地產網 保利物業可以説是目前物業領域代表性企業之一，對於保利物業的業績關注，基本上可以説是物業企業對公共空間探索的其中一種指引。
8月24日，保利物業在線上舉辦業績會，執行董事、總經理吳玉蘭，董秘、聯席公司秘書尹超，財務總監楊楊等公司管理層出席會議，並回答投資者的疑問。
在業績公佈後的第一個交易日，保利物業以45.1港元/股的價格高開，盤中一度漲超10%，截至收盤報價47港元/股，漲幅9.81%。
在2021年上半年，保利物業收入約為51.53億元，同比增長43.1%。其中，物業管理服務收入增約37.5%至約31.43億元，非業主增值服務收入增約45.7%至8.07億元，社區增值服務收入增約58%至12.03億元。
截至2021年6月30日，保利物業的規模已經達到在管項目總面積約4.28億平方米，在管項目總數1576個，合同管理項目總面積6.22億平方米，合同管理項目總數2178個。
據參會投資者向觀點地產新媒體表示，保利物業將依然保持既定目標。“2021年業績指引目前維持不變，收入增速目標仍然保持在30%，歸母淨利潤增速目標保持在25%。”
利潤增速錯配
以30%、25%的參考標準來看，保利物業的收入增速已經是滿足要求，但利潤水平卻暫時有些落後。
數據顯示，上半年保利物業錄得毛利約為10.32億元，較2020年同期增加約40.5%，毛利率約為20.0%，較2020年同期減少約0.4個百分點；期內溢利約為5.05億元，增長約23%，淨利率約為9.8%，較2020年同期減少約1.6個百分點；公司擁有人應占期內溢利約為4.91億元，增加約22.8%。
這是經營數據上的錯配，屬於增收不增利。投資者顯然非常關注這項數據背後的所代表的含義。“實際上公司全年持續監控收入和利潤、淨利潤的增速正向關係。”投資者轉述保利物業管理層的表態。
該投資者表示，按照保利物業管理層的説法，2021年上半年歸母淨利潤增速主要有三方面重大因素影響。一是匯兑收益，在2020年上半年，保利物業抓住匯率有利的窗口期進行大的結匯，導致今年與去年總體差距在5500萬左右，剔除之後再計算，實際增速同比增長36%。
同時，在2021年上半年，保利物業在商業運營上有所投入，運營成本中增加了一部分管理類費用。以及所有國內物業管理企業都面對的變化：2021年沒有疫情期間的社保優惠政策，這影響部分行政開支。
這也引出另一個問題，物業管理行業是勞動密集型行業，人工成本佔據了絕大部分的比例，並且在每年該項成本都在逐年提升。對於保利物業而言，要用哪些舉措應對？
“人工成本從行業以及保利物業的經驗來看，基本上每年上漲10%左右。”據投資者表示，吳玉蘭坦承這一事實，並直言對物業行業帶來不小挑戰。“如果説房地產行業在講製造業發展的精益運營，物業行業很早就已進入這個階段。”
為了對成本把控，保利物業將所有成本進行大規模解構，大概形成了900多個科目，結合全國在管的項目形成240項的經驗成本庫，以此為精細化運營和管控提供比較好的基礎。
而圍繞兩大主要成本，即員工成本和業務成本，保利物業首先對員工成本標準化配置下了很大功夫，既把總部也把區域平台，更把業務條線以及分業態項目做了大量的標準化設置和配置標準，為後期項目在拓展階段到接管階段形成良好的標準和指引。
在業務成本方面，保利物業將佔到業務成本80%以上的業務，即清潔、綠化、設施保養以及保險服務上控制成本，後期戰略採購、集採也在打好基礎。
此外，保利物業在工具管控方面做了大幅提升，從全面預算系統到一體化招採、內部商城、財務共享和費控系統，與整個大成本體系進行深度匹配。“人均創收、人均利潤、人均管理面積都有大幅提升。未來，保利物業認為還是有比較多優化空間。”
據瞭解，在2021年上半年，保利物業在收入增長的大背景下，員工總數較2020年底下降0.6%，人均管理面積同比提升22.7%，人均創收提升29.9%，人均創利同比提升11.6%。
但最基礎的物業管理服務之外，保利物業非業主增值服務毛利率亦有所下降，從2020年同期20.7%下降至18.5%。保利物業管理層對此解釋為主要是由於新業務影響，但每年租金成本相對穩定，租金收入隨着業務開展有一定提升空間，預期會逐年回到前期正常水平。
