觀點直擊 | 中海的“十四五”:未來5年實現兩位數增長
觀點地產網 一家企業的風格總是不會輕易改變,貼上穩健標籤多年的中海,應該是喜歡這樣的腳步,無關外界保守質疑。
3月29日,中海發展舉行2020年度業績發佈會,副主席、執行副總裁、運營總監兼總建築師羅亮,行政總裁張智超,副總裁郭光輝等管理層在深圳出席會議,財務總監呂世傑則在香港出席此次會議。
顏建國罕見地缺席本次業績會,只是以視頻形式短暫露面,仍繼續強調中海的穩健表現,並稱未來“繼續堅守穩中求進的長期主義,致力於確定的增長”。
可預見接下來很長一段時間裏,中海的規模水平、盈利表現、財務管理等多維度的數據呈現,依舊會保持一貫的風格。
先以2020年報數據一窺究竟。
2020年,中海實現收入1857.9億元,同比上升13.53%;經營溢利為652.3億元,同比上升4.6%;公司股東應占溢利為439.0億元,同比上升5.5%;扣除税後投資物業公允價值變動58.7億元后的股東應占溢利為380.3億元,同比上升10.9%。
從盈利指標看來,這份年報其實沒有給投資者帶來太多驚喜成分,儘管營業收入、扣估股東應占淨利潤都實現了雙位數增長,但增幅相較往年略顯乏力。
“去年無論是從銷售額、營收還是淨利潤、利潤總額、利潤率方面,中海都如期地完成了原來設定的‘十三五’規劃目標。”羅亮於業績會上披露。
或是顏建國不在場的緣故,整場業績會對於中海未來的發展目標未述及過多,羅亮回應關於“十四五”規劃目標的問題時,也僅僅表示:“未來5年,銷售規模肯定會按年實現兩位數的增長,商業收入、物業出租的租金也應該會按照兩位數增長。”
同時強調,“有堅定的信心,能夠實現‘十四五’規劃的目標。”
目標邊界
上述提及的營收、淨利增速放緩,歸因於中海合約銷售增速放緩。
根據顏建國在2017年定下的目標指引,中海要在2020年實現合約銷售4000億港元規模。
郭光輝介紹,十三五期間,中海合約銷售增長了1.5倍,年複合增長率達到20.4%。根據數據,中海去年實現合約銷售額3607.2億元,同比增長12.5%,對應銷售樓面面積1917萬平方米,同比上升6.8%,超額完成年度目標。
據披露,中海在主流城市銷售份額持續提升,“2020年一線城市北上廣深、香港的銷售額達1126億元。”
龍頭房企之中,中海的規模增長表現不算突出。根據觀點指數發佈的房地產全口徑銷售榜單,2018年、2019年中海銷售排名都是第七名,2020年超越綠地成為第六名,但與第五名保利相比,中海還相差約1359億元。
中海為人所稱道的是利潤調節之術,在多數公開場合,中海都強調實現規模與效益之間的平衡,核心目標並非規模做到第幾位,而是利潤持續穩定增長。
早前顏建國曾對外界表示,中海對利潤的要求是毛利率不低於30%。
2020年,中海利潤率則保持着基本水平,期內實現毛利率30.05%,恰好在目標邊界,且該指標已經連續兩年下降;淨利潤率則為23.6%,雖保持着行業內的較高水平,但同樣呈下降趨勢。
顏建國此前公開提及,在政府限價的條件下,中海淨利潤率在“十四五”期間大概率還是會有所下降,這種情況下規模必須保持適度增長。
在會上,郭光輝亦表示,中海並不是通過高槓杆、高融資、高負債去推動銷售,靠的是精準投資、精益建造、精細管理、精誠服務、精確營銷等,“這對於中海融資的增信幫助相當大。”
另一方面,中海秉持穩健的財務資金管理理念,目前未觸及三條紅線中的任何一條,為綠檔房企。截至2020年末,中海資產負債率60.1%,淨借貸比率32.6%,而且近五年來資產負債率水平基本都是60%左右。
中海具備低融資成本優勢,去年還率先提出了綠色金融的框架安排。據悉,其中發行的67億元CMBS當中,37億元是規模最大、國內首單綠色CMBS,底層資源全部獲得LEED認證。
