為什麼縣城以後不能蓋高樓
轉自真叫盧俊
但凡炒股的人甭管理解不理解碳中和是什麼，都知道只要捱上這三個字，那股票就蹭蹭的往上漲。但是，萬萬想不到，碳中和竟然還和房地產有關係。
我們先來看看碳中和是什麼。
簡單來説，碳中和就是我們排放的碳能夠經過植樹造林等方式，正負相互抵消掉，實現碳的零排放，也就是一種環保。
因為前段時間，在我國的重要會議上着重提出了碳中和的要求，所以目前，這個概念非常的火，也帶動了股市裏一大堆符合碳中和概念的股票上漲。
那麼，碳中和又有哪些地方和房地產有關呢？
根據2018年的一份報告顯示：2016年，中國建築能源消費總量為8.99億噸標準煤，佔全國能源消費總量的20.6%；建築碳排放總量為19.6億噸CO₂，約佔全國能源碳排放量的19.0%。
房地產，是碳排放的大户。如果想要達成碳中和，那麼必須先從大頭房地產抓起。
這裏的房地產不僅指的是鋼筋水泥等建材原材料和建設過程中排放的碳，還有存量建築中產生的碳，也就是我們生活在居民樓裏，工作在商務樓、工廠裏排放出的碳。
所以住建部為了響應碳中和，發起了關於綠色低碳建設的徵求意見。
讓人想不到的是，住建部的徵求意見，是放在了小縣城上。
減碳，從小縣城開始
我們先來看看住建部的通知，到底講了什麼。
3月29日，住建部出台了一則通知，《關於加強縣城綠色低碳建設的通知（徵求意見稿）》。
在通知中，我們可以明確看到一點，這份通知是關於縣城的。
這點好理解，雖然城市很多，但是最基層的廣闊縣城，才是城鄉發展的融合點。
我國共有2851個縣城，在這些大量的縣城中生活着大量的人。並且在縣城的發展建造過程中，產生了高樓過多、空置率高的情況。
比如之前有個著名的花幾萬塊去鬼城買房的帖子，就説明了這一點，有太多的小縣城人口不足以支撐它的住宅。
並且，在縣城中試點，比在大城市中試點要方便一些，縣城的規模小，遇到任何問題方便調整，不會像城市一樣引起不便。
從通知中我們也可以看到，為了探索可複製可推廣的經驗做法，等到縣城摸索完畢後，這套經驗就可以用在了人更多、地方更大、環境更復雜的城市中了。
所以，減少建設過程中的碳排放，從縣城開始，能夠理解。
但是接下來，就有一個讓我不太能理解的事情了，在具體的徵求意見裏，有這麼一條：
縣城的新建住宅以6層為主，6層及以下住宅佔比應不低於75%。確需建設18層以上居住建築的，應嚴格充分論證，並加強消防應急、市政配套設施等建設。
什麼情況，小縣城居然不允許建造高層了？
為什麼小縣城不允許建造高層？
雖然只是徵求意見稿，但是可以看到的是，這份通知裏，對小縣城的住宅層高進行了限制。
如果是為了減少高層的空置率，能理解一點。但是我們都知道，縣城的土地不如城市裏的稀缺，它依舊可以在大量的住宅用地上建造普通住宅，這樣的話，還是會產生部分空置。
不許建造高層的意義到底在哪裏？
查閲了幾篇論文後，我發現，不允許建高層，主要是為了容積率的考慮。
容積率，對諸位來説不陌生，和我們住宅的舒適程度有關，大部分人買房子的話也會看容積率。容積率越低，證明小區內建築面積與總面積比例越低，住得也就越舒服。
但是其實，容積率還和我們前面所説的碳中和是有着很大的關係的。
幾篇論文數據分析暫時略過，我們只提結論：碳排放量和空間規劃以及建築物本身性質具有較高的相關性。
武漢大學的一篇論文顯示：居民建築物稀疏的地塊，碳排放量極低，居民建築物稠密的地塊，碳排放量較高。
居民建築物碳排放量，主要受到規劃因子中的容積率影響，社會經濟因子中的人口密度的影響。
也就是説，同一地塊的人口密度太大的情況下，碳排放量會高。這樣一來，不利於同一區域內的碳中和，所以需要將人口密度變小，讓容積率高點。
另一篇北京工業大學的論文也顯示了住宅的建築面積和碳排放的關係。
住宅碳排放影響要素及減碳策略研究
在這篇論文裏，隨着建築面積增多，用電量、天然氣、液化石油氣以及生活其他產生的碳排放會增加，所以總體是呈現正相關的，而且相關性非常顯著。
此外，還有一個熱交換的原因，如果住宅的層高比較高的話，因為熱交換而產生的碳排放也會增多。
在論文中顯示了，建築體型係數越大，單住宅面積與大氣接觸的表面積就越大，住宅的外圍護結構傳熱損失也越大。
簡單來説，就是越是高層，和空氣接觸的多，那麼住宅的內部越容易受到外界環境氣温的影響。
尤其是室內外温差較大的兩個季節：冬季和夏季。這兩個季節，我們都要開空調暖氣等等，製冷制熱所需的能耗隨着建築體型的增加而變多。
而且，還是超過我們想象的更多。
這也就是為什麼住建部綠色建設過程中，特地提到了要求75%在6層及以下，目的就是為了讓容積率儘可能的變大，以至於單位面積內的碳排放量減少，這樣才好通過綠植等環保措施來進行碳中和。
這就是為什麼，小縣城要儘可能地建造低層住宅了。
那麼，另一個問題來了，為什麼偏偏是6層？
為什麼偏偏要求是6層？
