南國置業：資管新時代下的升級範本

贏商大數據顯示，全國購物中心數量在2020年底已達4837個，體量超過4.38億㎡，預計2021年將新增1113個商業，較去年縮減近6成，商業地產市場底盤大與增長放緩同期出現。

存量時代，行業的金融屬性和資產管理屬性逐步釋放，通過持有物業資產持續產生穩定現金流的資管能力正成為商業地產公司競爭的關鍵。不少戰略意識較強的地產企業已經意識到資管業務的重要性，將“搭建資管體系，修煉專業內功”擺在企業長期發展的戰略高度，南國置業便是其中一員。

時間是釀造一切偉大的見證者，南國置業深耕商業地產23年，始終走在謀求變革的道路之上，不斷更新商業品質，塑造一個個特色鮮明的作品。而近期，南國置業新作——武漢泛悦城項目商業街區，在中國商業地產「金座標」頒獎盛典上，一舉斬獲【年度值得期待活力商業街區】獎項，南國置業有限公司董事、總經理胡泊同時榮獲【循光者·商業地產行業成就卓越獎】，獲得業界關注與認可。

從定位、招商、運營等方面，武漢泛悦城項目反映出南國置業哪些轉型升級的方向？南國置業又將如何強化專業能力、順應行業趨勢，帶領公司持續向好？

◎ 南國置業董事、總經理胡泊獲循光者·商業地產行業成就卓越獎

◎ 武漢泛悦城獲年度值得期待活力商業街區

商業市場從來不乏創新者和引領者，能夠被人們記住並偏愛的必定有其獨到之處。於商業而言，要想持續贏得消費者的心，稀缺的位置，獨特的定位，亮眼的設計，豐富的品牌缺一不可。

武漢泛悦城佔據光谷商圈優勢地理位置，坐擁光谷關山大道與珞瑜路稀缺T軸核心地段，地下部分與地鐵2號線無縫接駁，是關山大道上唯一TOD商業項目，所處地段放眼武漢都是黃金地段，可謂天賜優越。

◎ 武漢泛悦城區位圖

光谷片區是武漢重要的城市級副中心，擁有多家世界500強企業、高科技產業企業、超百萬方甲級寫字樓，以及高端住宅社區和優質高等院校，聚集了180萬城市精英、Z世代客羣及優質中產家庭，具備鮮明的國際化、高學歷、高消費特徵，他們對物質和精神生活的需求更為精緻和前沿。

結合項目區位特徵，南國置業融合世界先進設計思維與創新非凡體驗，打造出定位“光谷原點·漫享街區”的武漢泛悦城，引入特色餐飲、網紅茶飲、休閒娛樂等慢業態，形成“沉浸式”體驗性高端消費場景，感染着每一位來到項目的消費者。

在設計上，由多家國際知名建築設計顧問公司聯袂呈現，着重公園生態美景自然滲透，形成“綠色讓商街更從容”的視覺體驗。臨關山大道一面的街區以全透明彩釉玻璃為建築立面，打造感官上輕快晶瑩的城市景觀線。

◎ 武漢泛悦城外立面效果圖

室內景觀廣場規劃有景觀雕塑堡壘、噴泉、水景、外擺、樹陣、樹池座椅、景牆、藝術草坪等元素，建立了光谷首個街區社交消費互動體驗遊樂園。屋頂空中花園以時尚塑造空間氛圍，以綠色生態構築空間形態，進退間帷幄主城繁華，給人靜心休憩的舒適場所。

◎ 武漢泛悦城商業街區內景效果圖

一如南國置業董事、總經理胡泊曾言，“未來的商業規劃、業態組合及運營都將是快慢結合的，考慮到快慢間的搭配，才能讓商業持久發展。”武漢泛悦城遵循着這種動靜搭配，快慢切換的智慧。

圍繞“漫享”定位與自身街區優勢，泛悦城注重“夜經濟”業態，通過中式酒館、西式酒吧、美式音樂餐吧與商務吧的完美融合，緊緊把控住年輕白領的職場快節奏與歡樂家庭的慢生活間的雙重消費場景變換，掘金24小時不散場的“全時經濟”。

截至到目前，泛悦城項目招商完成率近100%，且引進永輝超市、ESMI NIGHTCLUB、紅鼎豆撈、貳麻酒館、K CLUB等為代表的華中首店、武漢首店、光谷首店共21家，做足差異化、唯一性，共同點燃獨屬於泛悦城的未來光亮。

在入駐品牌的選擇方面，武漢泛悦城項目也秉持着“合適才是最好”的原則，它依託南國置業強大的品牌優勢資源，仔細考量項目周邊客羣的消費習慣，最終篩選出適合的品牌商户。這種“用户思維”做商業，也吸引着更多商户願同武漢泛悦城合作。

以“建設精彩城市生活”為使命的南國置業，持續提升以商業地產為引導的綜合性物業開發運營能力，通過加快新項目入市節奏，發力“品牌化+差異化”的規模效應，並憑藉自持優質商業提升綜合商業運管水平的手段，增強未來的競爭能力和盈利能力。