年報數據披露,截至2020年12月31日止,中海銀行及其他借貸為1368.1億元,應付票據為761.7億元,有息負債合共為2129.8億元,其中一年內到期的有息負債為438.0億元,佔有息負債總額的20.6%。有息負債總額當中,港幣佔25.9%、美元佔19.8%、人民幣佔53.5%、英鎊佔0.8%,定息債項佔整體有息負債總額39.1%,其餘為浮息債項。
同期,流動資產淨值為3322.9億元,流動比率為2.1倍,而利息倍數比率為7.8倍,加權平均借貸成本為3.8%。
在資金流入與支出之間,中海依舊試圖保持平衡。
年內,中海境內外債務資金流入共達640.9億元,歸還到期債務373.3億元。另外,銷售回款上升13.6%至2273.8億元。
資本支出則為1972.6億元(其中用於支付地價為1348.2億元,建安相關支出為624.4億元),税務費用、分銷費用、行政費用和財務費用為424.9億元。於12月底,中海未付土地費用為281.7億元。
通過資金輪迴,中海保證了一定量的資金在手。截至2020年12月31日止,銀行結餘及現金為1104.7億元,加上未動用銀行授信額度633.8億元,可動用資金達1738.5億元。
值得一提的是,2020年中海分銷及行政費用僅佔收入3.3%,保持行業低位。
土儲焦慮
事物都有其兩面性,不可能做到面面俱到。中海的發展也是如此,即便盈利能力、費用管控、融資成本等各方面均保持一貫優勢,但不足之處亦有所顯現。
比如去年在土地竣工、土地投資等上面,目標完成率一般。
年內,中海系列公司(但不含中海宏洋)在中國內地28個城市及香港項目竣工的總面積達1786萬平方米。結轉交樓面積低於市場預期,原本中海設定了16%的增長目標,2020年要達到目標竣工面積1900萬平方米。
另外,中海去年新增64幅土地,新增總樓面面積為1349萬平方米,實際權益面積1328萬平方米,總地價1357.9億元,權益地價1318.4億元,同比增長16.3%。按照權益目標地價1400億元計算,完成進度94%。
不過按照郭光輝在會上披露,中海系列公司於2020年新增權益購地金額達1705億元,除了權益購地金額1318億元,還加上已支付部分金額的落地項目,包括上海建國東路項目、北京中信城項目、蘇州太湖項目,新增權益購地金額共1447億元,超額完成全年投資預算。
雖説近幾年加大了土地投資力度,但隨着土地逐漸轉化銷售,實際上土儲增加幅度不明顯。2017年至2019年,中海實際權益土地儲備分別為5378萬平方米、5697萬平方米以及5317萬平方米。
截至2020年12月31日止,中海系列公司(但不含中海宏洋)土地儲備為6179萬平方米,實際權益為5236萬平方米,為近四年最低水平。
主要聯營公司中海宏洋年內新增土地儲備1157萬平方米,截至2020年12月31日止,中海宏洋土地儲備為3011萬平方米(實際權益為2662萬平方米)。以此計算,中海系列公司合計土地儲備達9190萬平方米。
可見,中海的土儲焦慮一直存在,或是其目前最為頭疼的問題。
自開啓顏建國時代以來,中海便不斷加大土地投資力度,於2019年還成立投資拓展及產業合作部,採取多種渠道進行土地獲取。2019年中海拿地權益地價裏,非公開市場獲取部分大約僅佔15%。
及至2020年,中海推進藍海戰略,在大市場找大業主、造大項目。2020年多元化渠道拿地購地金額達327億元,佔權益購地總金額的24.8%,包括大型城市更新項目、棚户區改造項目、產業資源整合項目和大型的商業綜合體項目。
具體包括上海紅旗村項目、武漢漢陽建橋項目、太原綜改區項目、上海建國東路項目等一批超大型項目,每個項目的開發建築面積均超百萬平方米,貨值均達數百億元。
