房企業績“大洗澡”陽謀

文/樂居財經 魏薇

業績變臉的泰禾，被投資者“用腳投票”，9個交易日裏，吃了五個跌停，累計跌幅超過38%。

據泰禾的業績修正公告，“變臉”的主要原因是補充計提資產減值損失、財務費用、預計負債，以及投資性房地產評估增值調整等。

這一説法很快引來了深交所的關注。

據2021財報，泰禾計提資產減值損失11.29億，淨虧40.13億，這意味着，近三成虧損來自資產減值，這是泰禾期內虧損的主要原因之一。

5月10日晚間，已經“帶帽”的泰禾如期回覆了深交所的問詢函，第一點就是闡明計提資產減值的情況。

ST泰禾表示，此次補充計提存貨資產減值損失主要為根據項目的開發情況對部分項目的預計未來成本進行動態調整和梳理，存貨減值測試過程及結果合理。公司存貨減值工作未借鑑獨立第三方的評估工作，相關測試方式、測試過程、重要參數選取等均符合存貨減值測試會計準則相關規定，與以前年度、前次業績預告相比不存在較大差異。

對於有關報告期內存貨跌價準備計提金額的合理合規性，ST泰禾認為，2021年同行業房地產可比公司根據行業及公司實際情況均計提了相關存貨跌價準備。公司在每個資產負債表日，均對存貨進行減值測試，測試過程保持穩定性和延續性，其中2019年和2020年分別計提存貨跌價準備8.46億元和17.35億元，2021年公司基於項目實際情況計提存貨跌價準備11.2億元，結果合理。

對泰禾所提及的“行業及公司實際情況均計提了相關存貨跌價準備”這一點，在2021年顯得尤為明顯。在前幾年房地產行業持續高速增長的情況下，房企對行業前景及市場判斷過於樂觀。當下，受房地產市場整體下行疊加疫情持續的影響，多家房企在2021年度猛增計提資產減值。

Wind數據顯示，截止到目前A股房企中有80家計提了資產減值準備，總額達942億元，計提額度最多的5家房企分別為華夏幸福、陽光城、藍光發展、綠地控股、新城控股，計提資產減值損失額分別為131.88億元、69.29億元、65.76億元，52.44億元、48.37億元，同比增幅分別達79.7%、771.6%、386.1%、55.3%、202.9%。

資產減值成虧損主因

2020年，上述80家A股房企計提資產減值損失418億元，2021年，這一數據大增1.25倍。其中，藍光發展、榮安地產、迪馬股份、榮盛發展等在內的12家A股房企，在2021年的計提資產減值損失超過了2020年的10倍，34家房企在2021年計提的資產減值損失超2020年的兩倍。

資產減值損失是指因資產的可回收金額低於其賬面價值而造成的損失，而這一計提，將會對最終的淨利潤造成影響。

樂居財經統計，共有12家A股房企計提減值佔淨虧損的比例超過50%，包括大名城、華遠地產、廣宇發展、財信發展、陽光城、中南建設、榮盛發展、美好置業等，其中比例超過80%的有9家。這意味着，2021年房企的絕大部分虧損來自於資產減值損失。更有甚者，資產減值損失遠超當期淨虧損金額，比如大名城、天房發展等。

不止是泰禾，實際上，很多房企都將在2021年的虧損歸咎於資產減值損失。出險房企如陽光城、華夏幸福、藍光發展等，在於1月份發佈的業績預告中，早已披露經營虧損、計提減值、資產處置等原因導致了鉅額淨虧損。

在2021年年報中，藍光發展計提了65.76億的減值損失，而在2020年同期為1.66億元，前者是後者的39.6倍，主要為存貨跌價準備，藍光發展對下屬物業管理公司及部分地產項目進行了處置，導致本報告期合併報表利潤總額減少7.97億元。

2021年，藍光發展淨虧損143.51億元，2020年經審計淨資產為463.96億元，本期虧損金額為上年末淨資產的30.93%，發生重大損失。

再如迪馬股份，2021年，其歸母淨利潤為-20.54億元，同比下降213.91%，主要是因為毛利率下降及資產減值計提。這一年，迪馬股份計提資產減值損失及信用減值損失21.15億元。其中，資產減值損失19.32億元，主要是對部分並表項目計提存貨跌價準備所致。

