綠城管理:代建第一股瞄準第三增長曲線
作者 | 綠蠟
出品 | 焦點財經
“綠城管理下半年將加大戰略性收併購，已經有一些意向標的，將與代建業務形成協同作用，我們會藉助宏觀調控和形勢加大收併購研究和落實的力度。此外，其他類的募集資金已經得到合規、準確的使用和落實。”7月30日，綠城管理執行董事、CEO李軍在2021年半年業績會上表示。
自去年7月正式登陸港交所，國內“代建第一股”綠城管理控股（09979.HK）攻城略地之勢便勢如破竹。不論是業績會之前李軍增持自家股票61.5萬股，還是業績會之後高管新任命發佈，綠城老將付鵬出任綠城管理集團副總裁，在產品端發力，都在表明綠城管理控股想要做大的決心。
7月29日晚間，綠城管理控股發佈截至2021年6月30日的中期業績。報告期內，綠城管理實現收入約10.81億元，同比增長32.6%；毛利約5.13億元，同比增長51%；實現持續經營業務歸屬於公司股東的淨利潤約2.7億元，同比增長82.8%。
多元做“輕”
區別於傳統物業開發，代建憑藉着高收益率、低風險以及低槓桿等優勢，成為了不少房企擁簇和推進的一種輕資產模式。
今年5月27日，由綠城管理攜手當代管理、華潤置地、金地管理、雅居樂房管、中原建業等組建輕資產聯盟。綠城管理控股稱，希望能夠建立行業標準，打造一個生態平台。
從業務規模來看，綠城管理控股確實有其底氣。
半年報顯示，截至2021年6月30日，綠城管理的管理項目數量由去年同期的268個增加至334個；合約項目總建築面積達8400萬平方米，較去年同期增長14.6%；在建總建築面積約4370萬平方米，同比增長12.6%。目前，綠城管理的業務分佈已擴張至中國28個省、直轄市及自治區的96座城市，總建築面積為6690平方米。
在業績會上，管理層稱，今年上半年綠城管理繼續收併購了一些輕資產業務，並對業務有了門檻要求：首先要輕資產模式，另外是利潤率高，能夠和代建業務形成協同效應。其中，設計類、諮詢類公司今年上半年接近提供兩千萬投資收益，目前還在孵化後端營銷策劃、商業管理以及運營類公司，下半年會陸續出台。
一方面，所做範圍不斷擴大；另一方面，綠城管理控股也在調整自身業務結構。
據瞭解，綠城管理控股加大了國有企業委託方的佔比、政府委託方的佔比，委託方的性質決定了在宏觀調控下有更穩健的財務表現和更持久的業務來源。受益於政策東風，綠城管理控股政府代建在今年上半年獲得爆發式增長。
彼時，同口徑相比於去年上半年度，政府代建業務新增面積超過5倍。走出浙江省，綠城管理控股已經在江蘇、江西、福建、山西等地都有大體量政府代建項目落地。
具體來看，在綠城管理的客户構成中，既有私企委託方，也有政府、國有企業委託方。以在建面積來劃分，三類客户佔比較為均衡分別為26.1%%，30.0%和43.9%。值得注意的是，綠城管理長期承接政府項目，已經成為中國最大的保障房建設服務商，保障房在建面積已經超過2600萬平米。
此外，就城市佈局來看，黃渤海經濟圈大概佔27%，長三角經濟圈佔29%，珠三角佔17.5%。“西南成渝城市羣的佔比還是偏少，這是未來戰略上的拓展方向。”
針對未來綠城管理控股的佈局，李軍講述了四點行業研判。
第一，國家會持續對房地產金融端、土地端、消費端進行政策調控，帶來的趨勢是投資與開發相分離，輕資產模式能夠保持高增長，因為代建在投資端、負債界面上不會受調控的影響。
第二，政府、國企、金融機構逐漸成為房地產市場的主體之一，尤其是最近由很多政府主導的保障房、租賃用房政策出台，政府界面上需要專業的代建服務商來承接這一業務，未來開發服務需求還會進一步提升。
第三，受供給側改革影響，品質會成為未來的方向。從杭州市發佈的關於土地招拍掛最新政策來看，品質會成為未來房地產行業裏很重要的權重因素，諸如綠城這樣擁有品質開發能力、專業管理能力的企業會凸顯價值。
第四，增量市場以外，存量市場也有相應的利好，政策支持、城市更新、租賃用房建設、產業運營等城市類服務，會對公司形成新的增長點。綠城管理已經在該領域做佈局，迎來第二增長曲線。
第三增長曲線
“第二增長曲線”之外，綠城管理控股也在進行另一條“護城河”儲備。7月30日，企查查顯示，中國建築聯手綠城管理設立產融公司。
針對綠城管理控股未來發展戰略，李軍稱：第一，繼續保持行業第一。第二，業務能夠順應調控的趨勢。第三，產業孵化已經開始有成效，我們已經把巨大的業務流量轉化成未來長期的收入部分。另外，多元化的客户結構能夠保持增長率，穩定在一個水平線上。
事實上，綠城管理控股也在形成多元化的客户結構。相比較於同行，政府類、國企金融類、中小開發商業務、產業鏈業務皆有涉及。另外，綠城管理控股已經在全國完成佈局，在核心經濟圈都有標杆性項目落地，也發揮了一些品牌作用。
“代建不是開發，它不是投資能夠決定的開發模式，而是要為所有不同的委託方提供按需定製的服務，委託方的需求是多樣性的，在過程中都可能會變化，所以管理必須柔性化。"
半年報顯示，在代建項目方面，2021年上半年，綠城管理新拓代建項目的合約總建築面積達1200萬平方米，較去年同期增長約22.7%。2021年前6個月，綠城管理錄得來自商業代建的收入約7.72億元，佔整體收入的71.4%，同比增長26.6%。
“綠城管理在這幾年已經幫助政府建了很多學校、場館、包括運動類設施，產業孵化已有成效。未來我們會更多地進入產業園區，包括它的建設和運營服務環節。我們認為城市服務是長續的。”
據瞭解，針對提升服務效能，綠城管理控股將在價值觀再造、人選育留及培訓等界面上推出新舉措，在激勵、體制機制建設方面，推行一些長效激勵政策。
綠城管理控股認為，雖然企業已經做到中國第一位，但是和整個中國房地產大的體量來比，代建業務還在起步階段。另外，針對當下的政策以及機會點，綠城管理控股將結合業務流量、金融流量、人才流量和產業流量輸出供方流量、客户流量、物業流量、知識流量，以此帶來公司的價值增長。
“針對全國化佈局，未來我們將聚焦京津冀、長三角、珠三角，對很多公司的客户做主動結構優化。另外，第二增長曲線逐步地開始產生效應，今年第三增長曲線包括產業上的收入已經增長明顯。”李軍稱。