地產國企的接盤俠出現了

兜兜轉轉14年，上海寰宇又回到了徐匯國資委手中。

10月20日，上實城市開發（00563.HK，簡稱：上實城開）公告，其非全資附屬公司上海城開（集團）有限公司（簡稱：上海城開）與上海徐匯資本投資有限公司（簡稱：徐匯資本）簽訂股權轉讓協議，以35.76億元的代價轉讓上海寰宇城市投資發展有限公司（簡稱：上海寰宇）60%股權。

這是一筆關聯交易。

據瞭解，上海寰宇由上海城開、上海西岸及上海徐家彙商城分別擁有60%、30%及10%權益。上海城開由上實城開和徐匯國資委分別擁有59%和41%的權益，上海西岸、上海徐家彙商城以及買方徐匯資本均由徐匯國資委全資擁有。

轉讓前，徐匯國資委間接持有上海寰宇64.6%股權，上實城開間接擁有35.4%股權。轉讓完成後，上海寰宇成為一家100%國有資產控股企業，上實城開不再擁有上海寰宇任何權益，上海寰宇的財務業績也不再併入上實城開的財務報表。

實際上，這筆股權交易與其説是“轉讓”，不如説是“迴歸”。早在14年前，上海寰宇本由徐匯國資委全資擁有。一場被業界稱為打造上海“地產航母”的跨年併購，讓上海寰宇“被動”進入了上實系的口袋。

國資地產的合與分

最初，上海寰宇由上海城開成立，當時為了打造徐家彙中心，上海城開持有60%股份、徐彙區土地發展中心持有30%股份、徐匯商城持有10%股份。彼時，上海城開是徐彙區政府出資成立的國有企業，上海寰宇由徐匯國資委全資持有。

2007年，上實城開的母公司上實控股（00363.HK），向上海城開注資21.3億元，並獲得40%股權。隨後上海城開掛牌出讓其19%股權，被上實控股以15.7億元收入囊中。

最終，上實控股以總計36.7億元的代價獲得上海城開59%的權益，拿到徐家彙中心項目和上海萬源城項目的控股權，上海城開也從一家區屬國有企業，變成上市公司的子公司。

這場被業界稱為打造上海“地產航母”的跨年併購，曾被看作是上海國資房地產資源整合的重要一步。

不久後，上實城開成立，由原上海城開董事長倪建達任上實城開主席、總裁兼執行董事，並向母公司上實控股收購上海城開59%股權。與此同時，由上海城開持股60%的上海寰宇，也一併成為了上實城開間接非全資子公司。

2013年，上實城開宣佈退出徐家彙中心項目，並將該項目地塊置換城徐匯濱江地塊。濱江城開中心的擁有人兼開發商，正此次的交易標的上海寰宇。

此次，上海城開擬以35.76億元的代價轉讓上海寰宇60%股權，這是上海城開於上海寰宇的所有權益，相當於將濱江城開中心完全剝離出上市公司。接盤方徐匯資本，與上海寰宇另外兩位股東一樣，同屬于徐匯國資委。

在國資地產資源整合模式下運作了14年之後，上實系退出，徐匯國資委重新全資擁有上海寰宇及其對應項目濱江城開中心。

一舉三得

實際上，這場國資地產的“分手”，更像是一次互助。此次，上實城開將濱江城開中心轉讓于徐匯國資委，至少一舉三得。

據瞭解，濱江城開中心項目總佔地面積約7.74萬方，規劃面52.59萬方，預計2020–2023年分期落成。

截止目前，濱江城開中心一期已竣工並投入運作。濱江城開中心一期包含五座四至六層高的辦公樓，總建築面積為2.69萬方；以及一座含停車位、零售店面和儲存空間的多用途樓宇，總建築面積約為3.39萬方。

對於進行出售事項的理由，上實城開表示，整個濱江城開中心項目的開發工作涉及較長施工期，並需要投入鉅額投資。該項目現時的投資回收期比預期長。

上實城開預期，濱江城開中心項目對公司負債率影響較大，短期內很難有業績貢獻。2021半年報顯示，濱江城開中心項目可售面積32.46萬方，在建面積29.08萬方，實際可售面積將達到61.54萬方，但實際上項目一直沒有銷售，且後期再無待開發土地。

為降低公司負債率，增加現金儲備，結轉利潤，併為公司長期發展積極投資拓展新項目打下基礎，上實城開決定轉讓上海寰宇全部股權。

截至2021年6月30日，上實城開錄得營業收入45.77億港元，同比上漲44.27%；歸母淨利潤5402.9萬港元，同比下降64.23%。據披露，上海城開將會就出售事項錄得未經審核除税後收益約1.64億元，彌補了上半年利潤的下滑。

期末，上實城開手握現金約90.4億港元，短期有息負債約52.5億港元，現金短債比約為1.7倍；資產負債率為64.27%，較去年末上漲2.11個百分點。

公告稱，經計及估計税項後，預期出售事項的所得款項淨額約為28.1億元，將由上實城開用作償還公司現有貸款；在機會出現時為其他地塊付款，以增加公司的土地儲備；及結付上實城開日常營運及資本開支。

在上海近期舉行的第二批土地集中出讓中，上實城開收穫兩幅居住用地，分別位於青浦區、自貿區臨港新片區，總耗資約28.3億元。