2020年下半年,中海不斷搶收土地,拿了不少高溢價、高總價地塊,包括北京2020年內總價最高的地塊,所拿地塊溢價率普遍在10%-30%,個別甚至達到70%。
至於當前土地市場實施供地“兩集中”政策,張智超認為對中海而言是面臨着更多的機會和機遇,“對於一二線相對聚焦的企業更關鍵一些”。
因為中海土地投資策略為“主流城市、主流地段、主流產品”。年內,中海新增土地投資59.6%位於三大都市圈,一線城市(含香港)權益購地金額達435億元,佔比33%。
2020年雖未定下營收目標,但中海唯獨透露了具體的土地投資目標:“將繼續保持主動進取,全年新增土地權益投資額預算1650億元,同比增長25.2%。”
張智超稱,將充分利用財務穩健和保障力,充分地把握住市場的機會,無論是在投資空間上,還是在收併購上面,都會積極關注市場、行業機會。
業績會上也有意着重提及香港市場:中海於2019年及2020年先後購入香港兩宗地,截止2021年3月21日港澳在手項目7個,貨值達1321億元。
“我們對香港市場還是充滿信心,也會尋找合適的機會投資。”呂世傑最後稱。
以下為中國海外發展有限公司2020年度業績會問答實錄:
現場提問:近期房地產調控政策加碼,包括針對房地產企業的三條紅線、針對商業銀行房地產貸款的三道紅線、22個城市試點集中供地等,請問管理層如何看待這些調控政策?如何應對?
張智超:這是近期關注度比較高的熱點問題。
應該説國家這幾年的調控政策總體都趨於穩定,都是緊密圍繞房住不炒和三穩(穩地價、穩房價和穩預期)目標,在這種情況下,公司去年也作為國家房企三道紅線的試點房企,參加住建部相關會議。
包括近期又出台了兩集中的政策,上週國家也對房地產經營貸方面進一步加強規範化管理,都屬於圍繞住房長期政策的系統性安排,這些政策的安排體現出國家對於房住不炒政策的全面性和系統性。
就政策影響面來説,更利於房地產行業長期、穩健發展,從現在的過程來看,特別是房企和金融企業相關紅線政策,對於高槓杆發展模式進行抑制和規範,若干年前可能有一些發展是依賴於高槓杆的模式,到了目前新的階段,這種模式藴涵一定風險,為了規範行業健康發展,在這個背景下出台了相應的政策。
這個政策也是在資金面、投資機會、企業資源和能力等上面出現了顯著分化,現有政策對於財務健康、穩健、經營質量比較高,以及管理比較精細化的企業是具有顯著優勢,特別是兩集中的政策,對於一二線相對聚焦的企業更關鍵一些。現在公佈22個城市裏面有4個是一線城市,還有18個是重點二線城市,在這裏面中海可能面臨着更多的機會和機遇。
圍繞未來的發展,中海現在的淨資產負債率僅是60%左右的水平,淨借貸比也僅32.6%,將充分利用財務穩健和保障力,充分地把握住市場的機會,無論是在投資空間上,還是收併購上,都會積極關注市場和行業的機會。
去年中海就實施了土地藍海戰略,也取得了比較好的效果,近期在國內的核心城市積極地在參加舊改、棚改和產業帶動的資源型投資,也收穫了幾個重點糧倉型的特大型項目,包括繼續投資的上海建國東路項目,總投資額要達到590億元,在北京中信城項目總投資額超過250億元,這些都充分地發揮了中海資源的優勢,把財務優勢發揮到最大化。
在地產的下半場,中海另一個突出優勢就是專業化和精細化管控,從成果來看,在盈利能力上面是在行業內處於領先的水平,在無論是費用管控、融資成本,還是全數字化管控,都在行業前列,所以就這個趨勢來看,中海將積極地用好財務優勢,另一方面也要把精細化、專業化管理發揮到最大,在這個過程裏繼續面向未來,圍繞主業做好相關的多元化發展,包括在商業地產、供應鏈管理,以及物流園、產業園等方向都做好充分佈局和提前介入。
現場提問:今年是十四五規劃的第一年,請問中海十四五規劃目標是怎樣的?