同時，受房地產行業及市場下行的影響，毛利下降明顯，迪馬股份重新對旗下存在可能發生減值跡象的資產進行全面清查和資產減值測試，重新評估預期銷售價格情況及減值影響。

上市以來，中南建設在2021年首虧，這也與資產減值損失的計提脱不了干係。期內，其計提各項資產減值準備合計38.58億元；由此減少當期利潤總額38.08億元、歸母淨利26.92億元。其中，存貨跌價準備為28.02億元，佔總減值準備的45.78%；最終計提23.65億元，佔總計提金額的61.3%。

中南建設稱，該指標主要系公司根據市場狀況，本着謹慎性原則，對項目可變現淨值低於存貨成本的差額，計入當期損益。同時，中南建設針對應收賬款減值、應收票據壞賬準備等信用減值準備也達23.12億元；最終計提了8.36億元，也直接影響當期利潤水平。

藉資產減值 “洗大澡”

計提大額資產減值損失，從而導致業績出現首虧、或者鉅虧，對於大多數房企來説可能是合理計提。不過，或有少數企業藉資產減值損失給業績“洗大澡”，這並不是沒有先例。

業內人士稱，“資產減值是上市公司調節利潤、進行‘財務大洗澡’的重要手段。資產減值項目涵蓋的範圍非常廣，其中比較常見的是利用商譽減值、應收款項、存貨跌價準備等調節利潤。”

按照深交所相關規定，上市公司出現財務狀況或者其他狀況異常，導致其股票存在終止上市風險，或者投資者難以判斷公司前景，其投資權益可能受到損害，存在其他重大風險的，深交所對該公司股票交易實施風險警示，包含“退市風險警示（*ST）和其他風險警示（ST）”，上市公司股票同時被實施退市風險警示和其他風險警示的，公司股票簡稱前會被冠以“*ST”字樣。

對A股企業來説，若“公司最近三個會計年度扣除非經常性損益前後淨利潤孰低者均為負值，且最近一年審計報告顯示公司持續經營能力存在不確定性”，則會被實施其他風險警示。

2019-2021年，泰禾扣非後淨虧損金額分別為4.02億元、44.56億元、43.24億元，根據上述規定，其於2021年年報披露後已被“ST”。

對於泰禾的業績變臉，市場曾人士質疑，泰禾集團的操作存在“財務洗澡”的嫌疑，通過大幅計提資產減值損失，將淨利潤保留至2022年或下一年份。

為何會有這樣的操作？根據會計準則，在資產負債表日，企業經過對資產的測試，判斷資產的可收回金額低於其賬面價值便可計提資產減值損失準備，來確認的相應損失。但當前的資產減值損失並不一定是定性的“損失”，更多的是表明對未來市場的預期。上市公司往往會選擇某一年度大額資產減值計提，壓低壞年景的業績，將利潤推遲到下一年度來體現。

因此，企業若是將虧損全部集中做在一年的數據裏，後面的財報數據才足夠安全，甚至是出現業績大漲。如此，避免了出現連虧的情況，也就不會面臨被“上星帶帽”的風險，這一手段通常被稱為“業績洗澡”。

近日，一向穩健的萬科因淨利潤跌幅超四成，被外界懷疑有“業績洗澡”的嫌疑。2021年三季度報顯示，截至三季度末，萬科的淨利潤同比下降15.98%，而年報呈現的全年淨利潤同比降幅卻達到45.7%。

不過，萬科集團董事、總裁、首席執行官祝九勝給出瞭解釋，主要有三方面原因：一是萬科40%結算在四季度完成，且結算中的權益比例下降了5個多點，兩方面因素疊加導致權益利潤減少了60個億；二是公司投資收益在四季度進行盤賬，2021年投資收益出現下降；三是去年四季度市場明顯下行，公司隨行就市，做了投資損失的計提。

祝九勝打趣道：“一定要説跟洗澡有關係，我們更願意用沖涼這個詞。用涼水澆澆自己的頭，沖沖自己的身子，讓自己的體格變得更健壯，讓自己的頭腦更清醒。”

文章來源:地產K線