大型收併購“啞火”背後：謹慎的買賣、消失的“白武士”
越來越多的出售標的、越來越難的交易達成，房地產行業的“白武士”越來越少了。
恆大出售香港總部“告吹”、富力不惜虧本賣酒店、旭輝大股東親自出馬為企業“輸血”……近期，這一系列動作背後反映出當下房企出售資產的窘況。
易居企業集團CEO丁祖昱表示：“當下，房地產行業風險尚未出清，收併購機會明顯增加，但收併購熱度卻在不斷下滑。部分現金流相對健康安全的房企，對收併購持關注態度，更多房企則偏向謹慎。”
在業內人士看來，當下收併購機會明顯增加，但收併購熱度卻在不斷下滑。資料圖片
“冷清”的收併購
進入下半年以來，房地產收併購成交明顯變少，尤其是八九月，房企收併購更是進入了僵局。
據克而瑞研究中心監測，8月重點房企共有36筆併購交易，已披露交易規模環比下降近70%，單筆最高交易規模不足10億元。
9月的收併購市場更為冷清。新京報記者根據億翰智庫披露的房企出售資產事項統計，9月的前三週，涉及房企出售股權和項目的事項總計僅有12項，且有部分出售事項尚未有接盤方；從出售方來看，大多為已經出險的房企，急於緩解現金流緊張的局面。
以世茂集團為例，8月31日，世茂集團33.17億元向華潤置地出售北京分鐘寺兩宗地塊權益，這也是近期比較典型且進展順利的房企收併購案例的代表，接盤方為央企華潤置地。
而旭輝集團近期的數次出售動作也引發市場關注。8月10日，旭輝控股6.74億港元出售香港物業60%權益予林中、林偉及林峯；隨後在9月9日，旭輝控股將南京一宗公寓項目用地賣給上海瓴睿公共租賃住房運營有限公司，而後者的實際控制人依然為林氏三兄弟——林中、林偉及林峯。
旭輝集團這兩次出售資產動作，被外界解讀為大股東的積極自救，即大股東自掏腰包接盤上市公司旗下的資產，為其注入更多的流動資金。
與此同時，9月5日，富力宣佈擬5.5億元出售北京富力萬達嘉華酒店這一動作也引發市場關注。在與萬達那場“世紀交易”後僅僅5年，陷入流動性危機的富力地產不得不以預計虧損653.7萬元的代價出售北京富力萬達嘉華酒店，而該酒店正是富力地產5年前從大連萬達集團手中買下的萬達酒店資產之一。
同月，中駿集團剝離旗下的長租公寓業務，主動捨棄了這一多元化佈局。9月10日，中駿集團出售方隅集團70%股權，代價5600萬元。對於出售的舉措，中駿集團表示，公司的重點及資源應投放並專注於其主要業務，而放棄長期表現欠佳的輔助業務屬明智之舉。
此外，9月前三週，除了上述房企外，還有寶龍、龍光、景瑞等多家房企出售資產，涉及出售金額較小。
2022年8月、9月重點房企出售資產情況一覽
新京報記者綜合房企公告、億翰智庫、克而瑞地產研究等信息整理。
差距很大的資產價格判斷
克而瑞研究中心指出，從過去幾個月的收併購動作來看，併購交易多集中於單個住宅項目或多元化的收併購，且以收購合作方剩餘股權或金融機構收購為主。
值得關注的是，收併購曾經是土拍市場以外重要的投資渠道，但當前房企對收併購仍然非常謹慎。2022年中期業績發佈會上，包括碧桂園、華潤、綠城、瑞安、旭輝永升、越秀服務、新城悦等在內的多數企業均表示，對下半年的併購態度偏謹慎。
比如，碧桂園公開披露，上半年已經跟39家企業進行收併購合作，其中有相當數量是“出險”企業，不過這些合作僅限於在合作項目中進行。
綠城方面則直言，上半年收併購談過很多家，但項目或地價高或規劃不合要求，收併購問題較多，相對而言公開市場拿地性價比更高，北京獲取地塊淨利率接近10%，而杭州接近9%。
而旭輝永升服務表示，在收併購方面，上半年共計接觸了156個項目，23個項目通過了立項，81個項目做了第三方盡調，目前還有30多個項目在跟進中，但是尚未有明確項目落地。
雖然8月底出手接盤世茂旗下項目，但華潤置地對待併購的態度也相當謹慎，其首席戰略官謝驥在中期業績會上説，“過去一段時間，華潤置地接觸了大量收併購標的，並進行了嚴謹慎重的研判，之所以沒有實際動作，原因之一就是標的資產狀況、股權債權等關係複雜，利益平衡難度大。”
對此，丁祖昱分析稱：“實際上，收併購之所以難以推進，與買賣雙方對資產價格判斷差距非常大有關。當前情況下，買方在收併購時希望資產打折，最好是打‘骨折’，才有意願收併購；而賣方打折的意願普遍偏低，畢竟當前能夠賣出去的資產大多屬於優質資產，如果為了解決眼下的資金困難問題而打折出售優質資產，那麼僅靠餘下賣不出去的資產將更難維持經營。”
新京報記者 徐倩
編輯 楊娟娟 校對 盧茜