中梁地產皖北區域｜中梁百悦廣場，研報
8月24日，中梁控股（2772.HK）發佈2021年上半年業績報告，整體業績穩步增長，財務結構安全穩健。全面向好的年中業績表現，也讓中梁控股持續收穫着資本市場的廣泛認可。
標普全球評級表示，中梁控股上半年業績保持穩定，為其下半年應對大規模到期債務提供了一定的緩衝空間；國泰君安證券則維持中梁“買入”評級。
根據半年報，上半年中梁實現營業收入329.1億元，同比增長39%；實現核心歸母淨利潤15億元，同比增長15%；毛利潤68.3億元，同比增長27%。銷售層面，上半年公司合約銷售金額950億元，同比增長40%，完成全年1800億元銷售目標的53%；合約銷售均價12600元/平方米，較去年年底進一步增加。
對此，標普指出，2021年上半年，中梁（B+/穩定/--）的銷售狀況和收入水平符合預期。預計2021年全年其合約銷售額可達1800億元，收入增長至約700億元。該公司2021年上半年的業績完成了全年預期的45%-55%，表明該公司走出了2020年新冠疫情的影響，業績呈現全年平均分佈的態勢。
而基於不斷增長的業績表現和可持續發展潛力，國泰君安在研報中預測到，中梁控股2021年歸母淨利潤為40.11億港元。並表示，紮實的上半年業績之下，中梁中期股息為每股0.184港元，派息比率維持在約40%的較高水平，保持着有吸引力的股息政策。
業績穩步上漲的同時，中梁財務水平也日趨穩健。根據半年報，報告期內公司持有總現金約355.4億元，較2020年年末增加3.8%，足夠覆蓋短期負債；淨負債率56.1%，較去年年末下降9.8個百分點；融資成本進一步下降至8.3%，連續四年下降。
對於接下來的融資及債務表現，標普認為境外債券市場的大幅波動將限制中梁的再融資方式，該公司將依賴於境內自有現金償還境外到期債務。繼該公司計劃通過減少拿地來留存現金用於償還364天期高級票據，標普預計其境外債務敞口將會減少。管理層表示已施行方案應對2021年下半年的償債需求。
標普還提到，中梁能否保持良好的現金回款和銷售去化水平，對於其在當前的市場環境下維持流動性狀況而言至關重要。事實上，半年報顯示，上半年中梁的現金回款率達到85%，銷售去化率達到70%，延續了2020年的良好表現，業績保持穩定。在較高的現金回款率的支撐下，流動性狀況維持穩定。截至2021年6月30日，總現金對短期債務的覆蓋倍數達到1.5倍，較2020年末的1.4倍有所提升。
在投資端，國泰君安在研報中指出，2021年上半年，中梁81%的新購入項目來自非集中供地渠道，而溢價率維持在25%左右的合理水平，反映了公司審慎而靈活的土地購置策略。截至2021年上半年末，中梁的總可售貨值達到約人民幣5000 億元，其中二三線城市貢獻了總可售貨值的89%。
進入下半年，中梁繼續保持穩健發展態勢。今年1-7 月，公司合約銷售金額同比增長34.4%至1070億元，已完成全年銷售目標的近6成。