特寫|耿建富來敲榮萬家的鑼

樂居財經 範慧茹 發自廊坊

或許因為這樣的緣故，儘管頭頂着今年第一個上市物企的頭銜，榮萬家的上市儀式進行得簡單而低調。

耿建明和他的高管們沒有來到港交所，也沒有拿起鼓槌親自去敲響那面銅鑼。而是採用線上方式，在“雲端”敲鑼。耿建明也沒有表達當下的心情和感觸，他將物業話語權交給了弟弟耿建富。

9時25分左右，董事長兼執行董事耿建富身穿黑色西服，繫着條紋領帶，略帶着點鄉音，對着鏡頭進行致辭，“今天榮萬家生活服務成功登陸香港交易所，迎來新的里程碑。今後，我們將繼續攜手榮盛發展，貫徹‘便捷安心’的服務理念，探索和發現更加美好的生活方式。”

臨近9時30分，在一片祝賀聲中，雲端傳來鑼鼓聲，宣告着榮萬家正式在港交所上市。

榮萬家開盤報12.8港元/股，較發行價跌4.9%，總市值約48.13億港元。資本角逐是長線作戰，破發在新近上市物企較為常見。如去年底上市的金科服務、世茂服務、合景悠活、恆大物業、佳源服務、遠洋服務等，也都有這種經歷，此後股價均有所回升。截至午間收盤，報12.4港元/股。

據此前榮萬家公告，公司發售價釐定為每股發售股份13.46港元，按此發售價並相關支出後，公司自全球發售收取的所得款項淨額估計約為11.68億港元。

踩點搭上2020年港股聆訊末班車，耿建明和他的榮萬家便被簇擁着踏上了新徵程。在這場資本盛宴下，與耿建明同享的還有104位大將。

緊隨全球發售後的股權架構披露，此前耿建明封賞的104位合夥人，現合計持有12.36%股權，截止9：41，所佔市值達6.02億港元。這104位合夥人通過盛繹德商務、中鴻凱盛兩大持股平台分獲股權，其中耿建富在這兩個平台分別持股11.2%、2.9%。

（最新股權架構圖）

這104位合夥人中既有耿建明的胞弟，也有耿建明的女兒與女婿，其中也不乏榮萬家的高管，他們大多是跟隨耿建明或榮盛發展多年的人。

榮萬家執行董事兼總經理劉勇罡、副總經理賴鴻飛、副總經理孟慶斌、財務總監許斌等人均在封賞名單之列。

40%的面積增長將來自外拓

和大多數脱胎於房企的物業公司一樣，上市後，“母公司依賴”便是他們急於擺脱的一個標籤。

從榮萬家此次募集資金用途便可窺探一二，榮萬家公佈預計將有約60%用於收併購。

在上市前的媒體發佈會上，榮萬家副總經理孟慶斌曾透露，第三方外拓當中會分成兩個板塊，第一個是大概用45%左右佔比的費用來收購跟物業管理有關係的公司，另外收購物業管理上下游企業，基本上佔比在這兩大類。

2017年—2019年，來自榮盛發展集團所開發物業的在管建築面積分別佔榮萬家在管總建築面積的100.0%、99.99%、99.5%。依附程度雖逐漸下降，但超九成仍來自母公司輸送，相應地，榮萬家物業管理服務收入中，九成以上來自榮盛發展所開發的物業。

為了減少對母依賴，榮萬家也曾積極謀求第三方物業拓展。截至2020年6月30日，榮萬家參與了5項由獨立第三方物業開發商所開發物業的招投標程序，實現中標率為80.0%，高於2019年的33.3%。

截至2020年6月30日，獨立第三方物業在榮萬家的在管面積中，所佔的比例已達1.4%，第三方物業在合約建築面積的比例達到4.6%。

對於第三方外拓的具體戰略，孟慶斌表示，2021年開始會用三種方式進行外拓市場，一種是單項目外拓，第二種是與第三方開發企業形成合資公司，第三種方式是收併購，預計在將來利用這三種方式每年會給企業帶來40%左右的面積增速。

孟慶斌還提到，在收併購的區域當中，“公司更多的可能還會集中在兩橫兩縱三集羣範圍中進行收併購動作，希望加深兩橫兩橫三集羣城市濃度，把集約化管理做到最深。”

“兩橫”指沿着長江及隴海鐵路沿線的佈局，“兩縱”指以京滬、京廣鐵路沿線的佈局，“三集羣”是指環渤海經濟圈，長三角地區及珠三角地區的城市羣。這也正和榮盛發展(SZ:002146)的步伐一致。

截至2020年6月30日，榮萬家共管理272個物業管理項目，總在管建築面積為5240萬平方米，覆蓋中國14個省、直轄市及自治區的30個城市；訂約管理380個物業管理項目，總合約建築面積為8060萬平方米，與目前已上市的42家物企相比，規模上屬中型物企業。

利潤年複合增長率62.2%

成立於2000年的榮萬家，縱觀近幾年的整體營收水平，雖不及上億規模的頭部物企，但就其營收漲幅來説，已超百強物企平均水平。

截至2020年6月30日，榮萬家收益7.65億元，較去年同期的5.57億元增加37.4%。

2017年—2019年的營收年複合增長率為32.3%，據第三方機構統計，2015年—2019年的物業服務百強企業平均營收復合增長率為17.8%，遠在行業均值水平之上。

招股書顯示，榮萬家服務業務包括物業管理服務、非業主增值服務及社區增值服務，2017年—2019年，收入從7.1億元增至12.51億元。其中上述三項業務收入分別貢獻了6.8億元、4.29億元、1.41億元，佔比54.4%、34.3%、11.3%。

然而榮萬家在毛利率方面此前卻一直處於低位，2017年、2018年、2019年毛利率分別為16.0%、16.7%、18.2%。

在持續了近三年的低迷後，榮萬家在2020年上半年打響了反擊戰，在疫情大考下毛利率逆勢上漲8.3個百分點。

據榮萬家聆訊後資料顯示，2020年上半年，毛利率達到了28.6%。這與2020年上半年上市物企平均29.27%的毛利率差距逐漸縮小。

榮萬家的利潤及綜合收益總額也從2017年的0.42億元增加至2019年的1.10億元，近三年複合年增長率為62.2%。

營收的增幅得益於在管面積的增長。據招股書顯示，榮萬家在管建築面積從2017年的3620萬平方米增加至2018年的4160萬平方米，在2019年，進一步增至5030萬平方米，在管面積年複合年增長率為17.9%。

作為2021年上市物企第一股，榮萬家正走向自己的資本花路。