既能“練兵”又能創收，物業上市潮裏頻現地產二代，最高身家已超500億

作者：時代財經 童潔

圖片來源：視覺中國

隨着物業公司上市的“大火”持續燃燒，更多的地產二代們也悄然走到大眾的視野中。

近期，河北房企榮盛發展披露將分拆旗下物業集團榮萬家在港交所上市。目前， 榮盛發展持有榮萬家91.2%的股權，河北中鴻凱盛投資股份有限公司持有8.80%的股權。

其中，榮盛發展董事長耿建明之女耿凡超是中鴻凱盛的董事兼總經理，也是第一大股東，持有46.03%的股權。也因這層關係，外界認為，這是耿凡超接棒家族產業前的“試練”。

這不是個例，在不少的物管企業中，都不乏地產二代的身影，如弘陽集團董事長的女兒曾子熙已是弘陽服務的執行董事兼副總裁，佳兆業董事長郭英成女兒郭曉亭也位至佳兆業美好的執董，物業板塊成為了這些地產二代們的“練兵場”。

耿凡超進入榮盛物業板塊是在2018年。彼時，榮萬家還叫作“榮盛物業”，中鴻凱盛以現金交易的方式對其進行增資，增資金額為9896 萬元，增資完成後，中鴻凱盛便持有榮盛物業8.80%股份。

儘管耿凡超早已進入榮盛發展，並被扶上了董事長助理的位置，但這一切都在其內部低調進行，耿凡超也從未站到過台前。通過天眼查查詢的工商信息可以發現，耿凡超的名下實際控制的公司達到171家，擔任高管的公司亦有6家，這些公司大多為榮盛發展旗下子公司，涉及物業服務、康旅產業、金融、創投等產業。

房地產行業中像榮萬家背後閃現着地產二代身影的物管公司不在少數。正榮集團旗下物業板塊正榮服務在年初披露計劃赴港上市。根據其IPO申請書顯示，正榮服務的第一大股東為歐宗榮，持股比例為87.3%，第二大股東是歐國強，持有股份7.7%，剩下5%股權則由獨立第三方Sky Bridge持有。

歐宗榮是正榮集團的創始人，他共有三個兒子，歐國強排位老大。和耿凡超一樣，歐國強在正榮服務也只是扮演着股東的角色，正榮服務的日常管理由職業經理人黃亮進行打理。

新城控股旗下物業板塊新城悦的股權結構同樣出現了二代王曉松的身影，他與父母共同設立的家族信託為大股東，持股比例73.17%。2018年新城悦上市時，管理團隊中還沒有王曉松的名字，直到去年其父親王振華涉案，他才接過了非執行董事一職。

再如正在IPO的弘陽服務中，90後執行董事兼副總裁曾子熙就是弘陽集團董事長的女兒，她主要負責弘陽服務的運營管理工作；浦江中國由“少帥”肖予喬擔起大旗；佳兆業集團執行董事郭英成則之女則是佳兆業美好的執行董事。

當然，地產二代在物業板塊持股又掌權的現象也非常普遍。例如兩年前鴻坤地產旗下鴻坤物業（上市名稱：燁星集團）在新三板上市時，鴻坤二代趙偉豪就已經有了實際控制人兼執行董事的身份。另鴻坤物業的變更記錄顯示，趙偉豪在2017年12月加入管理團隊，當時他還只有24歲。

今年3月，鴻坤物業成功登陸港股，目前鴻坤物業由鴻坤物業盛達豐和凱宏策略分別持有，持股比例為79.26%和20.74%。盛達豐由趙偉豪及其父親趙彬、母親吳虹共同持有，趙偉豪的持股比例是98.62%，他仍是鴻坤物業的實際控制人。

而年初申請上市的另一家物業公司宋都股份也有一位90後掌門人。據招股書披露，宋都服務董事會主席為俞昀，她是宋都股份董事長俞建午之女，年僅25歲。

除此之外，碧桂園董事會主席楊國強大女兒楊惠妍、寶龍集團董事局主席許健康之子許華芳均為集團旗下物業板塊碧桂園服務及寶龍商業的核心人物，亦都持有碧桂園服務和寶龍商業的股份。不僅如此，許健康的女兒許華芬和許華琳也進入了寶龍商業，兩人都是非執行董事。