公建競爭
事實上，除了盈利能力，投資者們最關心的是作為倡導“大物業”，即服務邊界拓寬到城市空間的保利物業，究竟如何看待如今日益激烈的競爭。
有投資者表示，看起來保利物業並不是非常擔心。他複述吳玉蘭的表態稱：“有競爭是好事，大家都看好説明這是機會也是趨勢。產業的成熟需要多方力量相互助力，譬如政策層面、需求側意識、供給側能力以及定價和交易機制，都需要典型樣板和經驗。”
“現在城市服務和環衞服務就處於這樣的通道上，有更多優秀同行進入，產業空間有更快的速度、更大的空間實現開放。”
吳玉蘭甚至認為這個空間的大小完全取決於如何定義它的內涵和邊界。“目前，我們開放程度還比較小，正在初始階段，事實上看看保利物業自己在這幾年裏面城市服務取得的增長以及同行在這塊的增速，我們就應該知道增速空間是非常之大的。”
數據印證着上述説法，截至2021年6月30日，保利物業在管項目總面積已達4.28億平方米，在管項目總數1576個。僅在上半年，就淨增了187個項目，其中，含保利地產拓展項目的84個，重心則在開拓第三方市場。合同管理項目方面，保利物業簽約的第三方合同項目數為1069個，較2020年底淨增長148個。
“新簽約的第三方項目單年合同金額達到9億元，同比增幅達到38%。從當年新增合同數量來看，第三方項目貢獻已經穩定超過60%，成為公司物業管理規模擴張的主要驅動力。”
據介紹，保利物業的非居業態在管項目達到2.46億平方米，佔比提升至58%。在管項目個數666個，佔比也提升至少42%。從收入上看，非居業態呈高速增長的態勢，2021年上半年公共服務物業費收入達到6.59億元，同比大幅提升90.2%。商辦物業費收入4.62億元，同比提升49.9%。
“特別是公共服務業態，在物業管理費收入中佔比快速提升6個百分點，達到21%的新高。上半年市場拓展更加聚焦非居業態，新簽約第三方項目的單年合同金額中，非居業態合計金額達到6.9億元，同比提升62%，佔市場拓展總金額的77%，比重提升11個百分點。”另一位投資者介紹道。
如何保住公建領域的優勢？有投資者表示，吳玉蘭主要看中三點，一是理解優勢，對政策和機遇的理解優勢，因為央企、國企的初心是圍繞國家和人民的需要，恰恰是這樣的站位，才能率先發現並提出這樣的理念和主張。
二是模式比較先進。“對於城市和環衞關係的理解上，我們並不認為城市環衞是物業服務企業外延式增長的方式，應該是作為主攻城市服務裏面的有內涵的能力和支撐，所以城市服務和環衞服務不是並列關係，應該是一種包含關係，是一種支承關係。五級產品裏面包含網格化管理、環衞一體、設施管理、智慧民生、產業賦能等等一系列東西，目前是獲得了廣大的基層政府單元的認可。”
三是儘快形成核心競爭力。“外在表現為方案能力，要懂政府、懂城市，要有樣板，要能夠有成功的經驗，這就是外在的競爭力表現。內在表現就是提供優質服務保障能力，能夠出實效、出成果，能解決成本的問題、治理效果的問題。”
總結起來就是，保持市場敏感、政策引領、行業的理念引領，打造屬於保利物業的先進的模式，然後服務能力形成核心競爭力。
保利物業還談起規模增長路徑的看法。據管理層表示，規模增長主要還是三個：全委拓展、合資與合作、收併購。而如今收併購市場還有超過300億資金活躍，熱度和估值還是高位。
在上述三方面市場，保利物業主要拓展方式還是會堅持在全位拓展包括合作，下一個階段有一些策略、工具等全面升級上線，對拓展規模、拓展增速包括拓展質量方面都會得到進一步的改善和提升；
在合資合作領域，除了和區域型的國資、城投公司需要建立更加深度的關係，來穩定在區域上的優質項目資源之外，會進一步創新合資合作的方式，運用合資合作加速佈局包括環衞、樓宇科技等等核心產業鏈產業佈局速度，理清產業佈局的能力。
至於收併購，上半年雖然沒有項目落地，但保利物業始終非常積極參與在行業收併購的過程之中，也在不斷儲備和調研非常多的項目。保利物業主要看中的兩類是：有助於快速提升核心區域的密度以及關於核心能力構建方面。
“儲備項目裏面，也有一些質地優良、符合預期的項目，希望能夠把握住機會。”