遠洋的“環”
先設立物流地產私募基金，後將遠洋物流注入上市平台，一個月的時間，遠洋集團在物流地產領域的一連串資本動作讓人眼花繚亂。11月19日晚，遠洋集團(03377.HK)發佈公告稱，將通過全資子公司樂階以7.8億元代價認購遠洋物流地產控股有限公司（下稱“遠洋物流”）所配發的3萬股目標股份，相當於遠洋物流經擴大已發行股本的30%。在本次認購前，遠洋物流的唯一股東為海昌環球，交割完成後，遠洋物流將由遠洋集團及海昌環球各持30%與70%。同時，遠洋物流將於遠洋集團綜合財務報表中列賬為合營企業。公告指出，遠洋物流主要從事對物流地產進行全週期開發及管理、收購以及定製服務，涵蓋倉庫營運、冷鏈物流、點對點物流和物流營運商，為其客户提供多元化的物流解決方案。目前，遠洋物流在全國20個城市合計管理43個物流地產項目。對於此次認購，遠洋集團表示，是考慮到物流地產行業的近期前景及市場需求，有利於為集團進軍中國物流地產市場提供機會。一個月前，遠洋資本聯合某亞洲主權基金，發起設立4億美元物流地產私募基金。該基金將專注於投資一二線及重要物流節點城市的開發型及成熟型物流地產項目。有業內人士猜測，這家物流地產私募基金，或將成為遠洋物流的下一個“容器”。畢竟，把上市公司資產注入相關基金，從而實現資金迴流，形成資本閉環，遠洋集團這套操作玩得很溜。上一次是在10月13日，遠洋集團聯合全球主權財富基金與機構投資者，共同出資設立總規模14億美元的核心寫字樓基金，並以64.15億元的出售價，將旗下北京CBD Z6地塊及遠洋光華國際項目注入該基金。將遠洋物流注入，遠洋集團設置了時間限制，即樂階需要在年底前支付完認購款，換句話講，此次資產注入要趕在2021年報“打鈴交卷”之前。如此迅速完成注入，看來遠洋集團對遠洋物流的業績很有信心。根據公告，2019年-2020年，遠洋物流分別錄得税後淨利潤755.6萬元及4493.7萬元，利潤規模實現倍增。在本次認購前，遠洋物流的原股東還做厚了公司資產，以貸款資本化方式為遠洋物流作出額外注資約15.5億元。截止2021年10月31日，遠洋物流的淨資產為3.167億元。將優質資產注入，自然可以為遠洋集團的財報增色。實際上，遠洋集團在遠洋物流的持股並不僅僅是此次認購的30%。根據公告，海昌環球是遠洋物流的唯一股東，而海昌環球由瑞喜100%持有，遠洋集團則持有瑞喜49%的股權。據瞭解，瑞喜的剩餘兩名股東分別為Huamao Focus Limited及領昱投資有限公司，分別持有25.5%的股權。雙方通過瑞喜持有遠洋物流的股權亦是如此。換言之，在本次認購前，遠洋集團已經持有遠洋物流49%的股權，是公司的最大股東。本次認購完成後，遠洋集團直接持有遠洋物流30%的股份，間接持股為34.3%，合計持有64.3%，實際上是擁有了遠洋物流的絕對控制權。注入遠洋物流，遠洋集團或早有謀劃。其曾在2021年中期的業績報告中提到，上半年，集團加強物流地產、數據地產兩個產業平台建設，積極拓展重要城市的投資佈局。按照遠洋集團整體要求，這兩個產業平台將啓動戰略規劃制定工作，明確中長期發展戰略，併發布“遠洋物流”、“遠洋數據”獨立品牌，標誌着集團在物流地產、數據地產領域深耕發展邁入全新階段。1個月前，遠洋資本設立了物流地產私募基金，而今又將遠洋物流注入上市平台，讓人不由得將這兩件事聯繫在一起。10月18日，有消息稱，遠洋資本聯合某亞洲主權基金，發起設立4億美元物流地產私募基金。該基金將專注於投資一二線及重要物流節點城市的開發型及成熟型物流地產項目。其中，遠洋資本擔任該基金普通合夥人（GP）及基金管理人，負責基金日常運營及管理；而遠洋資本旗下子公司“遠洋物流”將對基金的項目進行開發運營和物業管理。值得注意的是，遠洋資本同樣是由瑞喜100%持有的公司，遠洋集團間接持有49%，為其最大股東。而遠洋物流在今年4月，則是作為遠洋資本全資子公司，正式以獨立品牌的形象亮相。兩個月後，遠洋資本收購了紅星美凱龍旗下西藏紅星、上海紅星等7家物流子公司100%股權及相關債權，所涉及項目總建築面積規模達85萬平方米。隨着收購的完成，遠洋資本已實現16個物流核心節點城市的佈局，其運營以及開發中的高標準物流倉庫規模將超過400萬平方米，資產總價值將超過200億元。有業內人士分析稱，將遠洋物流注入上市平台或許只是第一步，未來，一旦遠洋集團將其出售於私募基金，即可實現一個新的資本閉環。通過成立基金，將旗下資產注入其中，滾動迴流的資金重新被用於新項目的開發，項目成熟後再置入基金，從而形成物業開發、物業管理與基金管理部門間的閉合循環。這套操作，遠洋集團玩得很溜。上一次是在10月13日，遠洋集團稱，其聯合全球主權財富基金與機構投資者，共同出資設立總規模14億美元的核心寫字樓基金，並以64.15億元的出售價，將旗下北京CBD Z6地塊及遠洋光華國際項目注入該基金。除了推動管理規模的快速滾動，遠洋資本成立4億美元物流地產基金的心思或還不僅於此。特別在如今融資持續收緊、調控進入深水區，“黑天鵝”頻發的房地產市場，這些舉動不僅推進企業輕資產化，也加強了持有物業沉澱資金的迴流，增強抵禦風險的能力。文章來源:地產K線