在所有物業公司的二代中，碧桂園服務的楊惠妍是身家最高，截至5月16日收盤，碧桂園服務的市值達到了1012億港元，其2019年年報披露，楊惠妍的持股權益為53.5%，以此計算，其以市值對應的身家已達541億港元。

由於年輕的地產二代密集出現在物管板塊，外界有了一種聲音認為，物管平台是地產一代們培育二代的“温牀”，是地產二代們接班之前的“練兵場”。

這樣的説法不無道理，相較於需要足夠魄力和膽識的地產開發業務，物管板塊的發展模式更顯温和，極少出現大起大落的現象，這對於欠缺經驗的地產二代來説，壓力要小很多。加上大多數的物管公司與母公司的關聯十分緊密，父輩能在一定程度上寄予幫助扶持，確保地產二代得到實操經驗的同時，又不至於出現大的紕漏。

賽普諮詢副院長王亞輝指出，地產二代與地產一代面臨的時代和行業背景有所不同，地產二代不論學歷還是眼界，起點都比較高，基於這樣一個基礎，地產二代一定是具備創新動力的，但房地產開發經歷了這麼多年的發展，已經有成熟的團隊和模式，給予地產二代的創新空間有限。

“從地產二代實踐的技術性層面來講，畢竟物業公司有地產開發集團作為母公司，背靠大樹好乘涼，會更安全一點，也便於這些二代大刀闊斧的去做一些創新。”王亞輝説。

行業中不乏地產二代在物管板塊展露鋒芒的案例。2018年，碧桂園在宣佈楊惠妍獲任碧桂園服務董事會主席的同時，啓動了分拆上市計劃。3個月後，碧桂園服務登陸港股，上市首日市值突破250億港元。碧桂園服務的這輪資本操作，正是由楊惠妍牽頭完成。

另一個案例是鴻坤地產的二代趙偉豪，有接近鴻坤地產的人士告訴時代財經，近幾年趙彬有意培養趙偉豪接班，雖然在2017年就更改了法人，表面上完成了交棒，但由於趙偉豪年紀尚輕，趙彬希望他能積累更多的經驗，還一度從龍湖集團挖來袁春擔任鴻坤地產集團總裁和鴻坤物業董事長，為其引路。

鴻坤物業的第一次IPO就是在袁春的帶領下進行，不過後來鴻坤物業赴港上市時，袁春已經成為過去式，取而代之的是“趙偉豪時代”。“現在地產開發還是需要有經驗的老手帶着走，趙偉豪算是學習中，但全面接棒整個鴻坤的產業肯定是遲早的事。”上述接近鴻坤地產的人士稱。

除了“練兵”之外，克而瑞物管事業部總經理陳珏指出，地產二代從物管板塊起步或許還有另一個原因，在於開發商確實有做大物管平台的訴求。“物管本身雖然是老行業，但卻是地產後時代。大物業在未來有着三萬億的市場空間，這被開發商看作第二增長曲線。”

王亞輝也表達了類似的觀點，她表示，物業不是簡單的輔助性業務，現在業內常常説房地產行業開始從增量市場走向存量市場，存量市場就包含物業板塊，並且現在的物業內容不止是單純的物業服務，還包含社區商業、金融、互聯網等等，發展空間或大於地產開發。

“房地產企業的物業板塊獨立上市之後，有一些市值甚至超過了開發板塊。那就説明物業板塊的空間非常大，也説明物業可能並不僅僅是小打小鬧，未來甚至會成為超過地產開發的主業。”

如其所言，近幾年來房企紛紛加大在物業板塊的投入，今年物業股亦呈現一片大漲之勢，據時代財經統計，4月領漲的鑫苑服務漲幅達到33.71%，領漲整個板塊，且就在幾天前，碧桂園服務的市值突破了千億大關。