“泛悦Mall、泛悦匯、泛悦坊、南國大家裝”四條商業產品線，為旗下商業地產運營項目進一步提升品牌影響力奠定了基礎，與其他類型物業形成協同，共同增加各種類型物業價值，建設城市最具活力的有機單元。

在商業地產逐步邁向存量物業改造的下半場，南國置業對旗下商業項目的調改動作一直不停，注重消費升級趨勢、差異化招商與持續優化空間場景打造，令“泛悦”系列產品越煥越新，始終保持着商業活力。

泛悦匯·KA街作為南國置業存量商業改造的典型案例，具有極其重要的節點意義。2018年伴隨着新零售領軍品牌、華中區域首家盒馬鮮生落地，泛悦匯·KA街完成了歷時半年的調整升級。調改後，泛悦匯· KA街出租率已從調改前的42.62%躍升至95%，日均客流增幅同比增幅達260%，租金增長達到108%，迎來出租率、客流、租金三駕馬車齊頭並進的和諧共贏。

◎ 泛悦匯·KA街實景圖

街區愈加向年輕客羣靠攏，通過加強體驗業態、優化餐飲品類，引入盒馬鮮生等眾多主力店，升級年輕時尚的生活空間氛圍。這種商業產品與文化創意相結合的嘗試，被證實是符合市場趨勢和消費者需求的明智之舉。

近年來，南國置業商業資產運營能力大幅提升，並致力於創造具有競爭力的商業主題IP，尤其是重點項目通過整合主力店、新興業態、創新渠道資源等內容體系和豐富的經營活動，縮短消費者認知刷新、運營指標穩定提升、資產價值穩健上漲的實施路徑。

線上運營方面，2020年南國置業以線下實體商業為支撐，搭建“泛悦家”小程序，進行商品線上銷售及提供會員服務，平台自備完善客服體系和物流配送體系，促進線上交易及智能O2O服務平台建設。

在會員生態圈運營方面，南國置業的會員體系已囊括集團員工、關聯企業員工、地產業主及13個運營項目消費者，現已擁有約70萬的會員基數，可滿足龐大的消費需求，整體覆蓋面廣、佈局聯動性強。2021年南國置業還將繼續着重打造大會員生態圈，推進會員系統與各大賣場的停車系統、網上商城的互聯互通，並通過客户交易和行為數據的沉澱與分析，幫助經營優化，為經營決策提供有效數據。

中國商業地產行業經過30多年的發展，已經從高速成長階段進入了穩定增長階段，從政策紅利、土地紅利階段走向了管理紅利階段，粗放式的發展模式將難以為繼。

南國置業深諳此道，確立了以“商業地產開發與運營+財務投資”為核心，以“地產金融業務和產業地產”為驅動的“兩核兩驅”戰略發展模式，圍繞”5+N”進行戰略佈局，實現了對京津冀、長三角、粵港澳大灣區、長江中游、成渝等城市羣的覆蓋。

截至2020年，南國置業累計開發物業500餘萬方，商業運營項目（不含擬籌開）已達到20個，累計商業運營面積 110.8萬平方米。

從南國置業首個商業地產項目到如今的武漢泛悦城，從武漢到北京、深圳、重慶、成都、南京等多個重點核心城市，南國置業的項目選址總能佔據核心，特別是從2012年引入央企股東電建地產後，更是隨電建地產發展轉戰至核心城市重要交通節點，佈局城市的軌道交通匯聚區。

◎ 南國置業全國佈局圖

中國電建地產集團是國務院國資委核定的首批16家主營房地產開發與經營業務的中央企業之一。南國置業作為中央企業控股的上市商業地產公司，藉助兩大平台的資本、信用支持及資源優勢，成功實現了跨越式發展。

胡泊曾表示“商業地產本質就是金融產品”。在商業領域逐步形成以商業運營為支撐、以輕資產管理輸出為導向，打造“投、 融、管、退”業務閉環的大資產管理體系，恰好是南國置業正在積極培育的板塊。

2018年12月，南國置業通過盤活電建集團存量廠房，以輕資產模式輸出的首個產業地產項目華中小龜山文化金融公園順利開園。該園區秉承“最優化控制建設規模，最大程度維持園區工業風貌，最全面的保護建築歷史肌理，最協調的突出新舊建築對話”的原則，將舊的工業廠房華麗轉身為金融文化公園。目前已有20餘家全國或區域金融文化龍頭企業入駐，未來將有望被打造為武漢市乃至湖北省有影響力的金融產業園區。

◎ 小龜山文化金融公園實景圖

這種與電建系統內業務板塊整合的協同效應，既盤活了集團存量資產，提高了資金使用效率，優化了資產結構，又進一步提升了南國整體競爭力和品牌影響力。

在投資拓展方面，南國置業地產金融模式初見成效，初步探索出適合自身發展的地產金融模式，並與華潤置地、招商地產、金地集團等標杆企業建立了良好的戰略合作關係。

未來，南國置業將充分發揮商業運營、招商全鏈條專業能力，繼續盤活系統內部存量優質項目資源，開拓外部合作關係，為南國泛悦系商業品牌積極發聲，持續提升南國置業輕資產運營的綜合能力及品牌價值。