中報觀察 | 新城控股生命線
觀點網8月30日，新城控股發佈了2022年半年報。
據財報顯示，今年上半年，旭輝控股營業收入為428.03億元，同比下降45.89%；歸母淨利潤為30.09億元，同比下降30.11%；總資產下降了3.63%。
即便業績下滑，但新城財務基本面仍較為安全，半年報顯示，新城控股“三道紅線”穩居綠檔，經營性現金流為正，並實現了債務結構的持續優化。
在行業景氣下滑，銷售額持續下滑情況下，這實屬不易。
另外，截至報告期末，新城控股已售未結轉面積達到3468.92萬平方米，提前鎖定未來業績結算。
生命線
據財報顯示，新城控股上半年經營性現金流為115.03億元，而上年同期為-75.72億元。在目前融資環境下，籌資性現金流淨額為-197.65億元，投資性現金流淨額為1.13億元，這幾乎不大可能帶來正向的現金流，所以生命線就在於經營性現金流。
這不只是針對新城控股，對整個行業同樣適用：經營性現金流是房企的生命線。
新城控股對經營性現金流有着很強的自律性，近四年來均為正數。
以今年上半年為例，報告期內公司完成合同銷售金額651.6億元，比上年同期下降44.62%;實現合同銷售面積657.2萬平方米，比上年同期下降39.54%，
銷售商品、提供勞務收到的現金為497.77億元，同比下滑了28.85%，低於上半年銷售合同金額44.62%的同比跌幅，這或許意味着今年新城控股銷售回款能力高於上一年。
據財報顯示，報告期內，新城控股實現760.30億元全口徑資金回籠，全口徑資金回籠率為117%。
不僅在源頭下了功夫，在支出方面，新城控股也做了戰略收縮。今年上半年的購買商品、接受勞務支付的現金只有313.1億元，同比下降了49.05%，這是減少拿地帶來的效果。
不過，房企的主業就是賣房子，若沒有土地，那也等於後續發展乏力。
在這方面，新城控股全國範圍內合計擁有土地儲備1.31億平方米，可滿足未來2-3年開發運營所需。其中一二線城市約佔總土地儲備的37.05%，長三角區域三四線城市約佔總土地儲備的29.46%。
優質的土儲，也保障了新城控股未來的銷售貨值。
融資道
債務方面，上半年新城控股取得借款收到的現金為122.28億元，同比減少60.84%。對應的償還債務支付現金為239.46億元，同比下降9.5%。這也使得整個籌資性現金流淨額的流出程度比較大，不但消耗了富餘的經營性現金流，還消耗了將近80億現金儲備。
在目前危機四伏的情況下，動用大量現金儲備去償還債務，或許不是一件壞事情。
從現金短債比這個指標來看，新城控股短期償債能力較年初有所提升，增長了3.9%。這主要是得益於應付賬款規模縮減，以及一年內到期非流動負債餘額的下滑。
在新城控股收縮住宅開發業務投資時，利用手頭現金去償還債務，不僅可以減少部分利息支出，還可以減少資金的冗餘，提高資金使用效率。這也使得新城控股三道紅線目前均處於綠狀態，未來有息負債融資增速潛力較高。
債務融資方面，新城控股也是被監管層確定的示範民營房企之一。
上半年，新城控股完成了10億元中期票據發行，中債信用增進公司和上海銀行聯合為本期中期票據創設了銀行間首單房企信用風險緩釋憑證（CRMW）。同時，在境外新發優先綠色美元票據，募集資金1億美元，為今年4月份以來第一筆民企地產境外新發。
此外，7月22日，新城控股公開發行公司債券獲得中國證監會批覆，擬發行總額不超過61.72億。
總的來説，新城控股是少數幾個融資渠道較為暢通的民企之一。
能夠發現，新城控股在繼續控制有息負債，截至2022年6月底，有息負債822億元，較2021年末壓降76.67億元。
商業輪
實行雙輪驅動的新城控股，在住開業務減緩之後，另一個輪子仍在發力。
截至2022年6月30日，新城控股投資性房地產餘額為1122.54億元，較年初增長4.87%。
截至報告期末，新城實現135個大中城市、189個綜合體項目佈局，吾悦廣場開業面積達1189.06萬平方米，出租率達96.01%。
上半年，吾悦廣場租金收入為43.96億，同比增長16.57%。在疫情之下，新城商業地產不論是規模還是收入均沒有衰退，這不是一件容易的事情。
這得益於新城控股對商業地產的持續投入。
觀點新媒體獲悉，從2017年開始，新城控股加大了商業地產的投入，這也使得投資性房地產規模和租金收入迅速翻倍。尤其在環境極其不好的2022年上半年，新城控股在資本性投資方面的支出現金仍有78.98億元，同比增加25.1%。
因此，今年上半年新城的租金收入，已經佔到經營性現金流流入的7.9%。
更重要的是，穩定的租金收入使得這塊資產成為良好的抵押品。
報告期末，投資性房地產的抵押額為606.13億，這使得新城控股在減緩拿地、開發貸增長緩慢時，可以利用優質商業資產去換取資金成本較為低的貸款。
2020年，新城控股整體平均融資成本為6.72%，而2020年所發行的50.84億吾悦廣場CMBS，期限約為17年，但利率成本只有5.15%左右。
目前，新城控股還有20.44億元吾悦廣場CMBS已獲得通過，若發行時機得當，那麼將進一步降低綜合融資成本。