羅亮:去年是中海十三五的收官之年,無論是從銷售額、營收還是淨利潤、利潤總額、利潤率方面,都如期地完成了公司設定的十三五的目標。
今年是十四五的開局之年,有一條原則,既要速度又要質量,就是一貫確定的又好又快的目標。
如果要具體來説一些數據,未來5年,銷售規模肯定會按年兩位數增長。商業的收入、物業出租的租金,也應該會按照比較好的兩位數增長。當然,這是需要克服各種困難的,但是有堅定的信心,能夠實現十四五的目標。
現場提問:中海常年保持行業最低的融資成本,中海是如何做到的?中海是否會利用資金優勢實施同業併購?
郭光輝:中海的融資成本一直保持在最低區間,想從這麼幾個方面跟大家分享一下。
第一,中海一直以來是行穩致遠,保持財務穩健的公司。在這個過程當中,經營發展的高質量和融資的水平是高度相關、相互促進而又相互增信。過去5年的發展,中海銷售合約額按年增長20.4%,去年達到了12.5%的增長。但這5年來,資產負債率的水平基本上是在60%左右。換句話説,中海並不是通過高槓杆、高融資、高負債去推動銷售發展,靠的是精準投資、精益建造、精細管理、精誠服務、精確營銷等。所以它對整個融資的增信幫助相當大。
第二,由此公司也是受到了資本市場評級機構的青睞,擁有國際評級機構A-的最高評級,國內各家評級機構也給AAA的評級,這樣的評級使得合作伙伴以及金融機構對公司是高度認可的。在三道紅線出台之前,中海有比較強的自律性,也沒有觸碰任何一條紅線,隨着金融調控收緊,三道紅線出爐,金融機構和合作夥伴會更加高度地認可和向戰略級的客户進行傾斜,無論是動公的公司債、票據、開發貸,還是業主客户的按揭,都會實施傾斜。
第三個方面靈活地運用了境內境外雙平台的融資,比如説規模與期限的動態管理、窗口與機會的動態管理、動態與模式的動態,境內境外資產配置與流動性的動態管理,這些是貫穿在融資過程中的重要工作。
最後一點,公司是利用一些微創新引領整個行業,在2020年率先提出了綠色金融的框架安排,也踐行了綠色融資,去年67億元CMBS有37億元是規模最大的、國內首單綠色CMBS融資,底層資源全部是獲得了LEED認證的,這樣使得在不動產峯會上獲得了前沿獎,也助力了整個融資成本進一步降低。
另外還提到公司在未來的發展中會不會進行併購,或者用併購來進一步拓展業務。當然,這也是中海一直以來的一個重要決策,曾經在過去已有不少成功的收購案例,市場上也都耳熟能詳,要説是有經驗、有能力、有資源,在未來通過併購助力發展的。
現場提問:請介紹集團在香港發展的部署,包括在香港的可銷售貨值,會否繼續在港投地等。
呂世傑:在未來繼續要做好港澳地產這個市場的投資和發展,因為香港是公司的發源地,而且是具備國際影響力的市場,如果有合適的投資機會,公司會繼續積極地參與。
分析香港市場的情況,香港的經濟有機會在2020年下半年陸續從疫情中恢復,而且在全球資金充裕的情況下,可以支持市場的發展。
香港一直存在一個問題,就是土地供應不充足,土地資源非常稀有。過去半年,各個發展商在疫情下抓緊生產,而且銷售情況是非常好的,中海目前的項目銷售情況也非常理想,到2021年2月底的時候,銷售已經超過1569個單位,手頭上在香港現在的土儲有20.84萬平方米,土地的總貨值1342億港幣,權益貨值有505億港幣,公司對這個市場還是充滿信心,也會尋找合適的機會來投資香港市場。