通過上面，我們知道了小縣城不讓建高層是出於節能減排的需求。為什麼偏偏要建造六層，而不是五層或者七層？或者11層？或者乾脆兩層小洋樓。
尤其是兩三層住宅，那不是更有利於環保。
要明確的一點，“限墅令”的出台，導致蓋樓不能低於四層，最為合適的就是六層了。
住宅上有幾個節點：6、11、18、26、32/33，不同節點適用的建造規格不同。
如果我們要減少碳排放，自然是容積率越低越好，而最合適的節點就是6層這個節點了。
首先，6層及其以下的住宅，是不需要建造電梯的。雖然在現在來説，如果沒有電梯，六層可能鮮少有人去買，而且很多老舊小區改造時，也將六層加入了電梯。
但是確實根據《住宅設計規範》，電梯是隻有7層及以上才是強制要求的。限制六層一方面是從這方面考慮，減少一部分碳排放。
國標GB 50096-2011《住宅設計規範》第6.4.1條：
屬下列情況之一時，必須設置電梯：
- 七層及七層以上住宅或住户入口層樓面距室外設計地面的高度超過16m時；
- 底層作為商店或其他用房的六層及六層以下住宅，其住户入口層樓面距該建築物的室外設計地面高度超過16m時；
- 底層做架空層或貯存空間的六層及六層以下住宅，其住户入口層樓面距該建築物的室外設計地面高度超過16m時；
- 頂層為兩層一套的躍層住宅時，躍層部分不計層數，其頂層住户入口層樓面距該建築物室外設計地面的高度超過16m時。
而六層和六層以上住宅的區別，又不僅僅是電梯，它們在建造形態上有很大的區別。
所有的建築，都有抗震要求，其中六層和七層的抗震要求也是不同的。
國標GB 50011-2010《建築抗震設計規範》第7.1.2條
6層的時候可以使用砌體結構；而如果到了7層及以上，必須使用鋼筋混凝土結構。
不考慮成本，僅僅從碳排放來考慮，鋼筋混凝土在生產過程中的碳排放量也是比較大的。
其他的消防標準等等，也隨着6-7這個節點會發生變化，比如需要更多的空間，根據《建築設計防火規範》七層以上必須做消火栓系統。
並且，還有一點，7層以上住宅，在建造過程中，樁間距上的標準也變了。因此，如果在統一標準範圍內，選擇接近臨界點高度的層數，既有利於居民居住，也有利於減少碳排放。
總的來説，六層以下，建築是一個標準，六層以上，建築是另一個標準。兩者的標準在實際施工上，碳排放的能級是不同的。
其實在通知中也暗示了這一點，如果要做高層，要確保消防應急、市政配套設施等建設。
因此，即使我們不從成本角度，僅從碳排放的角度來看，六層也是最合適的。
這就是為什麼，縣城的新建住宅都要求在6層這個節點上。
碳中和未來將改變整個房地產
碳中和這個概念，和我們的生活息息相關，就連縣城的樓房都和它產生了不小的關係。
我們從住建部的這則意見通知就可以看到，未來，碳中和將會影響我們的生活，我們的城市佈局，甚至會改變我們現在的生活方式。
小縣城只是一個試點，從小縣城開始，終將會將這份經驗運用到城市中。也許將來，城市的住宅也會在容積率上苦下功夫，讓人們生活在一個儘可能地靠近碳中和的目標的環境中。
那麼等徵集意見回饋完畢後，為了碳中和的目的，真的執行了小縣城限高，對房地產又有什麼影響？
第一，從原本的18層以上住宅居多，變成了6層樓居多，那麼房價很有可能會跟着改變。
在新規下，容積率會變得非常低，下降到1.5以下甚至更低。住宅舒適的同時，新房的房價預計會提升一部分，除非是出讓土地的時候價格也隨着樓層的高低而改變。
從這個角度來看，原本的高層，也可能會在眾多低層低密度的社區壓力下貶值。
第二，開發商的日子會比較難過。
從成本和收益來看，高層肯定是比低層要更符合開發商的利益，如果大面積低層，賣太貴了，購房者不買賬。賣太便宜了，對開發商自身不利。
對很多開發商來説，這也是在考驗他們的資金和拿地發展規劃，會改變他們的開發策略。尤其很多小縣城的開發商都是本土開發商，自身的競爭力不強，在這種衝擊下很難説會如何發展。
第三，對於很多以房地產為支柱的縣城，需要改變經濟增長方式。
對於開發商來説，收益降低的情況，很可能會讓他們轉移陣地到城市去開發高樓，或者放緩開發的速度。
而對於以房地產為支柱的一些小縣城，這方面的收入會降低不少。
第四，在容積率變低的同時，住宅產品的邏輯會改變。
很有可能未來縣城的很多住宅是以社區洋房、社區花園為賣點，相比較於硬件，會更多地在軟件上下功夫。
第五，縣城作為一個試點，開發成本比較低，開發商會根據住建部碳中和的要求，來更多的探索新的建築方式，比如綠色建築、光伏建築等等。
根據住建部的規劃，到2022年，我國城鎮新建建築中將有七成為綠色建築，那麼廣大的縣城，就是最好實行的地區。
以後很可能很多新的建造方式，都是從小縣城中來，再進一步推廣出去。
可以看到的是，綠色低碳將成為未來房地產的主流，也將成為我們未來生活的底色。
參考論文：
《武漢居民建築物碳排放反演計算和時空分析》
《住區碳排放影響要素及減碳策略研究》
以上為正文，來自初曉