包租公潘石屹愁租，SOHO中國出租率跌至80%，5個月賣出32套房

本文來源：時代財經 作者：童潔

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對於剛剛過去不久的2022年上半年，SOHO中國不太平靜，其寫字樓租賃受到衝擊。回顧過去，SOHO中國用“值得記憶”四個字作為總結。

儘管經歷了一些風波，但對於上半年的成果，SOHO中國仍然認為這是一份拿得出手的成績單。8月18日，SOHO中國發布半年報，今年上半年，其獲得營收和利潤雙雙獲得增長，其中，SOHO中國的營業收入全部來自於物業出租，錄得約8.96億元，同比增長約11%；實現公司權益股東應占淨利潤約2億元，同比增長約63%。

不過，以寫字樓為核心業務的SOHO中國難免受到疫情的影響。SOHO中國在半年報中坦言，上半年，國際環境更趨複雜嚴峻，國內疫情多發、散發，種種外生超預期突發因素給經濟發展帶來了一定衝擊，寫字樓租賃市場承壓。

尤其是SOHO中國的物業均位於上海、北京兩地，根據戴德梁行統計數據顯示，2022年上半年，北京和上海甲級辦公樓淨吸納量分別為44.4萬平方米和30.1萬平方米，較2021年上半年均有較大幅度下降。

市場的影響體現到業績中，今年上半年，SOHO中國旗下9個核心項目中，僅北京麗澤SOHO和銀河及朝陽門SOHO的出租率錄得增長，其中麗澤SOHO 的出租率由去年年末的80%增長至82%，銀河及朝陽門SOHO的出租率較去年年末略微上升1%，至70%。

而前門大街項目、望京SOHO、光華路SOHO、SOHO復興廣場、外灘SOHO、SOHO天山廣場和古北SOHO幾個項目，出租率均出現不同程度的下滑。作為SOHO中國租金收入重要來源之一的古北SOHO，出租率更是在上半年大幅下降10個點，從去年年末的99%跌至89%。

多個項目出租率的下滑直接拉低SOHO中國的平均出租率，截至2022年6月底，SOHO中國投資物業平均出租率為約80%。要知道，在2020年之前，SOHO中國的平均出租率長期維持在90%以上，只有在2020年上半年，SOHO中國平均出租率一度跌至78%，今年上半年80%的平均出租率是2020年以來的次低水平。

租賃業務難以回到巔峯時期，加之內地房企融資收緊，SOHO中國亦面臨着一定的債務壓力。據其半年報顯示，截至6月底，SOHO中國淨資產負債率約為44%，與其他高槓杆房企相比，屬於較低水平。

但是，到6月末，SOHO中國的總借貸金額共計約167.3億元，其中一年內到期的部分為約16.13億元。反觀其賬面現金狀況，上半年，SOHO中國限制性銀行存款為8644.2萬元，結構性銀行存款約2.22億元，現金及現金等價物則為約4.615億元。

半年報中提到，為了減輕資金壓力及改善財務狀況，SOHO中國已採取三項措施，包括獲取新的融資、控制行政成本及節約資本開支，以及出售部分商業尾盤。

事實上，在今年3月，SOHO中國董事長潘石屹就在SOHO中國一次租賃表彰會暨優質房源推介會上宣佈了散售物業的消息，表示將以7折的價格對外出售京滬兩地總計3.2萬平米物業，為了儘快消化這批房源，SOHO中國還開出4%的高佣金。

起初，SOHO中國稱，這部分資產將全部在旗下“SOHO中國公開租售平台”上架，覆蓋銀河SOHO、三里屯SOHO、SOHO東海廣場、SOHO中山廣場等９個項目，資產類型包含寫字樓、商業和部分商住公寓。

房源掛牌不久後，有小股東發現，SOHO中國還在陸續上架新的房源，甚至會在一天集中上架數十套房源。目前，SOHO中國公開租售平台展示的出售房源信息中，涉及的項目已增至11個。

此外，從SOHO中國公開租售平台顯示的交易狀態來看，到8月18日，SOHO中國已售出的房源有32套。不過，在SOHO中國此次公佈的半年報中，物業銷售的收入為0。SOHO中國向時代財經表示，平台中顯示“售出”狀態的房源均已簽約，半年中未披露是因為尚未到會計準則要求的收入確認時點。