上半年房企融資先緊後松，明發、藍光高息發債解渴

2020年上半年房企境內外融資摺合人民幣合計約為6506億，佔比2019年全年融資規模53%。

HK.00846）、藍光發展（SH.600466），發債利率創下了新高。一高一低背後，折射出企業在後疫情時代的不同處境。

境內發債額度佔比提升，金融街等房企短期償債壓力大

2月份以來，為維持經濟平穩運行，融資環境出現鬆動，房企在上半年的融資額也超出預期。

2020年上半年，6506億，4%；但與2019年下半年相比，房企融資額上升了19.4%。

2019年同期提升12個百分點至62%，境外融資規模佔比則下滑至38%。

HK.03333）、碧桂園（HK.02007）分別以531億元、229億元位居前兩位。而讓人詫異的是，首開股份（SH.600376）、華髮股份（SH.600325）、金融街控股（SZ.000402）緊隨其後，發債規模分別達到211億元、175億元、153億元。

87.18億元。而公司一年內到期的非流動負債與短期借款達179.3億元，資金缺口達92.12億元。然而，截至2020年6月底，金融街僅實現150億元的銷售額，其中一半是在6月份剛剛實現的。在銷售不達標及回款滯後的情況下，發債成為其解決流動性壓力的必然選擇。

2020年6月，百強房企單月實現全口徑銷售金額14517.2億元，環比增長33%。與此同時，海外債券市場也逐漸恢復。貝殼研究院高級分析師潘浩指出，下半年債券融資結構將有所變化。他還判斷，政策改善空間縮小，房地產金融監管或針對性趨嚴。

2020年下半年將迎來償債高峯，境內外融資債券到期規模約為5588億人民幣，同比增長58%。這也就意味着，隨着境內融資環境的改變，境外融資或再度成為房企新寵，與之伴隨的是，房企融資成本或再度走高。

發債利率分化，明發、藍光高息債解渴

Wind數據顯示，2020年上半年，房企一般公司債發行利率為4.83%，同比下滑了0.71個百分點；中期票據發債利率由5.7%降低至4.15%。此外，超短期融資債券、ABS、私募債等發債成本均有不同程度的下調。

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WIND，貝殼研究院整理

6月3日，萬科（SZ.000002）就決定下調2017年公司債券（第一期）的票面利率，存續期後2年的票面利率由4.5%降低至1.9%。4月28日，華夏幸福（SH.600340）調整2018年發行公司債“18華夏01”利率，由6.8%降至5%。此外，金地集團（SH.600383）亦有類似動作，只是由於爭議太大，最終該計劃泡湯。

6月5日，明發集團成功發行了1.76億元的美元債券，年利率高達到22%。業內分析指出，財務造假存疑、股票多年停牌，種種負面因素下，明發集團在資本市場上基本喪失了話語權。

5月下旬，藍光發展公示了“2020年度第一期債權融資計劃和第二期債權融資計劃”，掛牌利率達到10.5%；6月4日，藍光發展發行的2.5億美元高級無質押票據，息票率為11%。兩次債務的利率，不但超過其2019年的平均融資成本，也高於榮盛（SZ.002146）、濱江（SZ.002244）、建業（HK.00832）等同規模房企。

“企業的發債利率，除了跟企業的信用等級、市場資金情況等因素相關外，也與企業的債務穩定性、利潤率、以及土地儲備質量等能夠反映未來發展前景的指標息息相關。”

2019年末，藍光土地儲備1773萬平米，遠低於榮盛、建業等同規模房企。2020年上半年，藍光發展全口徑銷售額403億元，排名進一步下滑至38位。