銀保監會主席：持有多套房產，未來可能會有很大損失

編者按：本文來自微信公眾號“地產情報站”（ID:dichanqbz），作者：白羅，36氪經授權發佈。

最近的樓市風向，實在相當尷尬。

要説調控政策，那確實是一出接着一出，1月2月合計調控了87次，次數多得驚人；但要説成效吧，短期確實也沒看出來…… 

2月18日克而瑞發佈統計數據，北京、廣州、深圳樓市在2021年春節兩週延續節前熱度，累計成交量較2020年、2019年同期漲幅均超過45%，創近3年春節同期新高。 

調控動作不斷，然而樓市熱度未歇，這背後充滿了政策與市場的博弈。 

這期間，還穿插着高層的表態，比如3月2日，銀保監會主席郭樹清在國新辦新聞發佈會上表示—— 

房地產領域的核心問題，還是泡沫比較大。

01

樓市泡沫

上世紀八九十年代，是日本人炒房的時代。 

原因無他，皆因房價瘋狂上漲。 

在低利率、高回報的外因誘導下，日本人的購房熱情空前高漲，將房子抵押給銀行貸款，然後再用這筆錢繼續買房，循環操作，很多人都背上了高額貸款。即使當時房價已經足夠高，但民眾依然堅信，房價還會繼續上漲。 

當時日本房地產的市值已經開始瘋狂，泡沫吹彈可破。在此期間甚至有傳聞稱，賣掉東京的房子，就可以買下整個美國——這話是不是有點耳熟？ 

對嘍，這話在30年後改頭換面，捲土重來了。今年1月，網上流傳出了這麼個説法—— 

賣掉深圳的房子，就可以買下半個美國。

這是一篇沒頭沒尾的文章，文內甚至連甚至連“151億”這個數據的出處都沒交代，典型的地攤文學，但它還是引發了一波網絡熱議。 

它之所以能引起討論，自然是因為大眾產生了共鳴—— 深圳的房價確實太高了。

據中國房地產數據研究院資料顯示，在2020年12月中國288個城市的二手房價中，深圳二手房價同比漲幅達到34.25%。 

這個漲幅，你若是簡單地將其歸結為深圳的城市創新力高、生產效率強、為社會創造出了財富，然後這些財富又迴流到了房價上，反哺深圳，這似乎在邏輯上可以説得通；但深圳這種爆發式的猛漲，你又很難相信它是合理的。 

顯然，官方也知道深圳樓市存在泡沫。 

所以，1月下旬，深圳的樓市調控來了，逐步調控二手房市場。 2月8日，深圳住建局連發3條公告，祭出了樓市“殺手鐧”——二手住房參考指導價。

在官方發佈的全市3595個小區的指導價中，只有61%的小區指導價與實際成交價基本一致。而在熱點區域，官方發佈的指導價普遍比實際成交價低，有些豪宅的指導價，甚至只有市場價格的一半。 

指導價一出，就有市民向有關部門進行了投訴，但大勢所趨不可逆，目前已有多家銀行跟進了這條措施，開始按照指導價發放房貸。另外，從最新情況來看，深圳近年來被看做“後門”的房抵貸也要參考指導價進行發放了。 

可以説，深圳這回算是把買房的金融槓桿壓縮到了極致。 

同樣嚴打金融槓桿的還有北京。 北京市住建委昨天發佈了2021年工作安排，接下來將重點查處“無證售房”“不實宣傳”“合同欺詐和不平等條款”“違反預售資金監管”“捆綁銷售和違規分銷”“信貸資金違規使用”“借學區房等炒作房價”“違規工改住、商改住銷售”“發佈虛假網絡房源”九方面問題。 

重點查處“信貸資金違規使用”，指的主要也是房抵貸、個人信用貸流入樓市的問題。 

兩地異曲同工，都在卡資金的脖子。 

02

戰線拉長

3月2日，銀保監會主席郭樹清在國新辦新聞發佈會上重磅發聲—— 

房地產領域的核心問題，還是泡沫比較大。

在這次發佈會上，郭樹清還警告了某些房產投資者。他表示：“現在很多人買房子不是為了居住，而是為了投資和投機，這是很危險的。因為持有那麼多房產，將來這個市場要是下來的話，個人財產就會有很大的損失，貸款還不上，銀行也收不回貸款、本金和利息，經濟生活就發生很大的混亂。” 

在這段發言中， 郭樹清首次提到了“房地產市場下行”的可能性， 這樣的表態是極為罕見的。 

中國的房地產泡沫算是個老生常談的話題了。此前，央行發佈了《2020年第四季度中國貨幣政策執行報告》， 截至2020年上半年末，BIS口徑我國的居民槓桿率為59.1%。

據國際清算銀行測算，2016年至2019年，中國居民部門槓桿率上升了16.3個百分點，平均每年升幅超過4個百分點。截至2020年6月30日，中國居民部門槓桿率上升了3.9個百分點。 

央行表示，要高度警惕居民槓桿率過快上升的透支效應和潛在風險。 

而在這段時間，北京、上海、深圳等地嚴查房抵貸流入市場，也有這方面的考慮在。除了對購房羣體動手，最近的政策也對地方和房企動了手—— 

近日，22個重點城市表示，將在土拍上會實現“兩集中政策”，即集中發佈出讓公告、集中組織出讓活動，2021年住宅招拍掛不超過三次。

對於地方而言，啓動集中供地後，過去瘋狂賣地的情況可能要大打折扣了。而對房企來説，這對房企自身的現金流也是極大的考驗，過去瘋狂拿地、撬動槓桿的局面，也有可能一去不回了。 

另外，郭樹清今天還在發佈會上透露， 下一步就是貸款利率的回升和調整。

這意味着，2021年的貨幣政策可能要收緊，房地產市場的膨脹自然會受到抑制。 

此前，郭樹清曾表示：“歷史證明，凡是過度依賴房地產實現和維持經濟繁榮的國家，最終都要付出沉重代價。這樣的教訓，中國必須記取，擠掉房地產泡沫，只能正面應對。” 

如今看來，泡沫已經開始擠了，而後續會不會更大力地擠，目前還不能妄下斷言。因為疫情之下，國際環境瞬息萬變，美元牽一髮動全球，國內則是治大國如烹小鮮，每一步落子都會慎而又慎。 

但至少，從銀保監會主席郭樹清的表態裏，我們可以預判出金融界接下來的佈局，對於樓市來説，難言利好。 

03

結語

最後，再來説個核心問題，中國樓市有泡沫嗎？估計所有人都會承認，確實有泡沫。但各地的泡沫密度差距太大，很難一概而論。 

經過2020年的新冠疫情，我們能夠很明顯地感受到， 城市分化不斷加劇，一線城市以及強二線城市在疫情期間顯現出了強大的虹吸能力， 與之相對的，則是三四線城市的不斷式微。 

此前恆大研究院首席經濟學家任澤平及其團隊發佈數據，從城市等級來看，截至2018年，一線、二線、三四線城市人均住房建築面積分別為25.6、32.9、34.3平方米，套户比分別為0.99、1.06、1.12，一線城市住房供給偏緊。 

如果我們不考慮不同城市的房價差距，單從這個比值來看，一線城市其實還有一定的發展空間。所以，現在的樓市調控，基本都是在保持“穩”，穩地價，穩預期，從而避免房價的暴漲暴跌。 

説白了，就是通過不斷調控，把房價的震盪週期拉長，從而消解樓市中的泡沫。 

只能説，2021年的樓市調控怕是少不了，因為這將是一個持久的拉鋸戰。